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2025年08月17日
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當(dāng)國(guó)企首創(chuàng)置業(yè)興奮地在其官方微博宣布：“首創(chuàng)連奪麗澤金融商務(wù)區(qū)三地，將建50萬(wàn)平城市綜合體”時(shí)，民企代表SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則只得在家感慨，“風(fēng)蕭蕭兮易水寒，壯士一去兮不復(fù)返。 ”
潘石屹無(wú)比懷念四五年前土地競(jìng)拍市場(chǎng)全是上市公司和民企那個(gè)時(shí)代。然而，這種場(chǎng)景只能停留在老潘的回憶中。如今，“一線房地產(chǎn)市場(chǎng)目前基本上是由央企主導(dǎo)，由地方國(guó)企輔助開(kāi)發(fā)，逐漸形成相對(duì)壟斷的市場(chǎng)。”潘石屹在接受記者采訪時(shí)表示。
據(jù)本報(bào)聯(lián)合亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年北京成交37塊住宅用地，其中國(guó)企拿走24塊，占據(jù)了高達(dá)66%的住宅用地成交份額，而民企拿地僅占34%。
這種現(xiàn)象正在持續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年1月北京已成交8宗經(jīng)營(yíng)性用地，共獲得土地收入176.72億元，同比去年1月增長(zhǎng)972%。但值得注意的是，這8宗經(jīng)營(yíng)性用地均是央企、國(guó)企所拿。
土地市場(chǎng)的非典型性壟斷
2012年品牌標(biāo)桿房企大部分完成了全年的銷售計(jì)劃，為了在后市的競(jìng)爭(zhēng)中擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，令開(kāi)發(fā)商們紛紛著手加大土地儲(chǔ)備，展開(kāi)另一場(chǎng)“搶糧”的角逐。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年北京市共成交住宅用地規(guī)劃建筑面積608.74萬(wàn)平米，遠(yuǎn)低于2012年年初發(fā)布的1700公頃的住宅供應(yīng)計(jì)劃。與土地供應(yīng)乏力強(qiáng)烈沖突的，是房企拿地?zé)崆榈母邼q。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，住宅成交回暖、房企資金回轉(zhuǎn)、經(jīng)營(yíng)壓力減輕，同時(shí)后市預(yù)期看好，都高漲了土地市場(chǎng)的熱情。同眾多二線城市相比，即使相比于上海、廣州等一線城市，北京，作為全國(guó)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，也一直是拿地相對(duì)敏感且困難的區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，一塊優(yōu)質(zhì)住宅用地往往有多家企業(yè)進(jìn)行白熱化爭(zhēng)奪，即便是資金雄厚的大開(kāi)發(fā)商也時(shí)常拿地?zé)o望。
但擁有天然優(yōu)勢(shì)的央企國(guó)企們，正以愈加強(qiáng)勢(shì)的姿態(tài)闖入土地市場(chǎng)。2012年它們搶走了66%的住宅用地成交份額。郭毅分析，房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展至今日，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，中小企業(yè)正在被逐步擠出土地市場(chǎng)，而眾央企國(guó)企開(kāi)始占據(jù)了土地市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，“手里有糧，心中不慌”，從而有利于進(jìn)一步提高終端市場(chǎng)的市場(chǎng)份額。
潘石屹回憶，土地市場(chǎng)上的改變是從2009年6月30日廣渠路15號(hào)地開(kāi)始的。他至今還清楚地記得，在當(dāng)天的拍地現(xiàn)場(chǎng)，他坐在中間。后面分別是保利、中信、北京城建、中海，還有一個(gè)他完全不認(rèn)識(shí)的中化方興。“民企就萬(wàn)科和SOHO，其他都是央企、國(guó)企。”中化方興以40.6億元競(jìng)得15號(hào)地，建設(shè)成了今天的金茂府。
如今的潘石屹只得感慨，十年前一起打拼的上市公司、民企如今都不見(jiàn)了蹤影。“太凄涼了。民企都被擠到了二三線城市，因?yàn)檠肫筮€看不上那里。”潘石屹說(shuō)。
資金和出身的優(yōu)勢(shì)
在土地市場(chǎng)上，不管是采用價(jià)高者得的招拍掛方式還是采用招標(biāo)方式，央企和國(guó)企都具有民企難以企及的優(yōu)勢(shì)。
