亚洲三级色|麻豆激情在线|久久一级精品视频|天天躁日日躁性色aⅴ电影|美女热舞19禁深夜福利视频

    “當(dāng)打定主意等自住房搖號之際，聽說有項目要大幅降價。這么一來不免有點糾結(jié)，不甘心放棄擁有好地段的自住房，又擔(dān)心自住房搖不中可能錯失商品房降價。”在臺湖某項目大幅降價在即的傳言甚囂塵上之際，有購房人開始陷入了糾結(jié)當(dāng)中。

　　伴隨著購房人的入市，進入二季度北京樓市也將正式進入銷售季。盡管外地樓盤偶發(fā)性大降價并未直接影響北京樓市，但在貸款收緊、自住房下半年集中入市的影響下，北京的開發(fā)商普遍對今年樓市預(yù)期不太樂觀。

　　“之所以預(yù)期不佳，一是去年的高價地普遍選擇配建的自住房先入市。這么一來，自住房的供應(yīng)量較大，對供需關(guān)系沖擊明顯，剛需盤也顯得不再那么緊俏；更重要的是，現(xiàn)在即使是六環(huán)的剛需盤價格也普遍過了20000/平方米，有些小戶型甚至破了30000/平方米，資金門檻也‘絆倒’了不少樓市硬需求。”有業(yè)內(nèi)人士表示，“因此，在自住房大面積上市前，不少開發(fā)商加緊銷售手里的存貨。”

　　調(diào)低價格預(yù)期 加速跑量

　　近日，房山某項目開發(fā)商正在積極辦理預(yù)售證的申領(lǐng)工作，甚至是放棄與建委審批價格管制的博弈，為的就是能夠盡快入市出貨。這其中自然有開發(fā)商按部就班推盤的因素存在，但之所以著急推盤，主要還是來自于市場中個別項目大幅調(diào)低價格預(yù)期所致。

　　據(jù)了解，繼萬科橙“被降價”后，東亞印象臺湖毛坯改精裝，價格反降4000元/平方米。而上周末，房山首創(chuàng)·新悅都以21800元/平方米的價格入市，擊穿了今年以來該板塊內(nèi)普遍26000-28000元/平方米的價格預(yù)期。因而，引發(fā)降價蝴蝶效應(yīng)將來臨的猜想。

　　以上述房山項目蓄客情況為例，去年底的時候還寄望于轉(zhuǎn)過年來限價放松后提提價。“集團領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為不漲價是不正常的，樓市被大家瘋搶之際，賣不了貴房子就應(yīng)該拿銷售團隊開刀。”該項目營銷負(fù)責(zé)人說。

　　但春節(jié)過后，樓市并沒有像以往一樣頓時火起來。雖然有日光盤，但在業(yè)內(nèi)很容易打聽到，搶房的程度弱了很多。據(jù)了解，該項目蓄客也越來越難，之前的一些準(zhǔn)客戶甚至都有所流失。其中一部分流失的正在申購自住房，仍舊與該項目保持聯(lián)系只是給搖不到自住房而留條退路。之前計劃的推盤量現(xiàn)在也降低了一點，不敢一次推那么多了，只能開盤少推點，顯得熱銷，銷售一批再爭取多次開盤。

　　“在萬科橙低價開盤，以及東亞放言精裝反而降價的預(yù)期后，銷售再約購房人時，往往購房人猶豫的態(tài)度越來越明顯。甚至有的購房人會直言要再等等看價格的走勢。”該項目開發(fā)商表示，“公司高層聽說了東亞預(yù)期降價給購房人帶來的影響后，開了幾次會，基本也降低了再次開盤的價格預(yù)期。”

　　該項目集團層面相關(guān)人士坦言，雖然與我們的項目分屬不同的區(qū)域板塊，但是一旦在購房人心中造成價格下行的預(yù)期，屆時再出貨恐怕就難了，甚至不是跟風(fēng)降預(yù)期能解決的，還是快出貨為好。

　　由此，便不難理解一些項目期望加速出貨。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，包括東亞·朗悅居、金隅瀾灣等8個純新盤及香江別墅、東亞·印象臺湖、中建·國際城等25個老項目后期在內(nèi)，北京共有33個商品住宅項目計劃開盤，這與去年同期僅23個項目開盤相比，增加了10個項目之多。

　　從分布上來看，不再是大興區(qū)天宮院板塊集中開盤，一枝獨秀，而是各大主力板塊全面開花，包括房山、昌平、順義、通州、亦莊等樓市熱點區(qū)域都將迎來規(guī)模放量。其中房山區(qū)以8個項目計劃開盤位居各區(qū)域首位，開盤項目包括首開·熙悅山熹園、首創(chuàng)·伊林郡、中國鐵建·原香漫谷等，這些項目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)多以中小戶型產(chǎn)品為主，面向剛需人群。

　　開發(fā)商對下半年不樂觀

　　近期，不少開發(fā)商會透露，上半年能出貨就趕緊出，下半年什么情況還不明了。這一共識應(yīng)該可以印證萬科橙為何調(diào)低價格目標(biāo)、東亞·印象臺湖加精裝反而降低價格預(yù)期、首創(chuàng)·新悅都平價跑量。某央企開發(fā)商表示，表面上看3月份也出過一些日光盤，但從項目實際的蓄客情況來看，受到自住房的沖擊預(yù)期影響，蓄客量相比去年末大打折扣。

