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2025年08月16日
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⊙記者 朱楠 ○編輯 孫放
據(jù)報(bào)道，中央高層近日赴江蘇調(diào)研，考察小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)及土地流轉(zhuǎn)等情況。30日，中國(guó)城鎮(zhèn)化高層國(guó)際論壇也將在上海舉辦，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人及上海等多座一二線城市市長(zhǎng)與會(huì)。作為推動(dòng)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，城鎮(zhèn)化再次成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，而土地資源的流轉(zhuǎn)，無疑將是城鎮(zhèn)化重要一環(huán)。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)保守估算，未來數(shù)年，僅我國(guó)中東部18個(gè)省區(qū)市可流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地就接近一百萬公頃，此外，農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模則將更為龐大。在此過程中，通過土地流轉(zhuǎn)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，積極參與城鎮(zhèn)化建設(shè)的上市公司無疑將分享發(fā)展“紅利”。
決策層提出加速推動(dòng)城鎮(zhèn)化
日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究確定今年政府重點(diǎn)工作，其中提出：要抓緊制定城鎮(zhèn)化中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，完善配套政策措施。此后，國(guó)務(wù)院高層領(lǐng)導(dǎo)前往江蘇省江陰市新橋鎮(zhèn)，考察小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)情況。對(duì)于農(nóng)民將土地流轉(zhuǎn)出去規(guī)模種植，然后到鎮(zhèn)上工廠上班，集中居住，高層領(lǐng)導(dǎo)表示，小城鎮(zhèn)建設(shè)好了，甚至比在大城市生活更舒適方便。次日，在江蘇常熟，高層領(lǐng)導(dǎo)再次表示，“土地也能產(chǎn)出黃金(1596.40,-9.80,-0.61%)，但小塊不行，要靠大塊?！狈N種跡象顯示，城鎮(zhèn)化過程中的土地資源流轉(zhuǎn)，已受到中央高層的高度重視。
另外值得注意的是，本月30日-31日，2013中國(guó)城鎮(zhèn)化高層國(guó)際論壇將在上海舉辦。該論壇由國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心、世界經(jīng)濟(jì)論壇、世界銀行[微博]等機(jī)構(gòu)共同舉辦，發(fā)改委、國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人以及上海、重慶等一二線城市市長(zhǎng)將與會(huì)。土地問題也是本次論壇的重要話題之一。
土地是推動(dòng)城鎮(zhèn)化的核心資源，“土地流轉(zhuǎn)”主要涉及兩類土地產(chǎn)權(quán)的交換：農(nóng)村承包土地（耕地）經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)；集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。其中，后者內(nèi)涵價(jià)值更高，而據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)保守估算，我國(guó)中東部18個(gè)省區(qū)市農(nóng)村建設(shè)用地面積約為1900萬公頃，未來數(shù)年，預(yù)計(jì)其中可流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地就接近一百萬公頃，這無疑是一筆巨大的資產(chǎn)。
發(fā)展景觀旅游 城郊土地價(jià)值迸發(fā)
目前來看，土地成本上升、城市外擴(kuò)難度加大等問題阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。對(duì)此，部分地區(qū)近年來以“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”為突破口，最具有代表性的是重慶“地票”制度、嘉興“兩分兩換”和廣東“三舊”改造模式。而廣東省政府近日出臺(tái)的《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（下稱“《規(guī)劃》”）中更進(jìn)一步明確，轉(zhuǎn)戶農(nóng)民今后可自愿將承包地、宅基地等上市流轉(zhuǎn)并獲得財(cái)產(chǎn)收益。這也是省級(jí)政府首度明確宅基地流轉(zhuǎn)方向。
