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2025年08月22日
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一套房 兩重天
小林和秦銘都是從農(nóng)村來的新鄭州人，之所以說他們是新鄭州人，是因?yàn)榘四昵八麄兊霓r(nóng)業(yè)戶口還在豫南老家，因考上鄭州一所高校而雙雙來鄭。四年的大學(xué)生活結(jié)束后，他們同時(shí)選擇了留在鄭州，成為新鄭州人。
命運(yùn)的轉(zhuǎn)折發(fā)生在畢業(yè)之后，2006年小林在鄭州市北環(huán)路附近按揭買了一套110多平方米的三房兩廳，2400元/平方米，總價(jià)接近27萬，首付20%。小林的父母在老家做點(diǎn)生意，小有積蓄，首付加簡單 裝修下來共花費(fèi)8萬多元錢，都是父母出的，每月將近2000元的月供則是小林承擔(dān)。小林和愛人總計(jì)月入3000多元，在付完按揭后也是“月光族”，但畢竟有了自己的家，他們對不斷上漲的 房價(jià)并沒有太大的感覺。
秦銘則沒有那么幸運(yùn)了，在供完他上大學(xué)后，父母已經(jīng)拿不出一點(diǎn)錢支持他買房，懂事的秦銘也從來沒有向父母張過口。眼看著周圍的同學(xué)一個(gè)接一個(gè)買房，他只能努力攢錢，并期盼房價(jià)能落下來。但事與愿違，越等越高的鄭州商品房房價(jià)在今年5月份已經(jīng)達(dá)到了5400元/平方米。如果再想買一套小林那樣的房子，首付加雜費(fèi)下來要14萬元，他畢業(yè)四年，省吃儉用后的總積蓄只有4萬多元錢。
為什么越努力距離買房的目標(biāo)越遠(yuǎn)？秦銘想不明白，如果他再算算小林的身家，會(huì)更加郁悶：由于最近四年房價(jià)大幅飆升，小林的房子總值已經(jīng)達(dá)到60萬元，凈增值超過30萬元！4萬和60萬，一套房子讓兩個(gè)同班同學(xué)的財(cái)富有了天壤之別。
一套房子，居然成為兩個(gè)新鄭州人的財(cái)富分水嶺。對于那些擁有多套房子的人，以及以炒房為生的炒客而言，房產(chǎn)已經(jīng)不再是“家”的概念了，它已經(jīng)變成了財(cái)富的載體。
杠桿投資放大財(cái)富效應(yīng)
小林資產(chǎn)增值的秘密在哪里？這其實(shí)是“房價(jià)飆升加杠桿投資”的共同作用結(jié)果。格林期貨鄭州營業(yè)部副總經(jīng)理安俊峰認(rèn)為，按揭買房和期貨交易很類似，是一種使用財(cái)務(wù)杠桿的投資行為。“首付20%買房的人，使用了5倍的財(cái)務(wù)杠桿，他的出發(fā)點(diǎn)在于看漲房價(jià)，預(yù)期房價(jià)在未來會(huì)更高，所得收益會(huì)高于利息支出，但又沒有錢支付全款購房，所以才選擇了按揭，這是一種典型的杠桿投資行為，和期貨市場保證交易完全一致。”安俊峰說。
安俊峰認(rèn)為，小林的按揭買房實(shí)際上是在無意中選了杠桿投資的方式，結(jié)果則是放大未來的收益，如果沒有銀行按揭的支持，他就沒有了財(cái)務(wù)杠桿，也就沒有了后來四年30萬房價(jià)增長的收益。顯然，在無法拿出總額27萬房款的情況下，他只能放棄購房，選擇等待，如本文中的秦銘。
實(shí)際上，生活中采用按揭方式買房的炒房客比比皆是，小林自住型購房的財(cái)富增值效應(yīng)和炒房者相比，則是小巫見大巫。鄭州人劉先生手握四套房子，自住一套，另外三套分別在鄭州市天明路、國基路和鄭東新區(qū)，全部按揭。“我的錢其實(shí)只夠全款買一套房子，但按揭的話可以買三套，簡單裝修后出租，房租剛好夠月供，很劃算。”劉先生說。
有意思的是，劉先生并不認(rèn)為自己是炒房客：“一共四套房子還算多嗎？未來要給孩子一套，剩下兩套收租養(yǎng)老，很正常啊？”記者在采訪中了解到，由于鄭州的房價(jià)并未像沿海城市那樣房價(jià)漲幅那么大，職業(yè)的、大規(guī)模的本地炒房客并不多，反而是類似劉先生這種一個(gè)家庭持有四五套房產(chǎn)的人，不經(jīng)意間成為了鄭州炒房者的主力軍。
