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2025年08月19日
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國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個大中城市，新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均擴大到66個，樓市呈現(xiàn)出一幅淡季不淡的景象。其中，北京、廣州并列漲幅第一；上海則是調(diào)控兩年內(nèi)，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比漲幅首次突破2%，達(dá)到了2.3%，同比漲幅則達(dá)到了4.1%。
“這再次說明了中央進(jìn)一步出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性。未來，隨著各項調(diào)控方針的細(xì)則化，市場也將在政策的持續(xù)中發(fā)酵醞釀變化。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期樓市成交出現(xiàn)了明顯的“末班車”行情，且在地方細(xì)則落實前的“真空”時期都將是樓市成交的放量階段。只是這一波成交高峰將會透支后期需求，未來樓市一、二手房很有可能都比較冷清。
將改造千萬棚戶區(qū)
新一屆國務(wù)院總理李克強日前亮相新聞發(fā)布會，他強調(diào)未來中國經(jīng)濟要保持持續(xù)增長，防范通貨膨脹，控制潛在風(fēng)險，同時不斷改善民生。
李克強同時表示，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必然趨勢，也是廣大農(nóng)民的普遍愿望，它不僅可以帶動巨大的消費和投資需求，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，其直接作用還是富裕農(nóng)民、造福人民。他強調(diào)：“新型城鎮(zhèn)化，是以人為核心的城鎮(zhèn)化。現(xiàn)在大約有2.6億農(nóng)民工，使他們中有愿望的人逐步融入城市，是一個長期復(fù)雜的過程，要有就業(yè)支撐，有服務(wù)保障。而且城鎮(zhèn)化也不能靠攤大餅，還是要大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，東、中、西部地區(qū)因地制宜地推進(jìn)。還要注意防止城市病，不能一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片。本屆政府下決心要再改造一千萬戶以上各類棚戶區(qū)，這既是解決城市內(nèi)部的二元結(jié)構(gòu)，也是降低城鎮(zhèn)化的門檻。尤為重要的是，新型城鎮(zhèn)化必須和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相輔相成，要保住耕地紅線，保障糧食安全，保護(hù)農(nóng)民利益。”
全國人大代表、海南大學(xué)校長李建保稱，大城市建設(shè)近十年近乎爆炸式的擴張，導(dǎo)致了一些“病灶”在日積月累后集中爆發(fā)。2011年以來，北京、上海、廣州等城市“堵車、污染、內(nèi)澇、房貴”等一系列問題越來越嚴(yán)重。
大城市無限擴容的另一個不良后果，在于產(chǎn)生大量“候鳥式”遷徙人群，農(nóng)村甚至許多小城鎮(zhèn)都由于留不住人而導(dǎo)致空心化。
但有輿論擔(dān)心，新型城鎮(zhèn)化或許被地方政府偷梁換柱，以城鎮(zhèn)化為名，繼續(xù)搞土地財政，鋪攤子以至于重復(fù)建設(shè)。事實上，對于棚戶區(qū)的改造，為城市貧民提供廉租房或廉價房，既可以拉動經(jīng)濟增長，又盡可能地實現(xiàn)了社會公正。但是，在最廣大的三四線城市，新城還是空城，舊城也不算舊，不可能繼續(xù)搞建設(shè)，應(yīng)該提供和提升更多的教育、醫(yī)療等資源，吸引農(nóng)民進(jìn)城。
國五條細(xì)則“揪”人心
針對傳得沸沸揚揚的“北京落實國五條細(xì)則”消息，北京市日前予以否認(rèn)，北京市住建委、地稅局明確表態(tài)，并未發(fā)布實施細(xì)則，如果有相關(guān)政策將第一時間發(fā)布。
