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2025年08月16日
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7月13日，2013第五屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在西安舉行。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在作主題演講時表示，高行政等級城市擁有優(yōu)質(zhì)而稀缺的資源，導(dǎo)致了高房價，應(yīng)通過行政管理體制和土地制度改革，激活中小城市發(fā)展活力，激發(fā)土地紅利，促進城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)健康發(fā)展。
李鐵指出，中國有660個城市，19881個鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)化率已達(dá)52.6%，有7.1億人口納入城鎮(zhèn)化進程中，在世界歷史上前所未有，年均進入城鎮(zhèn)的人口達(dá)到2000多萬。然而，2億多農(nóng)民工，由于戶籍制度的限制，無法把他們的消費需求從農(nóng)村轉(zhuǎn)到居住的城鎮(zhèn)，又因為農(nóng)村的土地不能進行流轉(zhuǎn)，造成兩地占用資源的現(xiàn)象，導(dǎo)致土地城鎮(zhèn)化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口城鎮(zhèn)化，土地嚴(yán)重的擴張使城鄉(xiāng)建設(shè)用地嚴(yán)重不集約。需要通過制定相應(yīng)改革政策，把流動人口的消費需求轉(zhuǎn)移到城市，真正實現(xiàn)擴大內(nèi)需。
對于日益高企的房價，李鐵認(rèn)為，房價上漲首先和等級化的城鎮(zhèn)管理體制有直接的關(guān)系。城市資源的分配不平衡，導(dǎo)致了行政資源從最低等級向最高等級集中，計劃分配資源從上到下遞減，導(dǎo)致了等級越高的城市優(yōu)質(zhì)資源更加集中。高房價主要集中在高等級城市，特別是直轄市、副省級城市。而土地的限量供給導(dǎo)致城市資源的稀缺，高等級城市核心區(qū)域土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的，土地稀缺肯定會導(dǎo)致房價的上漲。其次，房地產(chǎn)是目前最穩(wěn)定的投資需求。一方面，資源的稀缺性決定了它的價格上揚，另一方面，社會收入分配差距逐步拉大，永遠(yuǎn)有一批高端的購買群體，對高端地產(chǎn)有持久性的需求。第一會在本地買房，第二到省會城市買房，然后到北京、上海買房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對集中的城市買住房，這在當(dāng)下中國是最好的、最合理的選擇。比如香港的房價上漲，肯定是由華人圈和大陸推動的，原因是香港的公共服務(wù)水平遠(yuǎn)大于大陸。這些高等級城市、核心資源相對集中的城市，房價還有上漲的空間。
李鐵指出，對于房價上漲的判斷，既取決于住房供應(yīng)量大小，也取決于一個城市的輻射范圍。在中國，隨著城市等級化的越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生，戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進房價進一步上漲。一線城市、二線城市房價上漲還有空間。而由于攤大餅的原因，四、五線城市，特別是小城鎮(zhèn)，再繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)，就會遭遇危險。
李鐵指出，只有通過改革才可以解決這些問題。
第一，尊重市場規(guī)律，不要讓稀缺的資源被限定的低價，造成嚴(yán)重的浪費，促進商品房價格的市場化。
第二，提高城區(qū)稀缺土地資源的利用效率。現(xiàn)在的二、三線城市，一些城市把自己搞成所謂的生態(tài)城市、綠色城市，在攤大餅，形成了土地的嚴(yán)重擴張，搞上百米寬的大馬路，幾千畝的大廣場，幾平方公里甚至十幾平方公里的生態(tài)公園，有的城市并不大，十幾萬人、二十多萬人，沒有這么大的需求，但是這些造成土地資源的嚴(yán)重浪費。
第三，合理配置空間公共資源。通過市場的規(guī)律，或者通過行政的引導(dǎo)，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對均勻分布，合理疏散人口，遏制房價的上漲趨勢。加快輕軌的建設(shè)，在相對遠(yuǎn)的地方，增加中低收入者購房的供給。
第四，加大租房的力度。人口的流動就業(yè)和居住，在任何一個市場經(jīng)濟國家是常態(tài)。在買和租的政策選擇下，租房有更廣闊的市場。全國2.6億農(nóng)民工和7000萬城鎮(zhèn)流動人口，絕大多數(shù)人口以租房的方式在城鎮(zhèn)居住。租的過程中我們有更多的選擇，可以引導(dǎo)民間資本，甚至在集體土地上進行改革，利用存量用地建造公共租賃房。政府加強設(shè)施的配套建設(shè)，完善租房體系。
李鐵呼吁，推行戶籍制度改革，釋放人口紅利；推進集體土地改革，釋放集體土地的低成本紅利；進一步推進城鎮(zhèn)等級管理制度改革，促進發(fā)展資源的平等分配，釋放中小城市的活力，才能為中國的經(jīng)濟、為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的發(fā)展平臺。
