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2025年08月19日
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2010博鰲房地產(chǎn)論壇于8月11-14日在海南博鰲盛大開幕。以下是國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松演講實(shí)錄。
巴曙松：謝謝主持人，剛才肖莉女士對于房地產(chǎn)金融的介紹，是對我們這些金融從業(yè)者無聲的批評。
確實(shí)這么多年，我們討論房地產(chǎn)金融，都不好意思說房地產(chǎn)金融，充其量就是一個房地產(chǎn)貸款或者貸款的變種形式、替代形式。至于說到具體的貨幣政策跟金融這個方面相關(guān)，很多政策的出發(fā)點(diǎn)來自于對房地產(chǎn)泡沫以及泡沫破滅可能對整個經(jīng)濟(jì)形成巨大沖擊的一種擔(dān)心，以這個出發(fā)點(diǎn)來推動的。所以20分鐘的時間，我想今天自己定一個題目，把我最近重點(diǎn)分析、觀察、思考的一些問題跟大家做一個匯報。
近期在中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過一段上漲之后的調(diào)控，大家本能地就會提起日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，日本的房地產(chǎn)泡沫。所以我想把我近期對日本的房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段的一些特征和我們對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的借鑒在20分鐘給大家做一個匯報。大致上來看，我們說日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在它的經(jīng)濟(jì)起飛時期從1955年以來經(jīng)歷了非常典型的四個十年。第一個十年，是1955年起始，這個時期日本完成了戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)起飛。典型投資主導(dǎo)模式推動發(fā)展。第二個十年開始于1966年，這個時候強(qiáng)調(diào)投資主導(dǎo)向消費(fèi)內(nèi)需主導(dǎo)。家庭收入持續(xù)增長引發(fā)房地產(chǎn)空前發(fā)展。第三個十年從1976年開始，日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入一個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型的所謂的新經(jīng)濟(jì)時代，國民收入高速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長。第四個十年，從90年之后的十年稱為迷失的十年。在不同的時期，不同發(fā)展主要增長動力不一樣，特征也有很大差異，所以跟我們現(xiàn)在做一個對照，可以做一個大致的參照。
與日本經(jīng)濟(jì)四個十年相對應(yīng)，基本上它的房地產(chǎn)也分成四個階段，第一個階段，55年開始的第一個十年，日本房地產(chǎn)發(fā)展最主要的推動力是保障型住房。20世紀(jì)50年代中期之后，也是快速推動工業(yè)化的時期。這一時期日本房地產(chǎn)面臨最大問題就是供給不足，全國無房戶超過400萬戶，大量的工業(yè)化，需要大量的勞動者有住的地方。只有提供充足保障性住房才能維持工業(yè)的競爭力。實(shí)際上香港的保障性住房體系的建設(shè)它直接的推動力也是這一個，直接導(dǎo)火索當(dāng)然是那一場圣誕的大火，但是香港地價上升怎么維持工業(yè)的競爭力。日本做了什么呢？日本從戰(zhàn)后的叫做應(yīng)急性政策轉(zhuǎn)成具有長遠(yuǎn)規(guī)劃的分層次住房政策并分別于1950、1951、1955年連續(xù)出臺了影響深遠(yuǎn)的三部法律，叫做住宅金融共庫法、日本住宅工廠法來推動日本的針對低收入階層的公營住宅，針對中高收入的私營商業(yè)住宅。截至1965年，日本政府經(jīng)過10年保障性住房建設(shè)，整體上日本住房存量達(dá)到大約2800萬套，人均房間數(shù)達(dá)到0.9左右，戶均住房套數(shù)基本接近1%。這說明日本經(jīng)過這一階段，基本上住房短缺問題在工業(yè)化時期解決。昨天觀點(diǎn)的記者跟我訪談，我說不要跟我談那么遠(yuǎn)，我就看兩個指標(biāo)，戶均住房套數(shù)，一個家庭是不是有對應(yīng)一套房子，如果沒有對應(yīng)的，你講什么都白搭，你讓他租還是買？總是要有房子對應(yīng)。我們在工業(yè)化快速推進(jìn)時期，維持工業(yè)的競爭力和城市化的推進(jìn)，缺少這一環(huán)，目前看來是會制約我們的工業(yè)化、城市化。大家設(shè)想一下如果日本沒有55年開始的第一個十年快速的保障性住房大規(guī)模的建設(shè)，后來它的整個工業(yè)的發(fā)展，出口的發(fā)展，包括房價的上漲承受程度整個社會會低很多很多。
第二個十年，從66年開始的第二個十年是日本的房地產(chǎn)快速成長的階段，在這個十年里，日本經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁增長，年均復(fù)合增長率超過5%，在這個時期國民收入在不斷提高，對耐用消費(fèi)品和住房消費(fèi)支出也在提高，城市化在推進(jìn)。從55年到66年日本城市化56%增加到68%。大約2000萬人口通過財富逐步積累，已經(jīng)有人有能力支付住房消費(fèi)購買能力，這一階段是日本房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，十年間共建超過2500萬套住房。而且新建住房幾乎相當(dāng)于住房存量的全部。我剛才前面報的數(shù)字是2800萬套，第一個十年。這說明日本在75年末基本上把以前的全部舊房基本上更新了。而同時也使得日本戶均住房套數(shù)達(dá)到了1.3左右。人均房間數(shù)也超過了1%。第三個階段是76年開始的第三個十年，是日本泡沫發(fā)展的第三個十年，這個時期出現(xiàn)很多重大的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)方面變量顯著變化。