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2025年08月16日
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從目前中國城鎮(zhèn)化的趨勢來看，都不能完全復(fù)制美國或日本的路徑。美國和日本在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的后期都經(jīng)過金融危機引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的崩潰。當(dāng)下中國提的新型城鎮(zhèn)化是降速提質(zhì)，是城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)民工屬地市民化的階段。
這是放眼未來十年的趨勢。
這不是一蹴而就的投機。
在上期探討了城鎮(zhèn)化未來十年的基礎(chǔ)相關(guān)者之后，本期我們將深入透視房地產(chǎn)公司在城鎮(zhèn)化進(jìn)程里面的角力。
城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)行了20年，是粗放發(fā)展的階段。
從50%過渡到60%的城鎮(zhèn)化率過程中，房地產(chǎn)在一線城市的高速發(fā)展成為歷史，23個都市圈最終形成靠的是產(chǎn)業(yè)支撐。
二三線城市的房地產(chǎn)市場，似香又險。
美國和日本的經(jīng)驗
在國家城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展總是免不了借鑒他國的經(jīng)驗。
美國的城鎮(zhèn)化始于1920年代，與中國不一樣的是，在美國城鎮(zhèn)化過程中，往城鎮(zhèn)遷移基本是中上層人士。而中國是絕大多數(shù)是農(nóng)轉(zhuǎn)非人口。
美國城鎮(zhèn)化源自于市場需求。基礎(chǔ)設(shè)施老化，公共交通和教育系統(tǒng)不堪重負(fù)，外來人口和貧困市民大量增加，城市環(huán)境和社會治安惡化等問題，構(gòu)成了中心城市對人口增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的離心力。另一方面，郊區(qū)良好的環(huán)境、低廉的土地成本和稅收以及巨大的開發(fā)潛力等因素對人口增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著很大的拉力。
這種中高收入者的遷移，也使美國城鎮(zhèn)在發(fā)展初期就有了良好的消費市場，使城鎮(zhèn)的商業(yè)配套設(shè)施也迅速發(fā)展起來。這讓美國城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)迅速成熟，也讓美國大都市和城鎮(zhèn)的生活水平取得了平衡的發(fā)展。
然而美國小鎮(zhèn)在新世紀(jì)后不斷面臨挑戰(zhàn)。從1950年到2000年，美國城市用地從22889平方英里增加到92505平方英里，增加了69616平方英里，相當(dāng)于1950年城市用地的3倍，快于全國人口和城市人口的增長。
城市的過分蔓延加大了城市的基礎(chǔ)設(shè)施的配套成本，甚至使配套設(shè)施沒有跟上商品房的發(fā)展規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷逐利也導(dǎo)致商品房供大于求。另外，由于很多小鎮(zhèn)沒有很強的產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致一方面沒有辦法進(jìn)一步吸引人才、吸引居民，小鎮(zhèn)市場規(guī)模停滯；另一方面，也導(dǎo)致城鎮(zhèn)相當(dāng)依賴大城市，在2007金融海嘯之后，這些小鎮(zhèn)因為大城市的衰退直接承受了很大的打擊。
與美國不同，政策比內(nèi)需，在日本的早期城鎮(zhèn)化上，起了更加主導(dǎo)的作用。
1955年到60年代中期，日本在大都市大力開展工業(yè)化，在這個過程中日本全國城市土地價格大幅上漲，日本大都市的上漲幅度更為突出，且明顯呈現(xiàn)出工業(yè)用地價格上漲幅度最高、住宅用地次之、商業(yè)用地再次的態(tài)勢。
在高速增長階段，政府傾向于將資源投入到對國民經(jīng)濟再生產(chǎn)至關(guān)重要的重化學(xué)工業(yè)領(lǐng)域，重視積累而輕視消費。