　　“去年供應(yīng)自住房土地可蓋20000套，今年自住房土地供應(yīng)的目標(biāo)是50000套。拿了高價地的開發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)是肯定的，那么意味著去年供應(yīng)的20000套自住房要今年上市。今年上半年供應(yīng)的自住房地塊也可能在下半年入市，加起來會有數(shù)萬套自住房入市。而北京一年的新房成交量才10萬套左右，這其中還包含保障房，可以說自住房將占到新房成交的一半左右。如此之大的剛性需求被分流，開發(fā)商還能淡定，甚至期望不斷溢價才是不可想象的事情。”某央企開發(fā)商說，“自住房的大量供應(yīng)，正在慢慢導(dǎo)致北京樓市剛需市場供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，這也是業(yè)內(nèi)預(yù)期不太樂觀的直接原因。”

　　除了自住房入市的沖擊以外，貸款收緊可以說也直接降低了剛需購房人的支付能力。然而，剛需盤總價門檻卻在不斷提高，連南六環(huán)天宮院也達到了21000-22000元/平方米左右，進一步制約，或者將一些剛需購房人逼向了申購自住房。

　　以亦莊某90平方米小戶型樓盤為例，在其附近做開發(fā)的和裕地產(chǎn)營銷總經(jīng)理王騫介紹說，該項目蓄客階段，有購房人找到他，希望委托業(yè)內(nèi)關(guān)系保證能在該項目買到房。“該項目當(dāng)時所透露的銷售價格為不到30000元/平方米，意向明確的購房人云集，開盤日光的趨勢明顯。然而，實際情況卻是開盤當(dāng)天簽約僅一半，主要原因就是開發(fā)商的實際開盤價格突破了31000元/平方米。這樣的價格浮動，對于資金是短板的剛需客來講，很多只能是放棄購買。”王騫說。

　　非優(yōu)先輪候也別盲目拼運氣

　　對于糾結(jié)于購房資格是留給自住房？還是有合適的商品房趕快出手？一位開發(fā)商分析認(rèn)為，雖然現(xiàn)在申購自住房的購房人基數(shù)龐大，似乎人人都可以拼一下運氣，然而，去年的自住房用地和今年全年的自住房用地加起來，大約可以供應(yīng)7萬套自住房，且不可能全部在今年入市，因此，在自住房供應(yīng)還不足夠多的情況下，按照自住房中簽優(yōu)先規(guī)則，但凡不在優(yōu)先之列的購房人（如有購房資格的外地人、購買家庭二套房的京戶），被搖中的幾率就小之又小了。如此一來，不如在開發(fā)商價格預(yù)期調(diào)低的市場環(huán)境下，有合適的商品房先滿足自身的置業(yè)需求。

　　別墅開盤量創(chuàng)近三年新高

　　剛需盤積極推盤，改善盤也沒有死扛。預(yù)計4月別墅市場供應(yīng)仍將上升，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，4月份，北京共有香江別墅、金隅瀾灣、首開·緹香郡、東亞華欣灣4個別墅項目計劃推出。這么一來，北京前4個月累計供應(yīng)的別墅項目數(shù)量將達到12個，與去年上半年的供應(yīng)量基本相當(dāng)，也創(chuàng)下新三年來同期別墅推盤量的新高。

　　對于別墅市場出現(xiàn)的供應(yīng)熱度，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，別墅供應(yīng)增加，首先是受到上游土地交易環(huán)節(jié)的影響所致。去年供應(yīng)地塊中配建保障房、自住房的比重不斷增加，地價也在開發(fā)商的競爭中不斷被推高，為了實現(xiàn)預(yù)期利潤，開發(fā)商只能選擇提高保障房、自住房的容積率，從而才能把不限定銷售價格的商品住宅部分開發(fā)成價值含量更高的別墅產(chǎn)品，平衡整個項目的成本利益，這從客觀上造成別墅開發(fā)量、供應(yīng)量的增加。

　　與此同時，從開發(fā)商所推出的產(chǎn)品及價格來看，即使是高檔盤也在加緊平價推盤。以近期開盤的龍湖雙瓏原著為例，近期推出的主力產(chǎn)品為總價800萬至1200萬元的疊墅，單價攤下來40000元/平方米左右，這一價格幾乎接近中糧地產(chǎn)去年在孫河拿下的土地樓面價。一些經(jīng)濟型別墅的單價甚至比周邊普通住宅價格更低，如昌平區(qū)香江別墅均價22000元/平方米，而周邊的普通住宅價格基本26000-28000元/平方米之間。

　　從4月份入市的別墅項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，仍將以較低總價的別墅產(chǎn)品為主。如位于昌平上西山東麓的香江別墅，計劃推出聯(lián)排、雙拼、獨棟三種產(chǎn)品，戶型從310平方米-444平方米，總價僅600萬元起；懷柔東亞華欣灣推出的小獨棟產(chǎn)品的最低售價也不過680萬元。

　　亞豪機構(gòu)認(rèn)為，從今年的數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟型別墅仍舊是別墅市場的主力。截至3月20日，今年以來北京總價800萬元以內(nèi)的經(jīng)濟型別墅交易量占到別墅成交總量的57%。經(jīng)濟型別墅已經(jīng)成為一些改善性公寓的主要競爭對象。