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2025年08月18日
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一個(gè)“稅”字，讓太多的人開始驚慌失措。
3月1日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國五條”細(xì)則要求，對出售自有住房的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。
3月4日(周一)，滬深兩市的招商地產(chǎn)(000024.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)四家房地產(chǎn)上市企業(yè)龍頭股票相繼跌停；而各大城市的存量房交易中心，恐慌氣氛彌漫于人潮擁擠的夾縫中，有的交易中心甚至通宵運(yùn)營以滿足不斷涌入的過戶人群；四處泛起的流言、預(yù)測，各路人馬的分析批判……整個(gè)市場被突如其來的“征稅20%”攪成了一鍋粥。
“征稅20%”，真的是橫空出世嗎？
“征稅20%”的規(guī)定已存在了20年
“國五條”細(xì)則要求：“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?！?/p>
“依法”二字，從何而來？
1994年，國家將3部舊版?zhèn)€人所得稅法合并修改為現(xiàn)行個(gè)人所得稅法頒布實(shí)施。個(gè)人所得稅法條款顯示，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。”“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指個(gè)人轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得?！?/p>
其第五條第五款解釋稱：“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額?！?/p>
從1994年到2011年，個(gè)人所得稅法經(jīng)過6次修訂，但包括上述條款在內(nèi)的重要內(nèi)容并未出現(xiàn)過變更。因此，如果從1993年算起，“二手房交易要繳納20%的個(gè)稅”的規(guī)定已經(jīng)存在了20年。
2006年7月，國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國政府網(wǎng)記者采訪時(shí)表示：對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)稅，是1994年起實(shí)施的個(gè)人所得稅法的一項(xiàng)基本規(guī)定。1999年，財(cái)政部、國稅總局、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字〔1999〕278號(hào))，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋所得征收個(gè)稅的一些特殊情況規(guī)定了優(yōu)惠政策，但是，基本政策始終未變。
記者查詢后得知，上述1999年的相關(guān)優(yōu)惠政策規(guī)定：“為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅；對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅?！?/p>
為何一直按1%~3%征收？
2006年7月，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號(hào))正式下發(fā)，對二手房交易所得征收個(gè)稅有關(guān)問題作了進(jìn)一步明確。
上述國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著二手房交易逐漸活躍，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在對二手房交易所得征收個(gè)稅過程中也反映出一些問題，主要有：一是二手房交易中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用有關(guān)扣除的規(guī)定不夠明確、詳細(xì)，各地執(zhí)行不一；二是實(shí)際征管中，一些納稅人瞞報(bào)交易價(jià)格或者不能提供與納稅有關(guān)的房屋交易信息，使稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征稅的難度較大；三是一些地區(qū)對二手房交易個(gè)稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失。針對上述問題，國稅總局的《通知》對二手房交易所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)規(guī)定作了進(jìn)一步明確，以利于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)范執(zhí)法，統(tǒng)一征管程序，依法加強(qiáng)稅收征管。
《通知》規(guī)定，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。其中，裝修費(fèi)用方面，已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值10%。
明確對納稅人申報(bào)收入不實(shí)的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入；對不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%比例內(nèi)核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。
上述相關(guān)政策發(fā)布后，全國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開始對上述框架性政策進(jìn)行細(xì)化。以上海為例，2006年該市要求二手房交易中的納稅人在辦理過戶手續(xù)前要到相關(guān)稅務(wù)部門申報(bào)納稅，并提供產(chǎn)權(quán)人的身份證件、購房合同、房屋原值憑證、銀行結(jié)息清單等。
北京某大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)者告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“二手房交易征稅20%的規(guī)定一直存在。但是在幾乎所有交易中，我們都是按照不能提供房屋原值的情況進(jìn)行處理的。這樣操作可以減輕二手房購房者所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)槎址拷灰字?，稅?wù)被完全轉(zhuǎn)嫁到買房者身上?！?/p>
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說：“當(dāng)這個(gè)規(guī)定出來后，很多交易者稱原來可以證明房屋原值的發(fā)票等票據(jù)遺失，此外一些費(fèi)用可以合理抵扣，所以交易中就一直用1%到3%的稅率來執(zhí)行。”
