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2025年08月24日
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就在本輪樓市調(diào)控已滿三月，各地房價相繼松動的關(guān)口時，有媒體透露，來自高層的信息顯示，始于4月份的針對遏制房價過快上漲的短期調(diào)控已宣告結(jié)束。真可謂二次調(diào)控的聲音依稀尚存，“樓市調(diào)控終止論”卻又風(fēng)生水起。難道被譽(yù)為“史上最嚴(yán)厲”的房產(chǎn)新政要成為“史上最短”新政？關(guān)于樓市調(diào)控的種種質(zhì)疑又開始形成一種強(qiáng)大的聲勢。隨著樓市進(jìn)入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動備受關(guān)注。其實(shí)很簡單，各種不同的利益群體發(fā)出的聲音意欲動搖樓市調(diào)控決心。然而三部委對樓市調(diào)控松動矢口否認(rèn)又讓樓市陷入了迷局，三部委的高調(diào)亮相蘊(yùn)含著對樓市未來趨勢的什么態(tài)度？開發(fā)商又該做出何種戰(zhàn)略部署？這對未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向又有哪些影響？或許未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向會受到各種博弈力量的左右。或許真應(yīng)了那句話：態(tài)度決定一切。
三部委否認(rèn)樓市調(diào)控松動
前段時間，樓市新政見底的聲音不絕于耳，來自上海方面相關(guān)消息稱，在新政影響下，樓市持續(xù)低迷，上海樓市調(diào)控細(xì)則遲遲未出，但上海部分銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放第三套房貸”的做法，悄然“開閘”第三套房貸。對于最受關(guān)注的二套房貸認(rèn)定，部分銀行也開始“適度寬松”，開始“認(rèn)貸不認(rèn)房”。
許多人開始擔(dān)心，最嚴(yán)格的宏觀調(diào)控會不會因?yàn)榉績r的大幅下挫而半途而廢？如果政府再出手救市，房價會不會又要重回上行通道？不免讓人憂慮，更重要的是會讓別有用心的人以此為借口，阻撓調(diào)控大勢的進(jìn)行。
從監(jiān)管層的表態(tài)來看，對于樓市調(diào)控可能對宏觀經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響，中央已經(jīng)做好了充分準(zhǔn)備。為對沖房地產(chǎn)投資可能的下降，中央也已下?lián)?00多億元用于保障房建設(shè)。特別是有關(guān)部委監(jiān)管層對調(diào)控更表現(xiàn)出尤為堅(jiān)決的態(tài)度。
針對坊間有關(guān)“房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”等房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)問題，中國住建部、銀監(jiān)會、國資委于7月12日分別做出回應(yīng)。
住建部官員特別強(qiáng)調(diào)，各地將繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策；中國銀監(jiān)會新聞發(fā)言人發(fā)表回應(yīng)稱，嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策不動搖，房貸相關(guān)“政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動搖”；國資委官員對媒體表示，自國資委要求78戶非房地產(chǎn)主業(yè)中央企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，央企退出工作正在有序順利地進(jìn)行。對于主業(yè)為房地產(chǎn)的16家央企，該官員表示央企應(yīng)該做強(qiáng)主業(yè)，但他否認(rèn)國資委曾通過約談等方式授意這些央企下半年在各自專注的領(lǐng)域加速擴(kuò)張。
自此社會上“調(diào)控被見底”的傳聞也就不攻自破了。
口水仗讓房地產(chǎn)市場莫衷一是
有關(guān)國家出臺宏觀調(diào)控政策的各種聲音從來就沒有停過，然而卻從未有像今天這樣紛繁和嘈雜過。
7月4日，國土資源部部長徐紹史表示：目前，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整，房價會有所下降，但下降到什么程度不好說。這是迄今為止，政府部長級官員最為直截了當(dāng)?shù)谋響B(tài)。
