時(shí)間：2013-04-30 14:55:06
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者：任峰 孔祥鑫
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)。城鎮(zhèn)化將帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。在這一過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該尋找怎樣的發(fā)展路徑？部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若要分享城鎮(zhèn)化成果，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)首先明確項(xiàng)目所在地城鎮(zhèn)化所處階段，進(jìn)而明確自身定位。在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)復(fù)合型人才的培養(yǎng)和融資方式的創(chuàng)新。
商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)繁榮期
中國(guó)房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云說(shuō)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量必然帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)恰是服務(wù)業(yè)的物理載體。美國(guó)、日本、韓國(guó)以及東南亞國(guó)家的城市化過(guò)程都伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速升值。因此，城鎮(zhèn)化將給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間。
目前，以城市綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入急速擴(kuò)張期。易居中國(guó)最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，全國(guó)20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米。
銀河證券首席策略師孟京認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)于多數(shù)居民而言依然有很強(qiáng)的投資吸引力。隨著樓市調(diào)控的深入，住宅地產(chǎn)投資功能逐漸遇到瓶頸。商業(yè)地產(chǎn)投資功能將在未來(lái)凸顯，迎來(lái)發(fā)展黃金期。
在過(guò)去的幾十年里，商業(yè)地產(chǎn)只是住宅地產(chǎn)的配角，往往是先開發(fā)住宅地產(chǎn)再配套商業(yè)。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)扮演的角色將更重，可以先有一個(gè)很好的商業(yè)主題概念，然后以此為中心配套住宅地產(chǎn)。
今年以來(lái)，首創(chuàng)、招商等房企紛紛加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。
首創(chuàng)置業(yè)在公司年報(bào)中稱，2013年，在業(yè)務(wù)發(fā)展模式上繼續(xù)探索土地開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“住宅+新型業(yè)務(wù)”模式，其中重要一項(xiàng)是“住宅+奧特萊斯”業(yè)務(wù)線，即住宅與商業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。
招商地產(chǎn)也在年報(bào)中表示，公司將繼續(xù)補(bǔ)充在其他城市的商業(yè)地產(chǎn)資源，為金融創(chuàng)新、融資渠道多元化提供新的空間。同時(shí)，公司新設(shè)立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)招商商置，其運(yùn)轉(zhuǎn)正日益專業(yè)化。
另一家地產(chǎn)公司金地集團(tuán)同樣設(shè)立了專門的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)。2012年，金地集團(tuán)布局香港資本市場(chǎng)，收購(gòu)香港上市公司星獅地產(chǎn)，并于今年3月12日更名為金地商置集團(tuán)有限公司。金地商置將專注于商業(yè)地產(chǎn)，培育城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理的核心業(yè)務(wù)模式。
明確定位是關(guān)鍵
城鎮(zhèn)化將帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮已成為業(yè)界共識(shí)。隨之而來(lái)的問(wèn)題是，商業(yè)地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化作用應(yīng)扮演怎樣的角色，尋找怎樣的發(fā)展路徑？
中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)趙素珍說(shuō)，近年來(lái)各地開發(fā)了很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中失敗案例也很多，主要是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位基本包含功能、客戶、形象、服務(wù)定位等內(nèi)容。
其中，功能和客戶定位是核心，兩者相互影響。趙素珍認(rèn)為，立項(xiàng)之初要做調(diào)研工作，選定商業(yè)地產(chǎn)主題，使之能夠把同類型的商家聚集在一起，圈定目標(biāo)消費(fèi)群。定位還要注意差別化，在吸引商家的同時(shí)，讓自己項(xiàng)目鶴立雞群。
紅星美凱龍副總裁王偉認(rèn)為，準(zhǔn)確項(xiàng)目定位的前提是對(duì)城鎮(zhèn)化階段的準(zhǔn)確把握。“要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，首先是要理解城市。中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程差異非常大，所處階段也不同，把此地經(jīng)驗(yàn)放到別處照搬照抄，可能會(huì)一敗涂地。認(rèn)清城鎮(zhèn)化發(fā)展所處階段，才能理解這個(gè)城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的核心需求是什么。如果企業(yè)不能滿足這個(gè)城市發(fā)展需求，那么企業(yè)的戰(zhàn)略肯定是失敗的，項(xiàng)目也沒(méi)有前途。”
上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，從近三年中國(guó)部分城市商辦土地供應(yīng)來(lái)看，未來(lái)五年甚至十年的過(guò)程中，一線城市由于土地資源的稀缺，商業(yè)地產(chǎn)重開發(fā)時(shí)代將終結(jié)，而未來(lái)一線城市商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)將是運(yùn)營(yíng)管理。
同時(shí)，從數(shù)據(jù)可以看出，2010-2012年成都和沈陽(yáng)近三年推出商辦用地建筑面積是上海商辦土地供應(yīng)的近5倍之多。因此，二三線城市這些商辦土地如果在未來(lái)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開發(fā)，這些城市將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的井噴期。
