“城市化極可能是無可比擬的未來光明前景之所在，也可能是前所未有的災(zāi)難之兇兆。”這句早已流傳甚廣的名言，再一次出現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)最頂級的一次年度盛會上。
2013年1月9日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇中國行2012年度論壇在廣州正式閉幕，論壇嘉賓朱中一、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等，就論壇主題“市場的選擇”展開激烈討論。
除此之外，中原集團(tuán)主席黎明楷、五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波、協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹、金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪等嘉賓也在論壇上發(fā)表演講，并參與年度對話與討論。
毫無疑問，本次論壇的焦點(diǎn)是在十八大、改革、城鎮(zhèn)化、房產(chǎn)稅及2013年房地產(chǎn)市場預(yù)期等方面。
改革與城鎮(zhèn)化
中房協(xié)副會長朱中一在論壇發(fā)表演講時，引述了上述關(guān)于城市化的一句話。朱中一在此基礎(chǔ)上表示，未來會怎么樣就取決于今天所作所為。也就是說城鎮(zhèn)化并不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題。
朱中一指出，前十年的城鎮(zhèn)化有三個問題，一是土地的城鎮(zhèn)化明顯快于農(nóng)民的城鎮(zhèn)化；二是過于注重城市的建設(shè)或者過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠；第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中忽視城市的特色。
過去的城鎮(zhèn)化造成的大量問題，可能已經(jīng)成為中國改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個挑戰(zhàn)。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮則認(rèn)為，2013年國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行與否，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與否，已經(jīng)不取決于或者主要不取決于采取什么樣的財(cái)政政策、貨幣政策或者限購，2013年的政策核心與主體應(yīng)當(dāng)是改革。
陳淮指出，改革是中國最大的出路，包括城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化第一就應(yīng)當(dāng)高舉改革的旗幟。“城鎮(zhèn)化就是推進(jìn)改革最強(qiáng)大的動力，城鎮(zhèn)化緩行就是改革緩行。”
與陳淮觀點(diǎn)相對應(yīng)的是，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松則對城鎮(zhèn)化的方向持有不同意見。
巴曙松認(rèn)為，推進(jìn)城鎮(zhèn)化沒有疑問，但是以什么方式推城鎮(zhèn)化？一方面大家抱怨大城市人涌的太多；另一方面，從全球趨勢看，交通網(wǎng)絡(luò)的改進(jìn)增大了大城市對人流的吸引力。
巴曙松進(jìn)一步指出，城鎮(zhèn)化未必就帶來經(jīng)濟(jì)增長。現(xiàn)在都討論大城市病，其實(shí)也有小城鎮(zhèn)病，例如土地浪費(fèi)、就業(yè)機(jī)會欠缺、集約化不高。城市群未來會成為主體的中國城市化的一個形態(tài)。
住建部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式，它對房地產(chǎn)市場的影響不能簡單套用過去的經(jīng)驗(yàn)來判斷。而城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的影響至少在2013年影響是中性的，不要對新型城鎮(zhèn)化過分樂觀。
市場與房產(chǎn)稅
對于2013年的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，朱中一先生在會議上提出了警告。
他指出，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要理性，一定要有一個非常平常的心態(tài)理解中央的政策。目前市場確確實(shí)實(shí)有回暖現(xiàn)象，如果企業(yè)不理性的話，是很有可能出臺新的調(diào)控政策。
朱中一還透露：“為什么2010年4月份出臺關(guān)于堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲的通知？就是因?yàn)?010年兩會上，有50%提案是針對房地產(chǎn)的。”
所以，在今年的兩會以前我們一定要理性，這是促進(jìn)我們房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展一個很重要的表現(xiàn)。
陳淮在演講時則表示，調(diào)控房地產(chǎn)是讓更多老百姓、更多人民群眾分享城市化的好處。不僅分享住房條件改善的好處，而且分享由于城市建設(shè)的不斷推進(jìn)帶來的資產(chǎn)性收益的好處，這沒有什么不好。
陳淮強(qiáng)調(diào)，2007年以來，真正享受了財(cái)產(chǎn)性收入升值的只有買了房子的老百姓。
秦虹也表示，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策一個基本判斷就是方向不變、力度不減。所以我們沒有任何的理由期望2013年房地產(chǎn)調(diào)控抑制投資、投機(jī)方面能有所放松。
對房地產(chǎn)市場來說，預(yù)期影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際需求。所以，2013年房地產(chǎn)市場預(yù)期有三個方面：第一，貨幣政策保持穩(wěn)定；第二，宏觀經(jīng)濟(jì)增長恢復(fù)在慣性下會延續(xù)；第三，年末部分城市去庫存加快，供求出現(xiàn)新的挑戰(zhàn)。
著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在論壇上仍然還是針對房產(chǎn)稅問題與現(xiàn)場嘉賓進(jìn)行了探討。賈康指出，房產(chǎn)稅不可能真正在全局方面起到一個定海神針作用，單一一個稅種不可能是萬能的。但他也強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅絕非萬能，但房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方面不再作為也是萬萬不能，“房產(chǎn)稅是中國稅收制度改革的必然。”
