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2025年08月22日
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原“拆遷條例”為何屢受攻擊
“惡法”、“違憲”、“地方政府過度逐利的保護(hù)傘”。現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱《拆遷條例》)廣受詬病，有人甚至公開稱之為“天怒人怨”。
“《拆遷條例》之所以經(jīng)常受到攻擊，主要是因為，它的出臺主要是為地方政府的拆遷提供一個依據(jù)。”一位業(yè)內(nèi)權(quán)威人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》。
1991年，國務(wù)院出臺《城市房屋拆遷管理條例》。當(dāng)時，城鎮(zhèn)住房制度改革已取得了重大突破和實質(zhì)性進(jìn)展，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的階段。“當(dāng)時對于地方政府來說，出現(xiàn)了新的問題：以前拆遷、改造，基本上面對的是單位，是公房，大家一起開個會，發(fā)個文件就可以了。1991年前后，隨著房改的實施，被拆遷區(qū)域中，越來越多的私有住房出現(xiàn)，地方政府應(yīng)該怎么拆？被拆遷對象應(yīng)該怎么安置？地方政府需要依據(jù)。于是，《拆遷條例》應(yīng)運而生。”
之后，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化的深入進(jìn)行，拆遷越來越多，新情況不斷出現(xiàn)，比如住房商品化、房地產(chǎn)市場的形成等等，原有的《拆遷條例》已不能適應(yīng)社會的發(fā)展，于是2001年新版的《城市房屋拆遷管理條例》出臺。
該業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認(rèn)為，盡管2001版《拆遷條例》與1991版相比，進(jìn)行了進(jìn)一步的改善，如改“作價補償”為按照房屋的區(qū)位、用途等市場估價給予被拆遷人貨幣補償?shù)龋珜嶋H上只是起到了“政府拆遷的依據(jù)”的作用，對被拆遷人考慮過少。
2001版《拆遷條例》總則第一條為：為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進(jìn)行，制定本條例。
該業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認(rèn)為，重點是“保障建設(shè)項目順利進(jìn)行”。“當(dāng)時的背景是我國經(jīng)濟發(fā)展加快，各地?zé)o不大搞規(guī)劃建設(shè)，架橋鋪路、招商引資，興建項目，而拆遷成為許多地方發(fā)展經(jīng)濟要做的第一件事，是所有宏偉藍(lán)圖得以實施的前提。”
在“維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益”上，對被拆遷人的權(quán)益考慮較少。“所謂拆遷，其實分兩步：征收和拆遷。因為，居民房屋下面是國家的土地。要拆遷，首先是政府征收土地，并對居民進(jìn)行補償、安置；然后，開發(fā)商也好，相關(guān)方也好，進(jìn)入、拆遷、重建。在征收土地環(huán)節(jié)，當(dāng)事人只有政府和被拆遷的居民。而2001版《拆遷條例》，實際上兩步并成了一步走，將本應(yīng)在征收環(huán)節(jié)，由政府負(fù)責(zé)的補償、安置內(nèi)容，交給了拆遷環(huán)節(jié)，于是出現(xiàn)了第三方，即拆遷人。其實就是開發(fā)商。”
2001版《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。“有關(guān)拆遷的事宜中，最重要也是最復(fù)雜、最難辦的，就是補償、安置。逐利的開發(fā)商能辦好嗎？”該業(yè)內(nèi)人士表示，引入拆遷人，在許多地方的實際操作中，效果很明顯：開發(fā)商的積極性得到極大鼓勵，建設(shè)項目基本上能夠“迅速、順利進(jìn)行”，但這種“快刀斬亂麻”式的拆遷辦法，受益者主要是地方政府。“被拆遷人幾乎沒有選擇的余地。補償標(biāo)準(zhǔn)太低，補償方式太少，拆遷方法不當(dāng)。比如補償方式，雖然有貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，但被拆遷人基本上沒有自主選擇的可能。”
要不要保留“強制拆遷”爭議最大
今年6月，中央電視臺《新聞1+1》欄目報道了一家位于北京鬧市區(qū)的釘子戶。
位于北京三四環(huán)之間的曙光西路上，幾間破舊的平房占據(jù)著馬路整整3年，因房屋未拆，新修的市政干道，在此處被迫瘦身：雙向八車道的馬路在這里只剩下兩條車道。這片房屋就像一個孤島，矗立在十字路口。對于2003年朝陽區(qū)太陽宮鄉(xiāng)提出的45萬元補償，戶主無法接受。在接受央視采訪時，戶主表示，要按現(xiàn)在的市價算。該區(qū)域目前的房價在每平米3萬元左右，按戶主的算法，這幾間平房的補償在600萬元左右。
看了這則報道，北方某市負(fù)責(zé)城建的劉書記十分感慨。“到底是首都，換個地方，估計早就強拆了。”
對于新拆遷條例，劉書記表示，自己最關(guān)心的有兩條：強制拆遷是否保留；公共利益如何界定。“城市發(fā)展，拆遷無法避免。強制拆遷要不要保留？如果不保留，政府的執(zhí)行力如何確保？就像北京這則新聞，公路都修到家門口了，住戶拒絕搬遷，這時候怎么辦？是公路改道還是住戶搬遷？如果保留，在什么程度上適用？是先拆后補還是先補后拆？”？
《征求意見稿》規(guī)定，為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人給予補償?shù)模m用本條例。
“《征求意見稿》對公共利益的界定只有籠統(tǒng)的7條，但對于地方政府來說，這肯定不夠。比如，條例規(guī)定，‘國家機關(guān)辦公用房建設(shè)的需要’屬于公共利益的需要，但我個人認(rèn)為，一家大企業(yè)落戶地方，它的廠房用地不一定比有些機關(guān)蓋新的辦公樓所產(chǎn)生的公共利益小。但老百姓不一定這么認(rèn)為。”劉書記說。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強則直接表示：根本就沒有非公共利益的拆遷行為。
“不能說《拆遷條例》是一部‘惡法’。它的出臺、內(nèi)容的修改和我國經(jīng)濟社會發(fā)展密切相關(guān)，并隨之進(jìn)行完善。1991年，2001年，現(xiàn)在，又一個10年即將過去，《拆遷條例》的完善勢在必行，如何在新的形勢下，在城市化加快進(jìn)行和保護(hù)百姓合法權(quán)益中間找到平衡點，至為關(guān)鍵。這一次修改，應(yīng)該會改變它20年來作為‘政府拆遷依據(jù)’的主要屬性。”上述業(yè)內(nèi)權(quán)威人士表示。
《征求意見稿》關(guān)鍵詞
“搬遷”
從標(biāo)題到內(nèi)容，“拆遷”二字消失，取而代之的是“搬遷”。
“公共利益”
本條例適用于，因公共利益需要而進(jìn)行的國有土地上的房屋征收與補償活動。有人認(rèn)為，目前70%-80%的拆遷屬于商業(yè)拆遷。
“90%”
因危舊房改造需要征收房屋，未達(dá)到90%被征收人同意，縣級以上地方人民政府不得作出房屋征收決定?