突破人才資金瓶頸
運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)需要資本運(yùn)作、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等多重能力。近年來(lái)出現(xiàn)的融合商業(yè)街、物流倉(cāng)儲(chǔ)、寫字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)于一身的產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目，跨越住宅、商業(yè)、工業(yè)等多種地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式，其操作難度與傳統(tǒng)地產(chǎn)不可同日而語(yǔ)。
中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)趙素珍說(shuō)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，用了幾年時(shí)間走過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资辍⑸习倌隁v程，這給人才鏈、管理鏈、資金鏈帶來(lái)很大壓力，突出問(wèn)題是復(fù)合型人才極度缺乏。
目前，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員一些是從零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)行，還有一些從房地產(chǎn)公司過(guò)來(lái)，能夠把這兩個(gè)行業(yè)結(jié)合好的人才并不多。因此，商業(yè)地產(chǎn)要健康發(fā)展迫切需要復(fù)合型人才。
資金是困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一瓶頸。趙素珍說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅開發(fā)，是一次性投入較大，長(zhǎng)期回報(bào)過(guò)程，初期資金量大小有時(shí)決定預(yù)期目標(biāo)是否能夠?qū)崿F(xiàn)。銀河證券首席策略師孟京說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，最大問(wèn)題是資金的獲得能力相對(duì)較差。對(duì)資本市場(chǎng)而言，如信托、銀行，明顯更加青睞于住宅地產(chǎn)。
不過(guò)，發(fā)行債券、海外股市融資等方式可在一定程度上緩解商業(yè)地產(chǎn)融資難題。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，3月知名房企赴港融資共有9筆，融資規(guī)模超過(guò)40億美元，在經(jīng)歷了2月春節(jié)的低谷之后，再度活躍。
在融資成本方面，年利率則在2.755%（萬(wàn)科）到13.25%（恒盛）之間不等。對(duì)于需要融資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，海外融資成本低廉，加上人民幣升值，海外融資優(yōu)勢(shì)漸顯。
商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)更重視體驗(yàn)
由于商業(yè)地產(chǎn)往往體現(xiàn)了一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)達(dá)程度，大型、高端的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更成為城市的地標(biāo)和名片，能帶動(dòng)大量就業(yè)和消費(fèi)，所以，商業(yè)地產(chǎn)深受地方政府的青睞。但也因?yàn)槿绱耍虡I(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象也越來(lái)越激烈。
時(shí)下，一說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)就是綜合體，一說(shuō)綜合體就是購(gòu)物中心，一說(shuō)購(gòu)物中心就是ZARA、H&M，模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。這導(dǎo)致招商周期延長(zhǎng)、與租戶的租金議價(jià)能力下降、空置率上升等問(wèn)題頻現(xiàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)周期延長(zhǎng)。
與此同時(shí)，電子商務(wù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尤其是傳統(tǒng)的零售商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。中國(guó)電子商務(wù)研究中心發(fā)布的《2012年度中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)報(bào)告》披露的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)1.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)64.7%。包括蘇寧電器在內(nèi)很多零售企業(yè)已經(jīng)將業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到線上。在這種形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該提供更好的用戶體驗(yàn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了個(gè)體商業(yè)街，大型倉(cāng)儲(chǔ)、超市以及目前比較流行的購(gòu)物中心等幾個(gè)階段后，公園商業(yè)嶄露頭角。公園商業(yè)在吸收購(gòu)物中心餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，還讓消費(fèi)者能夠體驗(yàn)到在公園里購(gòu)物的輕松閑適，因此受到市場(chǎng)的歡迎。
京瑞安君匯商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓霜說(shuō)，公園商業(yè)相對(duì)于其他商業(yè)模式具有以下優(yōu)勢(shì)：首先是公園商業(yè)有開放式優(yōu)美環(huán)境，公園商業(yè)不僅提供多樣的購(gòu)物方式，還有傳統(tǒng)商業(yè)所無(wú)法比擬優(yōu)美景觀視野和消費(fèi)體驗(yàn)；第二是多元產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)整合，公園商業(yè)街由房地產(chǎn)、主題商業(yè)街結(jié)合，在獲取收益等方面有靈活的操作方式。
以北京后海為例。除了自然人文景觀之外，后海更聚集了上百家各具特色酒吧，各色小吃、各種民俗產(chǎn)品，每天后海商業(yè)圈客流量可以達(dá)到十萬(wàn)余人次。
商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場(chǎng)與客戶，需要在商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的設(shè)計(jì)中增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段環(huán)境、自身特點(diǎn)，以客戶的偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì)。
