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2025年08月18日
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2月12日,國務(wù)院同意撤銷廣州黃埔區(qū)、蘿崗區(qū),設(shè)立新的廣州市黃埔區(qū);撤銷縣級從化市、增城市,設(shè)立廣州市從化區(qū)、增城區(qū)的消息極大提振馬年新春樓市,給商業(yè)地產(chǎn)也帶來了不小的促動。新快報記者采訪發(fā)現(xiàn),在疊加利好的拉動下,從化、增城、蘿崗和黃埔四地的商用物業(yè)市場也已開始醞釀漲價,業(yè)內(nèi)人士表示,行政區(qū)劃大調(diào)整將極大提速城市建設(shè)和交通等配套的投入,吸引更多發(fā)展商,更多人口、更多企業(yè)、更多國際品牌入駐,整合、提升區(qū)域商圈格局,商用物業(yè)價格上升趨勢明顯,現(xiàn)在到四地投資買公寓、買鋪將更有“著數(shù)”。
拉動廣州全面城市化提速
提及本次廣州行政區(qū)劃的大調(diào)整,廣州市社會科學院科研處處長彭澎指出,“這是廣州城化的一個重要里程碑。兩縣級市改區(qū)后,廣州從此無縣,連老農(nóng)業(yè)縣從化都改成區(qū)了,這意思著廣州的全面城市化進程將進一步加速,原來的縣級市都并入了廣州這個國際化大都市,將大大拓展廣州的發(fā)展空間,給廣州城市發(fā)展帶來更多的機遇。”彭澎解釋道,黃埔和蘿崗合并成后,將成為廣州新的都會區(qū),受其影響,天河區(qū)也成為廣州城市的正中心,廣州的東部板塊發(fā)展將得到明顯提升,廣州“東進”的步伐將進一步提速,進而有利于輻射珠江東岸的東莞惠州等城市。另一方面,增城將成為廣州制造業(yè)發(fā)展布局的一個重要平臺,而從化的城市建設(shè)幅度會不斷加快,更有利于解決廣州中心區(qū)人口壓力和交通壓力、就業(yè)壓力等一系列的問題。”
廣州高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋也表示,這次調(diào)整后,原來的衛(wèi)星城變成了市區(qū),這是全面廣州城市化標志性動作;黃埔和蘿崗并區(qū)后,站在更高起點上的統(tǒng)一城市大規(guī)劃和統(tǒng)一管理,資源整合和優(yōu)勢互補,將令廣州東部山水新城規(guī)劃有更強大的落地點,大大促進東部開發(fā);增城、從化設(shè)區(qū)將令這兩地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢更為突出,進一步提速廣州制造業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展。而從整體上看,行政區(qū)劃的大調(diào)整將帶來區(qū)域行政中心的再造和整合,城市配套更豐富,將帶來各種城市基礎(chǔ)建設(shè)、配套建設(shè)的大提速,給房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造更多商機。
帶動四區(qū)域商圈格局重整
“不管是從化、增城撤市設(shè)區(qū)還是蘿崗和黃埔合并,對廣州商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展來說,都將會成為具有劃時代意義的利好。”廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰指出,行政區(qū)劃的調(diào)整首先將吸引更多的房地產(chǎn)投資,帶動住宅業(yè)的發(fā)展,吸引更多的人口遷移,從而帶動當?shù)厣倘Φ闹匦抡吓c提升,改寫原有的商業(yè)格局,這對商業(yè)地產(chǎn)來說,就是最好的機會。
前廣州商業(yè)總會秘書長、廣州世紀商聯(lián)商業(yè)顧問公司執(zhí)行董事羅志杰也表示,“行政區(qū)劃的調(diào)整將帶來各區(qū)域行政中心的再造與整合,資源將更為聚集,城市配套會更豐富,城市功能布局會出現(xiàn)更良性的改變。交通配套會更完善,入駐人口、企業(yè)越來越多,就將自然形成更多的各區(qū)域性的商圈,或者說是區(qū)域CBD區(qū),廣州國際化大都市的商圈格局將出現(xiàn)新變化,各區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)也將迎來新一輪的發(fā)展機遇。