兩個“三分之二”
因危舊房改造需要征收房屋，補償方案在報縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意。
危舊房改造的補償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。
各方觀點
某地官員：拆遷是利益的爭奪
拆遷有一個特點，99戶簽署了協(xié)議，1戶沒有簽署，就無法實現(xiàn)交地。1戶人家足以綁架99戶人家的利益，所謂“堅持就是勝利”就是這個道理。法律規(guī)則如果在經(jīng)濟上沒有可行性，即使制定，也是得不到遵守的。《征求意見稿》太注重個體的權(quán)利，而忽視了集體的權(quán)利。從法理上看，《征求意見稿》很“美”：尊重權(quán)利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此實施，估計整個拆遷都得停止。沒有拆遷，有中國近10年快速的城鎮(zhèn)化嗎？有我們居住的現(xiàn)代化小區(qū)嗎？我處理過很多的拆遷難題，目前為止沒有發(fā)現(xiàn)拆遷過后導(dǎo)致生活困難的；而拆遷過程中的各種表演，無非是利益的爭奪而已，與法學(xué)家所說的“權(quán)利、自由”恐怕關(guān)系不大。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長 任志強：折遷都是為公共利益
現(xiàn)在有一個重大的概念錯誤，就是在拆遷中劃分公共利益與商業(yè)利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，實現(xiàn)城市規(guī)劃是公共利益，商業(yè)服務(wù)是公共利益，解決就業(yè)是公共利益，提供稅收是公共利益，危房改造是公共利益……因此，沒有非公共利益的拆遷行為。立法中不應(yīng)再分歧，否則又是廢物法律。
北大法學(xué)院教授 姜明安：新拆遷條例陷入“兩難”
事實上，新拆遷條例陷入了兩難境地。一方面，《征求意見稿》中的一個“90%”和兩個“三分之二”對拆遷限制很嚴(yán)。因此，新拆遷條例很難按《征求意見稿》公布。另一方面，當(dāng)前，拆遷中的暴力問題、群體事件屢有發(fā)生，國務(wù)院、國土部先后發(fā)文以緩和矛盾。但要從根本上解決問題，還得靠法制建設(shè)，這就要求新拆遷條例盡快出臺。我認(rèn)為，新拆遷條例完全按《征求意見稿》出臺的可能性較小。一種方案是打亂《征求意見稿》，對規(guī)定嚴(yán)格的部分進(jìn)行修改、緩和；一種方案是不出臺條例，直接立法，統(tǒng)籌考慮城市、農(nóng)村的征地拆遷工作。
財經(jīng)評論員 葉檀：土地溢價高導(dǎo)致新拆遷條例難出臺
強拆屢禁不止，新拆遷條例難以出臺，都是因為土地溢價實在太高，對于既得利益者的誘惑無可抵擋，土地財政、附著在土地財政上的新投資規(guī)劃與部門、個人利益，與土地密切相關(guān)。因此，高科技園區(qū)異化為高科技地產(chǎn)、文化創(chuàng)意園區(qū)異化為文化地產(chǎn)，而真正的文化聚集地如畫家村、如小吃一條街，動輒遭滅頂之災(zāi)。
《京華時報》特約評論員 喬子鯤：政府要管住自己的手
在拆遷中，政府部門如何規(guī)范自己的行為，管住自己的手，走出“與民爭利”模式，重新界定政府部門的公平、公正的角色定位，這是新拆遷條例必須直面和回答的核心問題，或許也正是新條例遲遲不露面的原因所在。
網(wǎng)友：把“補償”改為“賠償”
新拆遷條例應(yīng)該把“補償”改為“賠償”，拆遷工作才會順利。你要拆遷別人的東西僅僅補償一點行嗎？被拆遷戶對自己的財產(chǎn)沒有話語權(quán)，這合法嗎？為什么國家不對開發(fā)商的商品房定價，卻對被拆遷戶的財產(chǎn)進(jìn)行不公正的定價，這難道合理嗎？！！！
