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2025年08月18日
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全國樓市已經(jīng)嚴重分化
11月，全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅有所收窄，但同比上漲的城市仍有69個。從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴重分化、冷熱不均，即一、二線城市持續(xù)快速上漲，三、四線城市平穩(wěn)甚至冷清。
“樓市分化是今年市場的顯著特征。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，在目前的經(jīng)濟發(fā)展及公共資源分布不均衡的情況下，一、二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人，“整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。”
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，2012年一線城市平均供求比為1.14，二線城市為1.21，三、四線城市更高，達到1.39；而截至今年11月份，一線城市平均供求比降為0.87，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，二線城市及三、四線城市則顯得頗為穩(wěn)健，供求比與2012年持平。
一、二線城市漲幅明顯超過三、四線城市，除受供求緊張影響，還受到土地供應(yīng)的影響。
“2011年限購后的一兩年，一線城市減少了土地供應(yīng)，且因為三、四線庫存高，消化速度慢，房企逐漸回歸一、二線城市，房企扎堆搶地提高了市場價格預(yù)期。房價的上漲又推動了需求恐慌入市，造成了房價加速上漲的惡性循環(huán)。”張大偉說。
因此，盡管調(diào)控收緊確實使一線城市房價在10月、11月漲幅放緩，但由于供求矛盾沒有得到根本緩解，導(dǎo)致漲幅放緩的步伐相對緩慢。
而且，隨著12月2日烏魯木齊加入調(diào)控升級行列，10月新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅排名全國前20位的城市中，已有17個城市出臺樓市新規(guī)以穩(wěn)定市場。
11月，新建住宅價格上漲同比達到或超過10%的城市仍達到了26個，這26個城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無望。
“雖然地方調(diào)控收緊政策一定程度上抑制了房價加速上漲，但從成交量看，整體市場依然非常火熱，一、二線城市日光盤迭出。部分城市用限價等舉措短期抑制了市場上漲，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，可能在年底得到降溫的假象。但這很可能在明年醞釀更大漲幅。”張大偉說。
與一、二線城市不同，今年以來市場表現(xiàn)疲軟的三、四線城市如溫州、徐州、蕪湖等地，紛紛通過放松限購措施來緩解當?shù)氐母邘齑鎵毫Α?/p>
“可見，地方政府的調(diào)控自主權(quán)在增強，房價快速上漲的城市進行了調(diào)控升級，而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調(diào)。”張大偉說。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭則指出，臨近年底，受土地供應(yīng)節(jié)奏影響，土地交易量出現(xiàn)大幅上漲，將有望改善房價預(yù)期。
數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國土地購置面積同比累計增幅自2011年以來首次由負轉(zhuǎn)正。這主要是由于11月份大量土地成交的拉動。
根據(jù)統(tǒng)計，11月份，單月新增土地購置面積達到8115萬平方米，環(huán)比上漲4.44倍，同比上漲1.04倍，“在不出現(xiàn)重大的利空政策的環(huán)境下，明年土地開發(fā)增速會有較為明顯的增長，對于新房供應(yīng)環(huán)節(jié)的緊張狀態(tài)或有所緩解。”張旭說。