公寓或漲價兩三成
在近日正在舉行的廣州市“兩會”上,從化市委書記、增城市長和黃埔區(qū)委書記、蘿崗區(qū)委書記對這四地未來發(fā)展前景的展望備受廣州各界矚目,區(qū)劃調(diào)整后交通、配套等城格式化市建設(shè)將如何提速,房價會不會跟著漲更成為投資客們最關(guān)心的問題。盡管從國務(wù)院同意行政區(qū)劃大調(diào)整到從化、增城真正設(shè)區(qū),黃埔和蘿崗真正合并,行政中心重造仍有不短的時間表,但記者采訪發(fā)現(xiàn),不管是發(fā)展商還是投資客,行政區(qū)劃調(diào)整的消息剛一傳到,市場就已開始聞風而動,特別是在目前供應(yīng)量比較大的蘿崗區(qū),不管是住宅、商鋪還是公寓和寫字樓項目,都已有發(fā)展商在醞釀提價。如蘿崗萬達廣場即將新推的商用公寓新貨,就透露價格將比前期有所上漲;即將上市的新項目,如蘿崗奧園廣場、綠地中央廣場等,也都透露將重新根據(jù)市場變化來定價。
對區(qū)劃大調(diào)整帶來的商業(yè)地產(chǎn)投資新機遇,陳厚橋指出,“行政區(qū)劃大調(diào)整必然會令城市建設(shè)步伐加快,從化、增城、蘿崗和黃埔四地房地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展利好明顯,勢必將吸引更多發(fā)展商、更多國際化知名品牌和更多投資客進駐。在快速攀高的投資熱情帶動下,商業(yè)物業(yè)價格攀升將成為不難預期的事實。但是,從整體上看,因為商業(yè)地產(chǎn)投資和住宅有更大的區(qū)別,現(xiàn)在住宅盤都紛紛在漲價,有不少人預測如果不限價的話,從化和增城的樓價可能會漲三成以上;但我覺得,就商用物業(yè)而言,這個漲勢將不會如目前大家對住宅漲幅的預測那么夸張。特別是寫字樓市場,這四個地方目前還沒未能形成一定的商務(wù)氛圍,寫字樓市場有需求,但受企業(yè)性質(zhì)制約,需要的基本都是中低端產(chǎn)品,至少短期內(nèi)甲級、超甲級寫字樓的需求是難成氣候的。所以估計行政區(qū)劃調(diào)整后一年內(nèi),這些區(qū)域?qū)懽謽菨q幅應(yīng)該比較有限,估計會在10%以內(nèi)。另一方面,隨著投資熱情的高漲和更多企業(yè)、知名品牌的進駐,這些區(qū)域的商鋪和商用公寓市場,特別是商鋪市場有望發(fā)展得會更快些,其價格漲幅也會相對更高,有望能達到兩三成左右。
跟著大品牌項目走 投資成功率才更高
投資提醒
對普通投資客來說,如何抓住廣州行政區(qū)劃大調(diào)整的機遇做好自己的投資計劃呢?廣州高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋指出,區(qū)劃調(diào)整的大利好令這四個區(qū)域的物業(yè)投資前景大受看好。目前從化和增城仍是不限購的“限價區(qū)”,所以從短期看,投資住宅是一個不錯的選擇;另一方面,從長期回報看,投資這四個區(qū)域的商用物業(yè),像商鋪和公寓,甚至于寫字樓,其增值空間也不容忽視。
不過在投資決策上,商用物業(yè)投資雖然長期租金回報和升值潛力可能更強,但在選擇時卻需要更專業(yè)的眼光。對普通投資客來說,選擇好的位置、好的項目非常重要,最穩(wěn)妥的方式是選擇成熟商圈的商用物業(yè),雖然投資門檻會相對高些,但因為周邊配套已相對完善,商圈更有氛圍,有相對更穩(wěn)定的客流,其未來的租金回報也會更會可觀也更有保障。如果投資新興商圈中的項目,一定要探清楚周邊是否有大型項目將進駐或在建,而且最好是知名品牌的大型項目,是否有國際大品牌即將進來,都說“大樹底下好乘涼”,在商用物業(yè)投資領(lǐng)域,“傍大款”始終是難出錯的。跟著大品牌、大項目走,項目的成功率才會更高,小業(yè)主的投資才能更有保障。另外,對商用物業(yè)投資來說,因為交易稅費比住宅高,投資者更看重的不應(yīng)該是價格的短期漲幅,而是長期增值和租金回報。畢竟城市建設(shè)和商圈的成熟都需要過程,商鋪、商場和商圈都需要“守”才能獲得更高的回報。