表現(xiàn)在實際操作中就是金融政策向工業(yè)傾斜，通過銀行盡可能多地吸納民間儲蓄以支持工業(yè)投資。
1970年全國地價較1966年上漲了72%，全國住宅地價上漲了95%，工業(yè)用地上漲了54%，而大都市住宅地價、大都市工業(yè)地價分別上漲70%和44%。
住宅用地價格漲幅高于工業(yè)用地，說明當(dāng)時拉動房地產(chǎn)的主要動力為商品房。全國地價的上漲幅度比大都市地價上漲幅度要高，說明當(dāng)時的投資、投機主要針對大都市以外的土地。
然而，日本走了一條大城市主導(dǎo)型的城市化道路。以現(xiàn)在的東京為例，東京都市圈內(nèi)政治、經(jīng)濟、商業(yè)、金融和媒體機構(gòu)大量集中，大公司總部基地都云集于此。資產(chǎn)超過10億日元的公司中有51%將總部放在東京，日本超過31%的GNP由東京都市圈貢獻(xiàn)。80年代至今，日本出現(xiàn)再城市化，造就今天日本大都市超高密度的人口、小城鎮(zhèn)人口零丁的分布態(tài)勢。
中國新型城鎮(zhèn)化路徑
而從目前中國城鎮(zhèn)化的趨勢來看，都不能完全復(fù)制美國或日本的路徑。美國和日本在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的后期都經(jīng)過金融危機引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的崩潰。
當(dāng)下中國提的新型城鎮(zhèn)化是降速提質(zhì)，是城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)民工屬地市民化的階段。
先來看自李克強發(fā)表了“城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需的最大潛力”之后的一些政策變動。
城鎮(zhèn)化改革的核心領(lǐng)域——土地流轉(zhuǎn)政策。2012年11月28日，在溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，討論通過了《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》。草案刪除征地補償30倍上限條款；補償金不落實不得征地，但未進(jìn)行表決，從趨勢來看征地補償金額提高、征地范圍減少將是趨勢。
大型房地產(chǎn)公司在向二三線城市擴張的途中，拿地成本將隨時間推移而上升。住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提及2013年會繼續(xù)實行限購措施，要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。
在如成都這樣的二線城市，被譽為北上廣深之后的中國第五城。全國性的一線地產(chǎn)商全體進(jìn)駐。而在成都地區(qū)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的過程中，土地被征用的農(nóng)民得到人均至少35平方米以上的房屋賠償，大多數(shù)家庭得到了兩套以上的房屋。而這些房屋的建造多數(shù)由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商進(jìn)行開發(fā)，且非上市公司占絕大多數(shù)。這一類在城鎮(zhèn)化過程中的居民并沒有住房購買需求。
他們的需求更多釋放到醫(yī)療、教育、交通等方面。如上圖所示，我國目前正在形成的23個城市圈。在房地產(chǎn)投資性購買政策打壓下，把握剛性需求才是房地產(chǎn)商的最終出路。
以目前市場主流觀點的預(yù)測，以2011年統(tǒng)計的51.3%的城鎮(zhèn)化率為出發(fā)點，每年一個百分點的增長速度，到2020年可達(dá)到60%的城鎮(zhèn)化率。
介于日本大城市圈和美國小城鎮(zhèn)之間，中國的新型城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口勞動力的釋放，是農(nóng)村工業(yè)的集約化。
隨著二線城市和部分地級市的擴張，500萬以上人口城市的規(guī)模將迅速增加，另外有相當(dāng)多的地級市規(guī)模可以越過100萬的門檻，未來中國城市人口的分布將更加接近日本、美國、加拿大等國現(xiàn)在的狀況，即特大城市人口占比穩(wěn)定，大型城市占比多，中小型城市占比少，但同時在都市圈周圍擁有大量小城鎮(zhèn)。