鄭州市民賈先生在深圳的一個(gè)朋友經(jīng)歷更有傳奇色彩：這位女孩在2008年用不到5萬的辛苦積蓄，同時(shí)按揭了3套房，由于深圳買房很多零首付甚至負(fù)首付，買到房之后，自住一套，出租兩套，租金居然抵掉按揭月供還有盈余。在不到半年之后，該女又把三套房悉數(shù)拋出，盈利居然超百萬。掙錢速度之快連她自己都不敢相信！在短短一年時(shí)間內(nèi)成為百萬富婆后，再次出手熱炒的深圳南山片區(qū)房子，2009年至今獲利已幾百萬，于是辭掉工作，專心當(dāng)起了包租婆。
至于那些手握重金的批量炒房者，或者整門棟買房的超級炒房客，獲利之高更不在話下。但是，炒房者和杠桿投資對房價(jià)的推波助瀾作用卻不能過分放大，中國城市化進(jìn)程是地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)持續(xù)放大的另一因素。
城市化推高房價(jià)沒商量
7月14日，在鄭州圃田板材大世界做生意的曹先生開著自己的本田車出去見一個(gè)客戶，你很難想象，十年前的曹先生不過是豫東農(nóng)村的一個(gè)初中畢業(yè)生，一個(gè)偶然的機(jī)遇，老鄉(xiāng)帶他來到了鄭州，從做搬運(yùn)工開始，他從老鄉(xiāng)那里“偷師”學(xué)會(huì)了做板材生意。房地產(chǎn)市場的繁榮讓他的生意一直不錯(cuò)，家里的親朋好友也都被他帶到了鄭州，他們中的大部分人也都在鄭州買了房。
“父母已經(jīng)不在，孩子都有自己的生意，也在鄭州安了家，家里沒了人，我三年沒有回老家周口過年了，在鄭州買了房，我算是鄭州人嗎？”曹先生對記者說，他們村子500多人，至少有20戶在鄭州買房落戶，如果算上在國內(nèi)其他地方落戶的人，村里有超過10%的人可能不會(huì)再回農(nóng)村的家了。事實(shí)上，鄭州的城市化進(jìn)程提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，一些從農(nóng)村出來的人已經(jīng)慢慢地在城市安了家，城市化其實(shí)每天都在我們身邊發(fā)生。
香港知名學(xué)者曹仁超非常冷靜地看待內(nèi)地房價(jià)暴漲的現(xiàn)象，他認(rèn)為根源在于城市化進(jìn)程：從西方經(jīng)濟(jì)發(fā)展史看，城市化必然導(dǎo)致房價(jià)上升，隨著工業(yè)革命時(shí)代來臨，城市成為人口、財(cái)富及文化的集中地，人們不斷從鄉(xiāng)村擁向城市。城市人口財(cái)富創(chuàng)造力高，自然推高樓價(jià)。
曹仁超用一組數(shù)據(jù)來說明城市化進(jìn)程對房價(jià)的影響：1978年，中國城市化率只有17.9%，2009年達(dá)到46.6%，平均每年提高0.92%；另一方面，中國房價(jià)由1987年的411.4元/平方米漲到2008年的3800元/平方米，平均每年漲11.2%，而2009年和今年上半年一線城市更是繼續(xù)大幅上升，年升幅更大。
如果從購房者結(jié)構(gòu)分析，會(huì)對城市化推升城市房價(jià)有更清楚的認(rèn)識(shí)，鄭州市房管局7月13日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年，鄭州市區(qū)商品住宅共銷售47542套。從商品住宅的購買對象看，上半年鄭州銷售的房子中，外地人購買了29444套，占總銷量的61.93%，這其中，我省其他地區(qū)的居民共買走24575套，占51.69%，另外10%為“過江龍”資金所買走。
半數(shù)房子被外地人買走，城市化其實(shí)就在我們身邊。同樣的事情每天都在各個(gè)大中城市上演，以北京為例，今年頭5個(gè)月外地人口買房占北京購房總數(shù)的一半，曹仁超認(rèn)為這充分說明中國城市化使得大城市房地產(chǎn)需求十分強(qiáng)勁，此趨勢在2025年前不可能扭轉(zhuǎn)。
房價(jià)要漲到何時(shí)？
股市有句名言，叫做“牛市不言頂”，意思是指一波漲勢確立后，會(huì)有一個(gè)長時(shí)間的反復(fù)向上過程，上漲趨勢不會(huì)輕易結(jié)束或改變。那么中國房地產(chǎn)的牛市還會(huì)延續(xù)多久？
