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2025年08月14日
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隨著近期“新國九條”的出爐，私募投資似乎再次被激活，尤其是地產(chǎn)私募巨頭擴張兇猛。
5月25日，中國地產(chǎn)金融投資策略峰會在成都舉行，包括瀚亞資本等多家地產(chǎn)私募巨頭集中路演，其投資注意力一改往常的住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)領域，開始轉(zhuǎn)向文旅、養(yǎng)生等新領域，投資模式也開始向REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)方向延伸。
“新國九條”帶來的私募機遇
據(jù)了解，瀚亞資本布局成都樓市，僅僅是目前地產(chǎn)私募巨頭青睞成都的一個縮影。實際上，早在幾年前包括基匯資本等海外地產(chǎn)私募巨頭已經(jīng)進駐成都，并與當?shù)胤科蠛献魈剿鏖_發(fā)地產(chǎn)項目。
此前，全國性的地產(chǎn)私募巨頭僅僅局限于一線城市及東部二線城市等，像成都、重慶、武漢等中西部核心二線城市遲遲沒有涉足。
對于瀚亞資本的成都布局，其執(zhí)行總裁楊君解釋說，成都作為中西部核心城市，去年人均GDP首次突破1萬美元大關，標志著成都發(fā)展邁入新的階段，對金融、資管領域的發(fā)展提出了更高的要求。
記者注意到，地產(chǎn)私募巨頭在會上頻頻提到“新國九條”，按照楊君的話說，當前樓市進入分化調(diào)整期，新型城鎮(zhèn)化建設和“新國九條”的推出，將給地產(chǎn)金融的發(fā)展帶來新一輪機遇。
今年5月9日，國務院發(fā)布了《關于進一步促進資本市場健康發(fā)展的若干意見》，這個被業(yè)內(nèi)俗稱“新國九條”的文件將“培育私募市場”單獨列出，強調(diào)說要“建立健全私募發(fā)行制度和發(fā)展私募投資基金”。
參與此次論壇的恒銀基金副總裁龔羿認為，“新國九條”對于中國金融市場的頂層設計非常重要，也為金融市場指明了方向，未來行業(yè)空間發(fā)展巨大，地產(chǎn)基金作為私募基金的分支，有可能迎來恢弘的發(fā)展。
各路資本押注文旅、養(yǎng)生地產(chǎn)
隨著旅游度假游以及養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)需求的激增，文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)迅速崛起。除了開發(fā)商之外，各路資本巨頭一起卷入其中，這里面就包括了管理巨額投資資金的地產(chǎn)私募基金巨頭。
據(jù)了解，目前瀚亞資本除了并購地產(chǎn)基金之外，旗下還有文旅地產(chǎn)投資基金業(yè)務，按照戰(zhàn)略定位，其旅游地產(chǎn)業(yè)務主要是在旅游度假目的地并購、控股或開發(fā)以旅游度假酒店、公寓等為核心資產(chǎn)的“旅游度假綜合體”。僅在西南地區(qū)，瀚亞資本已涉足云南麗江旅游項目，下一步將進駐青城山。
對于文旅地產(chǎn)私募投資，中央財經(jīng)大學應用金融系主任、金融證券研究所所長韓復齡表示，“我們投資房地產(chǎn)私募，從性質(zhì)上來講屬于財務投資，不是直接投資，這樣不受政策限制，而且投資期限選擇都比較靈活。像文化、旅游地產(chǎn)只局限于某一些特定區(qū)域，比如三亞吸引最早一批投資人來自東北，他們冬天跑到三亞去玩，等到夏天又回去，而且借助于這種專業(yè)化的團隊，對投資人來講是省心省力，解決了項目選址問題等。”
來自克而瑞的研報透露，截至2013年底，全國旅游地產(chǎn)主要集中在海南、閩東南、長三角、兩廣、環(huán)渤海與西南六大板塊。其中，海南擁有1096個項目，占21%；西南有330個項目，占6%。“從總體用地規(guī)模來看，目前全國旅游地產(chǎn)累計用地規(guī)模超過10億平方米，未來旅游地產(chǎn)用地將向西北、西南等地區(qū)擴展?！?/p>
相對于被投資企業(yè)，地產(chǎn)私募基金開始自身定位為“金融顧問”的角色。龔羿透露，他們會把私募基金、銀行貸款結合起來，為企業(yè)提供一攬子金融結構化產(chǎn)品。在項目高風險期，私募基金介入，等項目進入穩(wěn)定期，他們與銀行達成戰(zhàn)略合作，讓銀行資金進入，他們再選擇退出，從而提升項目整體收益。
近日，中信證券首次推出了中國版的REITs產(chǎn)品，但業(yè)內(nèi)對此評價不一。韓復齡表示，這款REITs產(chǎn)品的限制條件還較多，但從長遠來看，為投資者提供了一種投資選擇，拓展了流動性，將盤活大量的存量資產(chǎn)，希望能夠真正放開。