徐紹史的講話立刻在房地產(chǎn)業(yè)界引起強(qiáng)烈反彈，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)針鋒相對：雖然房價短期內(nèi)會下降，但這是強(qiáng)摁著牛頭喝水，隨著中國城市化進(jìn)程的加快，對住房的需求將不斷增加，因此房價長期肯定仍會倔強(qiáng)地昂起頭來。還有聲音說，政府部長沒有干涉市場價格的權(quán)力……
上海交大海外學(xué)院金融所所長金巖石認(rèn)為，第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底線。一旦發(fā)生，政府的調(diào)控政策必然轉(zhuǎn)向，這也意味著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策行將結(jié)束。
趙曉則有不同意見，目前樓價和成交量雙下降，是因?yàn)闃莾r還沒有跌到大家的心理價位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能性很小，這次調(diào)控最大不一樣是老百姓不答應(yīng)房價再上漲”。過去十年中國樓市經(jīng)歷了九次調(diào)控，“如果第十次調(diào)控還是失敗，倒下的將會是政府部門的公信力”，這次的調(diào)控只能往前推，房產(chǎn)調(diào)控只是個開始。
更有人一針見血的觸碰到了國家宏觀調(diào)控的痛處，陽光100董事長易小迪認(rèn)為，調(diào)控解決不了房地產(chǎn)的根本問題。歷次調(diào)控被人詬病，就在于未能觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列土地、稅收、財政和分配制度。如果制度仍然缺位，調(diào)控就不可能成功。土地問題不解決，根本性的供求問題是無法解決的。
所以，到目前為止，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控依然在備受爭議中前行。事實(shí)上，由于缺乏健全的房地產(chǎn)市場信息公開機(jī)制以及相應(yīng)的信息披露制度，來自中央、地方政府、銀行、開發(fā)商、購房者、專家學(xué)者等多方利益主體的不同聲音引發(fā)的“口水戰(zhàn)”，眾說紛紜，令樓市更顯得撲朔迷離。眼下，如何強(qiáng)化房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，或許將是樓市調(diào)控能否進(jìn)一步深入的關(guān)鍵所在。
看清形勢適時把握政策方向
在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺三個多月后，處于膠著狀態(tài)的樓市進(jìn)入了政策敏感期。一方面是房價出現(xiàn)環(huán)比下跌、政策效果開始顯現(xiàn)；另一方面是市場對于政策的持續(xù)性產(chǎn)生了諸多猜想。
盡管開發(fā)商有再多的理由或借口對樓市調(diào)控不以為然，然而各部委的聯(lián)合聲明已經(jīng)讓許多本來還觀望的開發(fā)商清醒的認(rèn)識到，國家抑制房價過快上漲的決心沒有動搖。開發(fā)商和政策的博弈更像是比耐力，比勇氣。過去開發(fā)商總認(rèn)為中央宏觀調(diào)控政策是紙老虎，而這次似乎嗅到了政策的持久性。所以如果說過去還有許多開發(fā)商死死守住房價不放松，那么當(dāng)他們看到政府的底牌之后就不再豪賭了。
雖然現(xiàn)在房價變化不大，但是房企內(nèi)部已經(jīng)悄然出現(xiàn)了不少變化。降價的趨勢加大，土地市場趁低抄底，重心向二三線城市傾斜，進(jìn)軍保障房市場，高層頻頻人事變動……實(shí)際上，在國家對房地產(chǎn)業(yè)深度調(diào)整的同時，開發(fā)商也面臨著調(diào)整、轉(zhuǎn)型的抉擇。即便這些轉(zhuǎn)型更多的只是一些苗頭和現(xiàn)象，但或許也蘊(yùn)藏著未來中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。
最明顯的一個趨勢是，經(jīng)過之前幾次調(diào)控，許多開發(fā)商已經(jīng)學(xué)會了在危機(jī)中尋找機(jī)會。一些開發(fā)商在二三線城市已經(jīng)提前布好局。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)近期“推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)”的表態(tài)，將成為開發(fā)商們重點(diǎn)發(fā)展二、三、四線城市甚至小城鎮(zhèn)的沖鋒號。
據(jù)新華社調(diào)查顯示，本輪樓市調(diào)控以來，有相當(dāng)規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。不過，盡管二線城市房價仍未到“發(fā)燒”地步，但不能忽視投資投機(jī)需求增加、房價上漲較快等問題。二線城市對樓市調(diào)控不能置身事外。
因此，政府的態(tài)度、開發(fā)商的態(tài)度甚至購房者的態(tài)度或許就是主宰未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的中堅(jiān)力量。