面對20%的個(gè)稅稅率，任何試圖從二手房交易過程中獲利的交易者都在力圖規(guī)避。比如，2008年8月份北京望京地區(qū)的二手房價(jià)格為8000多元/平方米，而現(xiàn)在的單價(jià)則攀升到3萬元。如果一個(gè)業(yè)主在2008年最低點(diǎn)以80萬總價(jià)購入，那么2013年則升值到了300萬元。按照所得部分稅率20%來計(jì)算，則需要繳納54萬元的稅款。胡景暉反問記者：“誰愿意去繳這么多的稅？”
“舊政策”釋放新恐慌
一位中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層管理者告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“政策存在這么久，現(xiàn)在再度重申，并不是說中央知道這項(xiàng)政策有明顯效果卻藏起來留到最后用。我個(gè)人認(rèn)為是因?yàn)橐郧按_實(shí)有很多住房無法確定原值，而現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)的進(jìn)步，此政將更易操作，以便抑制投資和投機(jī)型需求。”
在北京、天津、上海等一線城市，二手房交易大廳內(nèi)人滿為患。為了解決公眾的交易需求，上海甚至啟動(dòng)了通宵作業(yè)的辦法來完成過戶。一些中介公司告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，從2012年年中開始，隨著二手房交易量上漲，集結(jié)于北京二手房交易大廳和稅務(wù)大廳的黃牛黨已經(jīng)將倒號(hào)價(jià)格拉升至500元，是此前價(jià)格的2到5倍。隨著“國五條”的落地，倒號(hào)價(jià)格也水漲船高至1000元。
胡景暉向記者證實(shí)，在“國五條”細(xì)則發(fā)布后，偉業(yè)我愛我家北京地區(qū)的中介業(yè)務(wù)量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯攀升?！昂芏嘣疽庀蛐缘臐撛诮灰?，因?yàn)閾?dān)心背負(fù)高稅率而迅速簽約。相比較而言，買家更加恐慌，擔(dān)心負(fù)擔(dān)稅款。而既買又賣的改善性需求的擔(dān)憂最為明顯?！?胡景暉預(yù)計(jì)，等地方政策細(xì)則落地后，二手房交易量會(huì)有20%~30%的降幅。
有媒體援引北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，初步統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后至“國五條”發(fā)布前，北京存量房網(wǎng)上簽約共8312套，日均簽約593.71套，“國五條”發(fā)布后，存量房網(wǎng)上簽約共1519套，日均簽約759.5套，較政策出臺(tái)前增長27.92%。
新政的威力并不僅僅局限于二手房交易環(huán)節(jié)，在滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司也受到了前所未有的打擊。
3月4日，兩市對地產(chǎn)板塊景氣持續(xù)性及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的悲觀情緒彌漫，導(dǎo)致地產(chǎn)板塊集體上演跌停潮，跌幅超8%，超50只地產(chǎn)股跌停；地產(chǎn)股占比較大的深成指重挫5.29%，而滬指也暴跌3.65%，收于2273.40點(diǎn)，創(chuàng)下2010年11月12日以來最大跌幅。
有證券機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，這主要源自市場對政策信息不確定性所產(chǎn)生的恐慌情緒。目前最大的爭議在于尚未公布的實(shí)施細(xì)則及其執(zhí)行力度，若嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)對地產(chǎn)板塊及整個(gè)A股市場產(chǎn)生顯著的影響。
毫無疑問的是，資本市場的震蕩意味著市場依舊將房地產(chǎn)業(yè)視為經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。面對“國五條”的影響，新建商品住房市場將受到怎樣的刺激，不同人有不同看法。
全國政協(xié)委員、全國工商聯(lián)副主席、寶龍集團(tuán)董事長許健康在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說：“從中短期看，房價(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)政策不是要打壓房地產(chǎn)，而是要讓房地產(chǎn)市場更健康，讓更多人買得起房。同時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展對其上下游產(chǎn)業(yè)鏈有很好的推進(jìn)作用，因此中短期會(huì)穩(wěn)定。但長期看，如果過分打壓，就不好了?！?/p>
全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長賈康(微博)在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說，如果合理的剛性需求由于高稅率被擠壓出二手房市場，那么他們會(huì)進(jìn)入新房市場以滿足購房需求，這可能會(huì)拉高新房市場的溫度。
3月4日，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥表示，針對新的國務(wù)院調(diào)控文件，一周內(nèi)會(huì)有詳細(xì)的信息解讀。而各地方的調(diào)控目標(biāo)需要各地方政府制定并發(fā)布，預(yù)計(jì)3月底地方政府細(xì)則將會(huì)出臺(tái)。各地出臺(tái)“國五條”實(shí)施細(xì)則，都要以國務(wù)院意見為準(zhǔn)，不存在房價(jià)上漲過快的城市先出、上漲相對較慢的城市后出的問題。
和 “征稅20%” 相關(guān)的法規(guī)
“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十?！?/p>
“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指個(gè)人轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得?！?/p>
——《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》
對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
——《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》 (財(cái)稅字 [1999]278號(hào))
“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證……對其實(shí)行核定征稅……在住房轉(zhuǎn)讓收入1% ~ 3%的幅度內(nèi)確定?！?/p>
——《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》 (國稅發(fā) [2006]108號(hào))
