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2025年08月18日
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房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還在增長(zhǎng)中
今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價(jià)格回調(diào)。與2013年同期相比，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅4月份比3月份分別回落1.3和0.3個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了漲幅收窄的趨勢(shì)。
針對(duì)樓市現(xiàn)狀，不少機(jī)構(gòu)唱出了樓市“拐點(diǎn)論”“崩盤(pán)論”。不過(guò)在馮俊看來(lái)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還處于增長(zhǎng)過(guò)程中，而增速下降也屬于市場(chǎng)正常調(diào)節(jié)的過(guò)程”，而且前4月多數(shù)指標(biāo)仍延續(xù)了增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)，只有房屋新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售面積分別同比下降22.1%、6.9%。
“增速下降并不等于負(fù)增長(zhǎng)。而且歷史地看，新開(kāi)工面積、成交量出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，也是因?yàn)槿ツ昵皫讉€(gè)月的基數(shù)過(guò)大。過(guò)去增速那么高，現(xiàn)在下降些也是市場(chǎng)正常現(xiàn)象。”馮俊補(bǔ)充道，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要目標(biāo)是追求供求平衡、市場(chǎng)平穩(wěn)，把價(jià)格作為調(diào)控目標(biāo)過(guò)于狹義化。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)分化特征。對(duì)此，馮俊表示，今年《政府工作報(bào)告》已經(jīng)提出了“分類(lèi)調(diào)控”的基本原則。“對(duì)那些庫(kù)存量大的，供過(guò)于求的城市，要執(zhí)行好首套房最低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠的政策，目的是滿足自住型的、改善性住房需求；對(duì)供求矛盾比較突出、房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供應(yīng)，形成有效供給，繼續(xù)遏制投資投機(jī)型需求，也要增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。”
針對(duì)“部分城市放開(kāi)限購(gòu)”的說(shuō)法，馮俊解釋?zhuān)笆欠袢∠拶?gòu)的問(wèn)題，每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。從目前我得到的信息，還沒(méi)有一個(gè)地方公開(kāi)說(shuō)要取消限購(gòu)。而且既有限購(gòu)政策對(duì)老百姓的消費(fèi)性需求，也就是自住性需求是沒(méi)有影響的，只是對(duì)過(guò)度投資需求有限制。”
馮俊強(qiáng)調(diào)，“整個(gè)調(diào)控當(dāng)中始終鼓勵(lì)保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求，這是我們政策的基調(diào)。”
保障房中央補(bǔ)貼同比增14.45%
在樓市降溫的同時(shí)，住房保障事業(yè)正如火如荼地開(kāi)展。今年我國(guó)將新開(kāi)工保障房項(xiàng)目700萬(wàn)套以上，其中各類(lèi)棚戶區(qū)改造470萬(wàn)套以上，年內(nèi)基本建成480萬(wàn)套，是歷年任務(wù)最重的一年。
馮俊介紹，今年中央財(cái)政預(yù)算安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金1980億元，較去年實(shí)際下達(dá)數(shù)增加250億元，增加14.45%。截至4月底，已開(kāi)工286萬(wàn)套(其中各類(lèi)棚戶區(qū)184萬(wàn)套)，基本建成125萬(wàn)套，分別占全年目標(biāo)任務(wù)的40%和25%，與去年同期基本持平。1到4月份，完成保障性安居工程投資3600億元，比去年同期多1100億元，同比增長(zhǎng)44%。
“470萬(wàn)套棚改將改善約1000萬(wàn)居民的居住條件。”馮俊介紹，這些年保障房支持政策也日益完善。2007年至2014年間，中央財(cái)政年度補(bǔ)助規(guī)模由72億元增加至1980億元。對(duì)保障房和棚改安置房建設(shè)用地，實(shí)行計(jì)劃單列、優(yōu)先安排，符合規(guī)定的以行政劃撥方式供應(yīng)。實(shí)行稅費(fèi)減免、信貸優(yōu)惠，鼓勵(lì)民間資本參與。允許符合規(guī)定條件的地方政府融資平臺(tái)公司進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)融資。“但與其他保障房項(xiàng)目一樣，目前面臨的最大難題還是資金籌措。”
470萬(wàn)套棚改的投資規(guī)模上萬(wàn)億元，僅靠財(cái)政支持，缺口仍比較大。馮俊介紹，解決棚改的資金問(wèn)題將從五方面著手。一是加大各級(jí)財(cái)政的支持力度，把有限的資金向民生傾斜。二是增強(qiáng)金融支持，爭(zhēng)取利息較低、貸款期較長(zhǎng)的信貸資金支持棚改。三是支持通過(guò)企業(yè)債的方式籌集資金。四是鼓勵(lì)和吸引民間資金投入棚改。五是一些棚戶區(qū)改造可以通過(guò)商業(yè)運(yùn)作模式進(jìn)行，以豐補(bǔ)歉。
保障房選址應(yīng)考慮就醫(yī)就學(xué)就業(yè)
2011年至2013年底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)開(kāi)工近2500萬(wàn)套，基本建成1500多萬(wàn)套。如此大規(guī)模住宅項(xiàng)目的管理問(wèn)題也成為社會(huì)關(guān)心的焦點(diǎn)。
有些保障房選址偏遠(yuǎn)，配套不全，導(dǎo)致居民“住得好了，但生活不方便了”，甚至一部分保障房唱起了“空城計(jì)”。針對(duì)這一情況，馮俊解釋?zhuān)Ｕ戏康陌l(fā)展過(guò)程中，土地資源配置確實(shí)存在一定的難度。“作為地方政府，在考慮保障房和棚改安置住房選址的時(shí)候，一定要把醫(yī)療、教育、就業(yè)等因素綜合考慮，要方便老百姓就醫(yī)、就學(xué)、出行。”馮俊說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施是大規(guī)模投資，配套建設(shè)需要聚集效應(yīng)，很難一兩個(gè)月或者半年時(shí)間就完善，也希望百姓能理解。
馮俊補(bǔ)充，盡管政策規(guī)定保障房實(shí)施范圍是城市和鎮(zhèn)，但有些地方確實(shí)蓋到了鄉(xiāng)村，也有城鄉(xiāng)公共服務(wù)一體化、均等化的考慮。“農(nóng)村要發(fā)展，要特別考慮教育、醫(yī)療等公共服務(wù)的發(fā)展，這就需要教師、醫(yī)生能下到鄉(xiāng)村去。有些地方做了嘗試，給一些醫(yī)生和老師蓋了公租房。這樣的模式暫時(shí)先觀察一下，不要著急下結(jié)論。”
現(xiàn)在很多城市在試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，如何保證分配公平，并最大限度縮減投機(jī)牟利空間？馮俊表示，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式明確產(chǎn)權(quán)人和政府間的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系，依據(jù)產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系確定上市交易的分配比例，目的就是遏制牟利空間。“通過(guò)這樣的機(jī)制，使購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)房產(chǎn)的人主要解決住房問(wèn)題，但不能通過(guò)把這個(gè)房子賣(mài)掉去牟利。”
保障房準(zhǔn)入、使用、退出等管理將有法可依。3月28日，國(guó)務(wù)院法制辦已就《城鎮(zhèn)住房保障條例》(征求意見(jiàn)稿)向全社會(huì)征求意見(jiàn)。馮俊說(shuō)，目前條例正根據(jù)征求到的意見(jiàn)進(jìn)行修改，不久將上報(bào)國(guó)務(wù)院。