以率先創(chuàng)下2012年最高樓面價(jià)的東直門(mén)香河園3號(hào)地塊為例。4月16日，土地市場(chǎng)還處于低迷期。但由于地塊位置優(yōu)越，房企表現(xiàn)出高漲的熱情。整個(gè)競(jìng)價(jià)過(guò)程經(jīng)歷近40輪，最終，南昌市政投資公司力壓群雄，以19.15億元的價(jià)格將該宗地收入囊中。當(dāng)天競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)不乏萬(wàn)科、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)等知名房企，但最終被黑馬擊敗。南昌市政投資公司也是一家地地道道的國(guó)企。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，國(guó)家有關(guān)部門(mén)和北京市采取了一系列平抑地價(jià)的手段，試圖通過(guò)控制高地價(jià)，以穩(wěn)定樓市預(yù)期，促進(jìn)終端市場(chǎng)的銷售平穩(wěn)。在行政手段干預(yù)下，原來(lái)的主流土地出讓方式被悄然改變，招標(biāo)方式占據(jù)絕對(duì)比例，而央企這方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
以1月18日剛成交的熱門(mén)的海淀玉淵潭鄉(xiāng)地塊為例，該地塊采用綜合評(píng)標(biāo)方式，首開(kāi)興貿(mào)聯(lián)合體以52億元的最高價(jià)，并主動(dòng)提出多增加一萬(wàn)平米保障房配建面積，可謂志在必得。結(jié)果卻被報(bào)價(jià)第二名的京投聯(lián)合體搶走。首開(kāi)尚且敗北，遑論其他民企。
郭毅認(rèn)為，眾央企國(guó)企已經(jīng)憑借其雄厚的資金實(shí)力、良好的政企關(guān)系、較低的融資成本與經(jīng)營(yíng)壓力，在一級(jí)開(kāi)發(fā)、規(guī)劃及基建環(huán)節(jié)的提前參與等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)占據(jù)了土地市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，而這些，正是眾多民企拼盡全力也難以望其項(xiàng)背的“天塹”。
潘石屹表示，面對(duì)北京地價(jià)動(dòng)輒數(shù)十億元的土地，央企、國(guó)企本來(lái)就具備天然優(yōu)勢(shì)。“他們獲得資金的成本比一般上市公司還要低，況且他們還可以把其他領(lǐng)域的資金注入到房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)。”他說(shuō)，“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，在如今的北京土地市場(chǎng)，如果不是財(cái)大氣粗，根本進(jìn)不來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)門(mén)檻。”
不過(guò)，國(guó)企尤其是央企加快搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)份額，近幾年備受爭(zhēng)議。
2003年以來(lái)，國(guó)資委對(duì)中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了大幅度調(diào)整重組，先后確認(rèn)和公布了16家以房地產(chǎn)作為主業(yè)的中央企業(yè)，三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)戶數(shù)由原來(lái)的728戶減少到目前的373戶。2010年3月18日，國(guó)資委要求有房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)，加快調(diào)整步伐，在完成階段性任務(wù)后有序退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
然而，近3年過(guò)去，沒(méi)有一家央企真正全部退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。反過(guò)來(lái)，不少國(guó)企通過(guò)各種手段紛紛加入了房地產(chǎn)市場(chǎng)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)中。2011年樓市的短暫調(diào)整，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)不得不放慢了擴(kuò)張步伐，而央企、國(guó)企卻挾資金優(yōu)勢(shì)，趁機(jī)攻城略地，市場(chǎng)份額逐年增加。
潘石屹認(rèn)為，央企、國(guó)企紛紛搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有一個(gè)重要原因是，中國(guó)正面臨產(chǎn)能過(guò)剩危機(jī)，如太陽(yáng)能、風(fēng)能等行業(yè)均出現(xiàn)過(guò)剩。“由于產(chǎn)能過(guò)剩，央企、國(guó)企手中把持著大量的資金，而這些資金無(wú)處可投，只能投向房地產(chǎn)。而這很容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而后就是經(jīng)濟(jì)蕭條。”
潘石屹更關(guān)心的是類似于SOHO這類民營(yíng)企業(yè)的未來(lái)。“我們只能相信改革開(kāi)放。呼吁政府在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)所有性質(zhì)的公司都一視同仁。否則，回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，在這種情況下，任何一個(gè)民營(yíng)企業(yè)都不能逃脫可能被淘汰的命運(yùn)。”
