“每次開會的內(nèi)容基本都差不多，討論的主要話題一個是樓盤限價，一個是土地?！鄙鲜鲩_發(fā)商對記者表示，“大體意思是要落實(shí)北京‘國五條’細(xì)則中關(guān)于限價房的政策?！?/div>
用這位開發(fā)商的話來說，北京市住建委希望能找出一個“既能合理拉低成交價格，又能盡量減少傷害開發(fā)商積極性”的實(shí)施辦法。“說白了，政府的目的是既想讓開發(fā)商降價還想動員開發(fā)商拿地?！?/div>
不過，開發(fā)商們對此熱情并不高。上述開發(fā)商表示：“現(xiàn)在房企在開發(fā)、銷售過程中受到的限制太多，利潤空間被一壓再壓，所以每次我們在住建委開會，最后都變成了開發(fā)商的訴苦會。”
而上述接近北京市住建委的人士告訴記者，作為“國五條”地方細(xì)則最嚴(yán)厲的城市，北京的思路是“希望在商品房開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都體現(xiàn)‘價格管控’的要求，將限價落實(shí)到土地出讓、開發(fā)商報價、預(yù)售審批等各個方面”。
按照北京市的限價要求，原則上新開盤項目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當(dāng)月銷售價格不超過上月銷售平均價格，已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。
記者了解到，在開發(fā)商向住建委申報銷售價格時，預(yù)售價格和預(yù)計成交價格也都要向住建委報備，如果樓盤的成交均價高于開發(fā)商先前上報的預(yù)計成交價格，那么后期住建委將通過其他方式對該樓盤進(jìn)行處罰。
“限房價、競地價”效果存疑
“目前比較明確可以實(shí)施的，是按照比例逐步增加限房價、競地價地塊，”上述接近北京市住建委的人士對記者表示，“一方面這樣的做法已經(jīng)有先例，實(shí)施起來相對容易；另一方面短期內(nèi)效果也比較明顯?！?/div>
不過，5月8日北京市國土局公布的239宗年內(nèi)首批擬供應(yīng)地塊中，并未涉及“限房價、競地價”地塊。據(jù)了解，由于“限房價、競地價”一類房源目前的銷售管理政策仍在討論中，因此很有可能會在地塊出讓時決定是否采用限價政策。
“一季度由于住宅市場銷售情況良好，開發(fā)商的資金壓力獲得了一定程度的緩解，買地?zé)崆橐灿兴謴?fù)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
不過，業(yè)內(nèi)分析人士表示，即使逐步增加“限房價、競地價”地塊，最初的推地區(qū)域也將集中在房山、大興等郊區(qū)。對于“限房價、競地價”的土地出讓方式來說，目前來看，仍然存在分配和管理上的問題。
事實(shí)上，2011年初出臺的“國八條”就曾提出推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地，北京也在當(dāng)年曾試點(diǎn)過“限房價、競地價”的出讓模式。
但由于房價較低，在這類商品房的分配上，效果卻并不理想。這也讓業(yè)內(nèi)對未來北京“限價房擴(kuò)容”對穩(wěn)定房價的效果存在疑問。
2011年4月，北京首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目——房山長陽國際城開盤銷售，但不久之后業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，原規(guī)劃2394套限價商品房的長陽國際城項目，1594套房源售罄，還有800套房源“按兵不動”，施工進(jìn)度相同卻“暫不具備銷售條件”，當(dāng)時業(yè)內(nèi)認(rèn)為這800套房源被房山區(qū)政府截留。
“目前在限價房的分配上以及限價房二次入市后的管理上，政府還沒有一個有力的措施或手段進(jìn)行管控，使得很多限價房最終變成權(quán)力尋租的渠道?！睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示，“住建委目前出臺的限價措施預(yù)計在短期內(nèi)能夠見到效果，一段時間之內(nèi)可以拉低成交價格，但是長期效果如何，還要看政府對政策的執(zhí)行力。”