4億城鎮(zhèn)升增人口紅利
在這個集約的過程中，又有多少的房地產(chǎn)需求？
以第六次人口普查的人口結(jié)構(gòu)來看，城鎮(zhèn)戶籍人口4.6億，城鎮(zhèn)流動人口2.8億，3.4億農(nóng)轉(zhuǎn)非人口，3億務(wù)農(nóng)的農(nóng)業(yè)戶口，0.3億在本地鄉(xiāng)村打工的農(nóng)民工。
由這個構(gòu)成可以看到在未來10年的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換趨勢。
2.8億城鎮(zhèn)流動人口成為未來由農(nóng)村人口變成城鎮(zhèn)化居民的主力，而統(tǒng)計意義上的農(nóng)村人口中潛在1.2億繼續(xù)轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)。
以2020年60%的城鎮(zhèn)化率來計算，到時候我國將有8億城鎮(zhèn)化人口，以目前的水平來看，還將有近4億人口將在這個過程中實現(xiàn)真正的城鎮(zhèn)化。包括戶籍改革、住房供給以及其他公共服務(wù)的提供。
而住房方面，雖然潛在4億人口將在未來10年逐步變成城鎮(zhèn)居民，這之中又有多少有購房需求？
中金公司分析認(rèn)為，中長期的住宅市場住宅總量基本足夠，但是好地段缺好房子，機會總是結(jié)構(gòu)性。估計城鎮(zhèn)存量住宅200億平米，全國超過420億平米，三線城市轄區(qū)已實現(xiàn)戶均一套房。未來的需求結(jié)構(gòu)中，剛性需求6-7億平米，改善型的彈性需求2.5~3億平米。但1995年后出生人口快速減少40%，撫養(yǎng)比已經(jīng)達(dá)到最低值，不支持房價長期上漲。
結(jié)合住建部、國家統(tǒng)計局和中金公司的統(tǒng)計，截至2010年，我國城鎮(zhèn)的存量住宅200億平方米，鄉(xiāng)村住宅210億平方米以上，全國住宅總量超過420億平方米，人均住宅面積超過32平方米。
加上2011年和2012年的商品房、保障房和農(nóng)村自建房，目前我國的存量住宅面積超過430億平方米。但因為人口分布與住房資源分布的不均以及改善性需求的存在，使得在未來城鎮(zhèn)化的過程中，一線城市和二三線城市的住房需求仍將保持。
全國房地產(chǎn)公司各出招數(shù)
剔除ST類、房地產(chǎn)中介類，以證監(jiān)會行業(yè)劃分的A股房地產(chǎn)公司目前有120家，分布在我國44個城市。其中上海18家、北京16家、深圳14家，而廣州由于以廣州五虎為代表的房地產(chǎn)赴香港上市，A股只剩4家公司。
限購、保障房建設(shè)、政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化推進(jìn)是目前影響房地產(chǎn)行業(yè)的重要政策因子。“經(jīng)過20年的高速城鎮(zhèn)化粗放發(fā)展過程，精細(xì)化、結(jié)構(gòu)化的投資才能在接下來的市場中生存”，一名券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。
無論是逐步推進(jìn)到二三線城市進(jìn)行開發(fā)，還是立足本土爭取與政府資源結(jié)合獲取拿地優(yōu)勢，都是房地產(chǎn)公司與市場的博弈。
一家之前從事土地一級開發(fā)的上市公司高管對理財周報記者說，“我們已經(jīng)逐步退出與政府的一級開發(fā)業(yè)務(wù)了，主要原因是項目條件不好，不透明的東西太多。”該名高管直言，政府項目經(jīng)常調(diào)規(guī)劃，往項目里面塞成本，“比如增加安居房面積，加個立交橋什么的。還不給你地錢，找省委書記做工作都很困難，風(fēng)險很高。”
據(jù)其分析，2007年房地產(chǎn)泡沫的時候，一級開發(fā)利潤率最高，“比方說1200萬一畝的地，出讓金30%，再扣除200萬的成本，就有約700萬的利潤，我們與政府對半分。從這個角度來說，那些有國資背景的一級開發(fā)的上市公司，才能對這項業(yè)務(wù)的未來有信心。”
于是你知道，在篩選進(jìn)行土地一級開發(fā)市場的房地產(chǎn)公司的時候，什么才是他們最重要的籌碼。
而對于像萬科這樣的平穩(wěn)推進(jìn)的公司，土地儲備充足，廣撒網(wǎng)布局的公司是相對安全的標(biāo)的。