據(jù)了解，目前已有多個省市完成了國五條執(zhí)行細(xì)則方案的擬定工作，但均未發(fā)布。還有些地方則在醞釀中。北京市住建委人士表示，執(zhí)行細(xì)則雖未發(fā)布，但制定工作已完成。廣東省住建廳相關(guān)人士表示，“細(xì)則出臺時間還沒有時間表，但月底前肯定出。”
業(yè)內(nèi)人士分析，從有關(guān)部門看，財政部應(yīng)盡快會同各個地方政府出臺個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個人所得稅政策的操作實施方案，在避免誤傷無辜的基礎(chǔ)上，使這項措施盡快落地發(fā)揮作用。同時，應(yīng)盡快將房產(chǎn)稅試點最少擴大至全部一線城市。央行和銀監(jiān)會應(yīng)該盡快出臺第二套住房從嚴(yán)政策。住建部等部門應(yīng)盡快出臺限購政策從嚴(yán)的具體措施方案。
同時，房價上漲較快的如北、上、廣、深一線城市，要迅速在新國五條細(xì)則基礎(chǔ)上出臺本地的具體調(diào)控政策，針對脫韁野馬般的房價下手應(yīng)該再“狠”一些。
對于購房者們所擔(dān)心的20%個稅的轉(zhuǎn)嫁問題，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示：“實際上對于部分賣家而言，20%的個稅并不是說轉(zhuǎn)嫁就能轉(zhuǎn)嫁成功的，這與你賣的房源的市場基準(zhǔn)價格有關(guān)。”他指出，所賣的房源并不會因為轉(zhuǎn)嫁后，市場價值上漲。“現(xiàn)在買家的選擇面很多，市場的房源一對比，實際上想要未來全部20%轉(zhuǎn)嫁并不現(xiàn)實，有可能只能轉(zhuǎn)嫁一部分。這也使得近期部分房東有了議價空間。”
而新國五條的影響，除了各地二手房市場爆棚，房產(chǎn)交易大廳人滿為患外，各地的離婚率有隨之成倍上漲。有業(yè)主認(rèn)為這樣可以規(guī)避個稅。“但基本常識是，目前新政細(xì)則各地均未出臺，何必為了可能出現(xiàn)的政策提前離婚？目前我國任何地方均未要求消費者必須在離婚多長時間后才能以單身身份賣房買房。也就是說，在目前情況下，過戶根本沒必要離婚避稅。”中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示。
樓市走勢或趨冷
新國五條出臺至今，不到一個月時間內(nèi)，樓市情況已悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。一線城市開始出現(xiàn)拋售潮的跡象，甚至有一些房東開始大幅降價，以求出手。筑成世方(北京)管理咨詢公司總裁祁世芳認(rèn)為：“主要原因還是人們的恐慌心理。雖然2月份新國五條還沒出來，但人們擔(dān)心新的調(diào)控政策會刺激房價的進(jìn)一步上漲。所以紛紛選擇了在調(diào)控政策出臺以前出手，而2月就是最后的選擇。本來沒想買的人選擇買房，想晚些時候買的又把時間提前。都是為了躲過調(diào)控這一關(guān)。”
業(yè)內(nèi)人士分析，雖然今年2月樓市異常飄紅，但這并不意味著此后樓市將繼續(xù)高歌猛進(jìn)。相反，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和國五條細(xì)則的出臺，樓市很有可能出現(xiàn)量增價跌的新局面。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會秘書長楊樂渝表示，新國五條的頒布，表明新一屆政府在樓市調(diào)控問題上，只會更加嚴(yán)厲而不會放緩。今后很短時間內(nèi)，各地的調(diào)控細(xì)則也將逐步出臺。如果不出意外，這些具體細(xì)則將會更加準(zhǔn)確地指向樓市炒房群體。比如對炒房所得收益以及其所持有的多套房產(chǎn)征收重稅。因此，大批多套房的持有者將選擇拋售離場。
不少開發(fā)商也擔(dān)心，由于房價上漲壓力持續(xù)存在，全國兩會之后中央和地方政府可能會加強調(diào)控政策的力度。專家認(rèn)為，調(diào)控政策主要是打擊投機需求，有效抑制投資行為，同時應(yīng)該很好地保護(hù)鼓勵群眾自住、改善的合理需求。但是事實上，近年來調(diào)控力度最大的“限購令”歸根結(jié)底是讓一部分人失去購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。限制需求只是將市場再次推入觀望，影響后市走勢的根本還是供求和預(yù)期。
