以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年08月16日
星期六
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
一套房產(chǎn)從購地開發(fā)到最終交易保有，一共要交多少稅？也許是房?jī)r(jià)的12%。但如果算上涉房地產(chǎn)相關(guān)部門的各種合法的收費(fèi)，這一比例很快會(huì)攀升到25%。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此類涉房收費(fèi)的特點(diǎn)在于，與各類審批、許可及證件辦理等過程是相掛鉤的，同時(shí)有重復(fù)計(jì)征嫌疑，可能形成多部門反復(fù)收費(fèi)的局面。
對(duì)此，財(cái)政部財(cái)科所最近的一份研究報(bào)告指出，在房產(chǎn)稅全面推開之前，必須要逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)的56項(xiàng)收費(fèi)和12項(xiàng)稅收并存的情況，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并或者取消，并且進(jìn)行房地產(chǎn)稅基和稅率的改革。
接近財(cái)政部的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，未來開征房產(chǎn)稅，會(huì)考慮某些涉及房地產(chǎn)的稅和費(fèi)是否還有存在的必要，是否需要進(jìn)行整合，但目前并沒有類似政策調(diào)研和安排。“現(xiàn)在中央對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)是只要愿意報(bào)試點(diǎn)，基本都能批準(zhǔn)，問題是現(xiàn)在地方政府沒有報(bào)試點(diǎn)的。”上述人士稱。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)房地產(chǎn)總體稅收首次突破萬億大關(guān)，占地方總體財(cái)政收入的比重進(jìn)一步提升至16.6%。
增長(zhǎng)的稅
在房地產(chǎn)的開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)，涉及了12項(xiàng)稅收，分別是營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅(涉內(nèi))、城市房產(chǎn)稅(涉外)、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅(已經(jīng)停征)、土地增值稅、印花稅、契稅。同時(shí)還有一項(xiàng)教育附加費(fèi)貫穿全部稅種。
一位地方財(cái)政系統(tǒng)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房地產(chǎn)的土地開發(fā)環(huán)節(jié)所涉及到的稅費(fèi)項(xiàng)目雖然少，但額度比較大。首先，企業(yè)取得土地時(shí)支付的稅主要是契稅、印花稅和耕地占用稅；另需支付土地開發(fā)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，“從拿地階段就要繳納1%的契稅和0.05%的印花稅，若是和農(nóng)地有關(guān)，還有耕地占用稅、青苗補(bǔ)償費(fèi)等。”
到了開發(fā)環(huán)節(jié)，主要是土地使用稅和預(yù)征的營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅包含了教育附加費(fèi)和城建稅，還有預(yù)征的企業(yè)所得稅、土地增值稅等，僅以北京為例，土地增值稅最低也是房屋預(yù)售收入的4%。
而在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，一般地稅部門會(huì)收取營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅和所得稅，由國(guó)土部門代為征收。按照上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)的說法，這兩個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)總額占比最大，至少占房地產(chǎn)銷售額10%的比例。
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)主要涉及所得稅、印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等， 其中印花稅是銷售方和購買方各有0.05%，還要征收雙方的所得稅。而在房產(chǎn)租賃過程中，涉及到的稅種主要有房產(chǎn)稅、所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。
最后，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，對(duì)非居住類房屋的房產(chǎn)稅是必須征收的，北京市按照房子價(jià)值的70%乘以1.2征收，并且是每年征收。“這樣計(jì)算下來，房產(chǎn)稅可真不低。”上述地方財(cái)政系統(tǒng)的人士稱。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房地產(chǎn)保有與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)大約各占房地產(chǎn)銷售額5%的比例，目前由于中央政府對(duì)“土地財(cái)政”的控制越來越嚴(yán)，開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)或有下降趨勢(shì)，但相應(yīng)保有及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)占比會(huì)升高。“房?jī)r(jià)的三大構(gòu)成要素中，成本相對(duì)穩(wěn)定，稅收空間有加大可能，未來的利潤(rùn)空間將受到壓制。”他表示。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2012年在稅收總盤子中，涉及房地產(chǎn)稅收占比最高的分別是營(yíng)業(yè)稅(房地產(chǎn)和建筑業(yè))、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。據(jù)此計(jì)算，僅上述五項(xiàng)合計(jì)就占稅收總收入的14.7%，占地方本級(jí)財(cái)政收入(不含轉(zhuǎn)移支付和稅收返還)的24.4%。
其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅達(dá)4051億元，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅3706億元，合計(jì)占稅收收入的比重為7.7%；其次是契稅和土地增值稅，實(shí)現(xiàn)收入分別2873.92億元和2718.84億元，占稅收總收入的比重為2.9%和2.7%。房產(chǎn)稅的比重不大，僅占稅收總收入1.4%。
