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2025年08月18日
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這一次，開發(fā)商沒有一窩蜂奔向中小城鎮(zhèn)。多數(shù)開發(fā)商2013年的發(fā)展戰(zhàn)略是，深耕現(xiàn)有區(qū)域，謹(jǐn)慎進(jìn)入新城市。龍湖集團(tuán)董事會主席吳亞軍在接受本報記者采訪時稱，“龍湖地產(chǎn)會跟隨城市化戰(zhàn)略和人口集聚方向、產(chǎn)業(yè)集聚的方向以及宜居的方向去布局。我們相信城市化也是順著人流在走。”她使用的字眼是城市化，而非城鎮(zhèn)化。龍湖管理層透露，龍湖地產(chǎn)下一步的發(fā)展戰(zhàn)略仍舊是深耕一二線城市。
北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長周其仁提醒說，城鎮(zhèn)化過程在歷史上是遵循市場價格規(guī)律的自發(fā)行為，中國未來城鎮(zhèn)化不能全部依賴政府，更要防止運(yùn)動式的城鎮(zhèn)化。
20億平方米的新增購房需求
城鎮(zhèn)化到底是陷阱還是餡餅？
根據(jù)CRIC的預(yù)測，未來城鎮(zhèn)化可為房地產(chǎn)市場帶來巨大的存量和增量需求。
以上海為例。過去10年上海房地產(chǎn)市場幾乎是單邊向上，但根據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2011年底，約有60%的上海常住居民還住在1990年代以前的老公房里，他們無疑有著強(qiáng)烈的改善型需求。
未來10年，一二線城市將陸續(xù)進(jìn)入以改善型需求主導(dǎo)的階段，而三四線城市則進(jìn)入首套房集中釋放的階段。
增量需求更為龐大。以城市化率每年推進(jìn)1個百分點(diǎn)計算，每年新增1400萬城市人口，此即是穩(wěn)定的新增購房需求。CRIC分別測算了在城鎮(zhèn)化高、中、低的三種增長速度下所帶來的新增購房需求總量，取其平均值，未來10年新增購房需求約為20億平方米。
但高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長、總裁陶紅兵認(rèn)為，“城市化仍然大有可為，但開發(fā)商別到小城鎮(zhèn)做大投資，會死無葬身之地的。未來20年大中城市還是主戰(zhàn)場。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉擔(dān)憂的是，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套的“被城鎮(zhèn)化”，勢必助推一些三四線城市的樓市面臨崩盤的風(fēng)險。很多中小城市，以產(chǎn)業(yè)新城為名，行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)，這樣的“被城鎮(zhèn)化”導(dǎo)致市場供應(yīng)無法順利去化，賣出去的房子也由于配套不全等原因，無人居住，成為“空城”。
周其仁指出，中國城鎮(zhèn)化存在一系列不平衡，包括勞動流動與相應(yīng)經(jīng)濟(jì)權(quán)利發(fā)育不匹配；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)不足；行政主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化，容易形成“造城運(yùn)動”，導(dǎo)致資源浪費(fèi)、效率低下；管理高密度社會經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏合適的觀念、專業(yè)知識與人才等問題。
鄂爾多斯(8.51,0.15,1.79%)就是周其仁口中的典型案例。2012年，本報記者在鄂爾多斯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，正是政府盲目的造城運(yùn)動，最終造成了鄂爾多斯市場嚴(yán)重的供過于求，再加上高利貸資本的助推，最終使得鄂爾多斯樓市泡沫破裂而一蹶不振。豪宅開發(fā)商星河灣就深陷其中。
房企的選擇
理智的房企有自己的賬本和打算。
在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)績會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)執(zhí)行總裁李明坦言，一二線城市產(chǎn)品在毛利率方面相比三四線城市會高出10個百分點(diǎn)。遠(yuǎn)洋下一步增加土地儲備的一個重要原則，是要保證毛利率水平。
遠(yuǎn)洋的擴(kuò)張目標(biāo)，重點(diǎn)仍是一二線城市。李明認(rèn)為，一二線城市，由于供求關(guān)系難以一時改變，價格會穩(wěn)定增長，這是很難改變的現(xiàn)實(shí)。
遠(yuǎn)洋布局的另外一個依據(jù)是沿海沿江。在李明看來，有水的地方，往往是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本條件。
龍湖目前已進(jìn)入19個城市。龍湖管理層強(qiáng)調(diào)，聚焦剛需和首次改善仍然是其主要目標(biāo)。此外，龍湖還看好東部的省會城市以及一些副省級城市，以及中部的省會城市。龍湖首席執(zhí)行官邵明曉給出的理由是：這些城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對合理；屬于人口凈流入，對周邊有很強(qiáng)的吸附力；相對比較宜居，這樣的一些特征和稟賦都是我們要選擇考慮進(jìn)入的因素。
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，“中央所倡導(dǎo)的城鎮(zhèn)化是中長期戰(zhàn)略，開發(fā)商則追求短期業(yè)績。這幾年，房企更重視區(qū)域和城市深耕，一個城市布局多個項(xiàng)目。企業(yè)意識到，現(xiàn)今已經(jīng)沒有錢多人傻的城市，與其進(jìn)入新城市，管理難度、費(fèi)用加大，還不如深耕 。”
洲聯(lián)集團(tuán)o五合智庫的研究報告認(rèn)為，在人口紅利逐漸消失的背景下，必須通過提高勞動生產(chǎn)率實(shí)現(xiàn)“二次紅利”，避免“土地城市化”遠(yuǎn)快于“人口城市化”。