這個時期興建住宅的數(shù)量已經(jīng)有所減少。這十年所建的住宅累計1600萬套，比上個十年直接減少了差不多1000萬套，從這個意義上說，日本房地產(chǎn)最繁榮的時期已經(jīng)過去，基本的居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放。但是，在真實(shí)需求與供給沒有發(fā)生大的增長的變化情況下，這個十年日本的地價、房價出現(xiàn)異常高幅度的上漲。其中一個重要的導(dǎo)火索就是日元走向浮動并不斷升值，日本為了緩解貨幣升值對經(jīng)濟(jì)帶來沖擊，過度采取寬松貨幣政策、財政政策，使得流動性大量涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。第四個十年，失落的十年。房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，對銀行、居民、企業(yè)形成很大沖擊。金融界把它稱資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)。負(fù)債一分錢不少，資產(chǎn)大幅度縮水。所以資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要比較長的時間。資產(chǎn)泡沫破滅都是這樣一個演變過程。
我們看到在不同階段，日本這個演變過程有它值得我們警醒的教訓(xùn)，也有值得我們汲取的經(jīng)驗(yàn)。工業(yè)化保障房建設(shè)，城市化時期對原有房屋的翻新，寬松貨幣政策即使在供求沒有大的變化性，也有可能形成關(guān)注，這是我講的第一點(diǎn)。
第二點(diǎn)，日本房地產(chǎn)市場從房地產(chǎn)業(yè)這個角度來看，不同時期增長的重點(diǎn)、主導(dǎo)力量有很大變化。工業(yè)用地價格的高漲主導(dǎo)了第一個十年。從55年開始的這個十年，日本地價出現(xiàn)大幅上升，年均增長超過26%，也已明顯超過名義GDP增長率。這里最重要是人口向三大城市圈轉(zhuǎn)移集中，城市化率的提高，工業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的工業(yè)用地和住宅用地，但是同一時期城市用地的供給量沒有太多的增長，土地比較欠缺彈性。流入的這些人口去哪里了？
流入的人口暫時被城市的出租屋所吸收。所以這個時期主要重點(diǎn)在工業(yè)用地的增長，所以大家如果做房地產(chǎn)投資，日本50年代春風(fēng)得意的地產(chǎn)商是工業(yè)地產(chǎn)商。第二個十年是住房的需求和土地供給同時增加，主導(dǎo)第二個十年地價的上升。前五年上漲速度明顯回落，每年大概10%左右。而且69年跟名義GDP漲幅相比，地價上漲幅度甚至還是偏低的，這個主要原因是什么？土地供給明顯擴(kuò)大。再一個，因?yàn)槌鞘谢耐贿M(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，農(nóng)業(yè)就業(yè)人口明顯減少，農(nóng)業(yè)非農(nóng)化進(jìn)程在政策鼓勵下大幅推進(jìn)，使得被轉(zhuǎn)用的農(nóng)地大幅增加，住宅需求也在增加，第一階段進(jìn)入城市的人口因?yàn)榻Y(jié)婚、定居開始有購買力了。這個時期經(jīng)歷了一個平穩(wěn)的增長。70年到74年地價明顯上升。73年增速達(dá)到25%、23%，五年平均增長率達(dá)到19.3%。地價在上升，但是日本土地供應(yīng)在這個時期增加也非常快，特別是農(nóng)地轉(zhuǎn)用數(shù)量。所以土地投機(jī)非常活躍。第三個階段，商業(yè)用地價格的高漲主導(dǎo)了第三個十年。這一階段一直到泡沫破滅的這一時期，地價再次出現(xiàn)異常的上漲，而且呈現(xiàn)兩大特征，第一，地價上升，集中在主要的三個城市圈，其他地方地價沒有出現(xiàn)明顯上漲。第二，商業(yè)用地成為價格上漲的中心，住宅倒是平穩(wěn)。從地價上升率來看，85、86、87年，商業(yè)地價上漲分別是12.5%、48.2%、61.1%。這個原因是什么呢？城市化推動了住宅需求上升，土地供給大幅增加，使得平衡了這個時期的地價房價上升，但是擴(kuò)張的很快，是看規(guī)模。第三個階段日本泡沫形成最后階段，商業(yè)用地價格高漲。經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，基本上供求平衡，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
對比日本我們房地產(chǎn)市場，有很多是值得我們參照借鑒、警醒的。從發(fā)展環(huán)境來看，我們大概跟他第二個十年有點(diǎn)類似，所以很難類比。我們可能保障性住房這一關(guān)是難以規(guī)避的，你如果要保障這一部分勞動力競爭力的話。同時城市化也在快速推進(jìn)，沒有分界，城市化工業(yè)化是同步推進(jìn)的。按照城市化來比較，日本大概66年到75年這個時期，它的經(jīng)濟(jì)復(fù)合增長率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，日本第二產(chǎn)業(yè)占41%，我們是48%，所以房地產(chǎn)占整個行業(yè)產(chǎn)值占比也在10%左右。但是我們看，跟日本相比我們住房市場有幾個特征，存量總體不足。戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡，城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍然比較低。2009年城鎮(zhèn)住房的存量大概170億平方米，其中97年房改以來新建的只有50萬平方米。日本75年住房存量已經(jīng)全部更新?lián)Q代。而我們戶均套數(shù)0.8、0.9。從未來發(fā)展看，我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫，更多的實(shí)際上應(yīng)該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價格的變化，同時中國在工業(yè)化時期保障性住房建設(shè)這一步是難以回避的。
我們從日本這個演變的趨勢和過程，也可以反思我們已經(jīng)走過的房地產(chǎn)發(fā)展道路，進(jìn)一步把握下一發(fā)展的重點(diǎn)和策略，我覺得是有參考價值的，謝謝大家！