而從最新的數(shù)據(jù)來看，2013年5月，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收相應(yīng)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)稅同比增長(zhǎng)了13.8%，契稅增長(zhǎng)了40%，土地增值稅增長(zhǎng)了27.4%。
神秘的“費(fèi)”
但房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)源的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止稅收那么簡(jiǎn)單。
早在2008年兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌就在與10名全國(guó)政協(xié)委員聯(lián)名提案《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》中提到，除土地出讓金和雙重配套費(fèi)以外，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納50余項(xiàng)的收費(fèi)，包括防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢測(cè)費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)等，涉及25個(gè)部門，總計(jì)占房?jī)r(jià)的15%以上。
而各種涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)名目繁多，要么推高房?jī)r(jià)，要么壓制房產(chǎn)商利潤(rùn)。嚴(yán)躍進(jìn)舉例說，以財(cái)政部2012年公布的幾大稅種來看，包括契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅以及土地增值稅，大致占房地產(chǎn)銷售額12%的水平，再加上其余各類顯性及隱性的稅費(fèi)成本，合計(jì)要占到整個(gè)房地產(chǎn)銷售額的20%-25%。
從土地出讓環(huán)節(jié)起，房企就要交納一些稅之外的收費(fèi)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類收費(fèi)的特點(diǎn)在于，與各類審批、許可及證件辦理等過程是相掛鉤的，同時(shí)有重復(fù)計(jì)征的嫌疑，比如在開發(fā)環(huán)節(jié)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)就有可能形成多部門重復(fù)收費(fèi)。
河南一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人郭先生表示，對(duì)房地產(chǎn)公司收取的各種費(fèi)用至少有50項(xiàng)，包括藍(lán)圖審查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、人防費(fèi)、工程造價(jià)咨詢審核費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、勞務(wù)咨詢費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、電力委托費(fèi)配套費(fèi)等。
而從房地產(chǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)衍生出的各種費(fèi)用就更多，比如檔案保護(hù)費(fèi)、查閱檔案咨詢服務(wù)費(fèi)，由各級(jí)房地產(chǎn)檔案館執(zhí)收；出具房地產(chǎn)證明費(fèi)、房屋權(quán)屬登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)，則由房地產(chǎn)主管部門執(zhí)收；還有土地登記費(fèi)，由國(guó)土部門執(zhí)收。
檔案咨詢服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)，依據(jù)的是2001年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)建設(shè)部令》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》向社會(huì)提供利用房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行有償服務(wù)。
房屋登記費(fèi)則是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對(duì)房屋權(quán)屬依法進(jìn)行各類登記時(shí)，向申請(qǐng)人收取的費(fèi)用。按件收取，而不是按照房屋的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。
在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為中，購買方還需支付一些地方性的收費(fèi)項(xiàng)目，如土地使用證費(fèi)、房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)收費(fèi)、信息咨詢服務(wù)費(fèi)、商品房買賣交易手續(xù)費(fèi)等。其中，房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)現(xiàn)在是交給評(píng)估公司，一般是房?jī)r(jià)的0.5%。
一位天津房產(chǎn)主管部門人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，現(xiàn)在涉及房地產(chǎn)的費(fèi)用除了上述各種之外，還有鐵路建設(shè)基金，一平米100元，此外還有不少地方收取測(cè)繪費(fèi)。
上述房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人稱，很多收費(fèi)都具有可操作的彈性空間。他以向地方住建委交納的配套費(fèi)舉例說，“與建委關(guān)系比較密切的，每平方交80或者100元，關(guān)系不好的極有可能交道每平方1000元以上”。
前述財(cái)政部財(cái)科所報(bào)告指出，上述12項(xiàng)稅收和50余項(xiàng)收費(fèi)中，很多稅費(fèi)都屬于重復(fù)設(shè)置，在房產(chǎn)稅全面推開之前，應(yīng)將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并或者取消。
財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)王朝才告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房產(chǎn)稅等于是對(duì)居民的財(cái)產(chǎn)征稅，首先需要清理一部分不合理的費(fèi)用，另外還需要一定的制約手段，比如處罰方式，未來若是少數(shù)不交還可以處罰，大量不交的時(shí)候如何處置等。
“現(xiàn)在房產(chǎn)稅是試點(diǎn)的性質(zhì)，財(cái)政部要做的就是將其他的稅費(fèi)合并，同時(shí)讓大家形成繳納房產(chǎn)稅的習(xí)慣。”王朝才表示。