尤其值得關(guān)注的是，廣東《規(guī)劃》中已為未來流轉(zhuǎn)土地指明了用途與未來發(fā)展要求?！兑?guī)劃》明確提出，要提高城鄉(xiāng)一體化發(fā)展水平，以維護(hù)鄉(xiāng)村自然風(fēng)貌和塑造聚落景觀、農(nóng)業(yè)景觀和旅游景觀為重點(diǎn)，加強(qiáng)鄉(xiāng)村自然環(huán)境的保護(hù)和人居環(huán)境的功能化改造，將鄉(xiāng)村社區(qū)規(guī)范化建設(shè)與營(yíng)造鄉(xiāng)村特色景觀風(fēng)貌有機(jī)結(jié)合，整體提升鄉(xiāng)村環(huán)境。
“不僅是廣東，在新城鎮(zhèn)化政策推動(dòng)下，市場(chǎng)對(duì)城郊及城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地將成會(huì)迸發(fā)出極大需求。這些區(qū)域靠近城市，便于發(fā)展景觀旅游資源，也可以發(fā)展衛(wèi)星城，有利于土地價(jià)值的挖掘，并做到綠色環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析指出，這讓很多城郊的農(nóng)村都變成了城鎮(zhèn)，而農(nóng)民的身份也將變成市民。這不但減輕了大城市的人口負(fù)擔(dān)，同時(shí)還形成一種良性互動(dòng)，將是未來新型城鎮(zhèn)化的理想模式之一。
這背后，將是土地資源的重新規(guī)劃和價(jià)值再挖掘，令那些在城市郊區(qū)擁有豐厚土地儲(chǔ)備的上市公司坐擁收益。廣東《規(guī)劃》明確，在符合現(xiàn)行土地政策前提下，探索土地整體出讓和整體開發(fā)模式，引導(dǎo)社會(huì)資金參與新區(qū)整體開發(fā)。這無疑給企業(yè)參與到城鎮(zhèn)化建設(shè)中指明了方向，以較快途徑實(shí)現(xiàn)土地升值。而土地的增值，也將足以支撐那些土地儲(chǔ)備雄厚的上市公司未來若干年的利潤(rùn)增長(zhǎng)。
各地城鎮(zhèn)化規(guī)劃接連出爐
有消息稱，由發(fā)改委牽頭，財(cái)政部、國(guó)土部、住建部等10多個(gè)部委參與編制的《全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃綱要（2011-2020年）》即將出臺(tái)。初稿中，城鎮(zhèn)化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效應(yīng)，是將在未來十年拉動(dòng)40萬億投資。
而隨著中央經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路的明確，城鎮(zhèn)化被確定為今后我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ鞯爻擎?zhèn)化規(guī)劃方案也接連出爐，基建投資、城區(qū)規(guī)劃調(diào)整以及農(nóng)村人口市民化成為地方政府推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵詞。
以基建投資為例，福建近日發(fā)布推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展十二條措施，提出加快廈門地鐵、廈漳泉1號(hào)線以及福莆寧城際軌道交通等項(xiàng)目建設(shè)。江西省住建廳提出“建筑業(yè)助推新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”，2015年全省建筑業(yè)總產(chǎn)值將突破4000億元。
云南、福建、安徽、湖北等地的城鎮(zhèn)化方案均提出打破行政區(qū)劃約束，進(jìn)行跨地區(qū)資源配置，打造符合地方特色的城鎮(zhèn)群建設(shè)。云南省日前公示《滇西南城鎮(zhèn)群規(guī)劃（2012-2030）》以及《滇東南城鎮(zhèn)群規(guī)劃（2012-2030）》，提出建設(shè)滇東輕工產(chǎn)業(yè)為主的沿邊城鎮(zhèn)群。福建提出推動(dòng)福州和廈漳泉兩大都市區(qū)建設(shè)，加快區(qū)域金融、醫(yī)保、交通等同城化工作。
推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、突破城鄉(xiāng)“二元制”戶籍制度成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要內(nèi)容。哈爾濱、南寧兩地政府近日發(fā)布有關(guān)改革戶籍管理制度的政策，取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)戶籍劃分，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍管理制度。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村人口市民化有望為上述兩地吸納300萬城市新增人口，進(jìn)而帶動(dòng)3000多億元投資需求。
多個(gè)地方政府公布的城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)顯示，城鎮(zhèn)化速度將大幅提升。例如，貴州省公布的城鎮(zhèn)化體系規(guī)劃顯示，2015年全省城鎮(zhèn)人口將增加至1450萬人左右，到2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)50%左右，而目前貴州的城鎮(zhèn)化率為35%。