曹仁超認(rèn)為，從城市人口比例來看，目前，日本居住在城市的人口占總?cè)丝诘?6.3%，韓國達(dá)81.2%，馬來西亞為69.6%。由1997年起，未來30年中國有大量人口擁入城市。若以此為參照，1997年中國城市化率剛達(dá)30%，其后進(jìn)入加速期，目前約為48%，中國未來仍會(huì)進(jìn)一步城市化，若達(dá)到上述三國的城市化率，中國仍會(huì)有大量人口來到城市，這必將進(jìn)一步推高城市房價(jià)。
對于目前的樓市調(diào)控帶來的房價(jià)下降壓力，曹仁超認(rèn)為即使中國一線城市樓價(jià)短期(如兩三年)有下調(diào)壓力，長期(十年八年)繼續(xù)有上升壓力，看漲中國房價(jià)。對國內(nèi)房產(chǎn)政策有深入研究的華寶興業(yè)基金也持同樣的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化過程中的重要環(huán)節(jié)，目前政策打壓的是一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，但對二、三線城市并沒有過多干預(yù)，地產(chǎn)行業(yè)向好趨勢不變。
從目前國內(nèi)主流機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)來看，認(rèn)為城市化進(jìn)程將讓中國房地產(chǎn)未來還有一個(gè)“黃金十年” ，房價(jià)將反復(fù)上漲是一個(gè)普遍的觀點(diǎn)。
一片看漲聲中，仍有學(xué)者持不同觀點(diǎn)，代表者是北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，他對未來的地產(chǎn)前景比較悲觀，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是依托經(jīng)濟(jì)增長而增長的，目前的中國以20%的地球人口，用了全球30%的資源，提供了10%的商品服務(wù)。而2009年全球經(jīng)濟(jì)增長約耗用110億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，其中中國約消耗30億噸，對全球能耗的占比為27%，比美國經(jīng)濟(jì)的總能耗更多。
如果維持目前中國經(jīng)濟(jì)的速度，2020年前后，當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)到14萬億時(shí)，全球70%至75%的資源都要被中國消耗掉。“請問發(fā)達(dá)國家允許嗎？”鐘偉反問，他認(rèn)為如果中國經(jīng)濟(jì)增長模式不轉(zhuǎn)變，很可能中國經(jīng)濟(jì)觸及不到人均GDP2萬美元的高度。顯然，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速無法持續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)也就成了無源之水，無本之木，中國式地產(chǎn)奇跡從何而來？
人口紅利也是被業(yè)界認(rèn)可的推升房價(jià)的因素。10年前，主流的觀點(diǎn)認(rèn)為中國總?cè)丝谠?035年左右達(dá)到16.5億人的峰值。新近一項(xiàng)權(quán)威估計(jì)是，由于生活壓力的加大以及丁克一族的大量出現(xiàn)，以目前生育率計(jì)算，未來20年，中國人口增長可能大大低于預(yù)期，或許只增加7000萬人左右。
鐘偉認(rèn)為，人口紅利能否持續(xù)，將對房地產(chǎn)市場的未來產(chǎn)生截然不同的悲喜結(jié)局。而經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)景決定了居民實(shí)際收入增長的空間，人口增長及其遷徙決定了房地產(chǎn)的剛性需求。沒有了人口紅利的房地產(chǎn)，還會(huì)有黃金十年嗎？
