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2025年08月24日
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養老是個問題，去哪里養老更是一個問題。今年10月，北京市老齡辦在發布的報告顯示，北京市戶籍總人口1277.9萬人，其中，60歲及以上戶籍老年人口247.9萬人，占總人口的19.4%，而北京投入運營的養老機構床位總數僅7萬張。
在巨大的供需矛盾下，催生了包括養老地產在內的養老產業的發展。但在政策和市場的限制下，北京養老地產的發展一直處于“炒得熱做得冷”的狀態。
轉機也許會出現在2013年。從明年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。北京市國土局表示，“將通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，并根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。”對此，有業內人士分析，2013年，北京將迎來養老地產元年。
“失望大于期望”
12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平區的北京太陽城國際老年公寓（下稱“太陽城”）內一片冷清。
“生活在這里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門。”居住在這里的王阿姨告訴記者。王阿姨今年68歲，有三個子女，大女兒生活在國外，小女兒和兒子都有了各自家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養老院后，最終選擇了太陽城。
“我不喜歡養老院的氛圍，住在那里的老人要么沒有子女，要么就是子女不贍養，很少有老人是主動要求住在那里的。這些老年人看上去都不快樂，那里不是養老的地方。”王阿姨說，“后來我們把目光鎖定在專門為老年人服務的小區。”
但居住在養老公寓里的王阿姨并不滿意，“失望大于期望”。入住后，服務遠沒有開發商承諾的那樣完備和及時。
王阿姨介紹，“剛住進來時，每個樓門口都有保安，現在整個小區也見不到幾個保安。以前出門，一揚手就有電瓶車開過來，現在是定點定時開。行動不方便的老人，要早早地到地兒等候。如果什么東西壞了，物業也總是拖著不解決。”
讓王阿姨心有芥蒂的是，小區的一些特色配套設施，包括免費的活動中心、60歲以上老人免費泡溫泉的服務，并沒有完全兌現，“買房合同里寫的是，60歲以上老人非節假日可免費享受泡溫泉，大家就以為是周一到周五都可以，結果入住才知道，只能是每周一可以享受，平時不行。感覺上當了，但相比現在的一些養老院，這里也好多了。”
事實上，北京太陽城已經是養老地產中較成功的樣本。盡管很多開發商將目光投向了養老地產，但目前建成并交付入住的養老地產項目屈指可數。而養老地產的運作模式，還處于“初級探索階段”。養老地產的盈利也基本上靠地產的銷售賺錢，純養老運營部分尚難能夠單獨“活得好”。
“當前，養老地產及相關產業鼓勵性政策的缺失或政策壁壘，一定程度上給這個市場裝上了一個無形的‘玻璃門’，這個‘玻璃門’阻礙了企業和資本進入市場的熱情。”同策房產咨詢研究中心總監張宏偉說。
缺乏統一規范
“中國社會老齡化問題將會日益突出，尤其是5年以后這個問題將會更加明顯，原因很簡單，上世紀80年代出生的獨生子女，他們的父母在5年后年齡會達到65歲。這意味著養老地產市場具有比較大的發展空間。”張宏偉說。
張宏偉認為，盡管當前90%以上的人以居家養老、社區養老為主，并不會進入養老地產項目之中。但是，目前仍有眾多品牌房企提前布局養老地產市場，因為他們面臨的服務對象是這不到10%人群當中的中高端老年收入者，這些人群的養老需求足以支撐這些開發商在養老地產市場上拿地搶地盤。
盡管有較早進入養老地產的一些企業，并且在運營模式上相對較成功，但是，這些企業的運營管理基本是各執一詞，整個養老地產市場并沒有統一的行業服務規范和標準。
“要明確養老地產的屬性。首先，它的價值和屬性應該有地產屬性，有住宅、普通商業地產和醫療保健等；其次，有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產品，會在這個鏈條中得到發揮和承載，還包括客戶理財、老年理財的內容；再次，有服務屬性，服務于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應當有非常強的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺得是家。所以，養老住區的項目絕不同于傳統的房地產開發，也不是房地產的華麗轉型。”聶梅生介紹說。
現在，養老地產正逐步成為房地產企業獲得盈利的新渠道。然而，由于目前城市規劃中尚無養老產業用地這一土地用途，目前多數養老項目的土地都是居住、商業、醫療用地，土地成本高昂，這也使不少地產企業卻步不前；同時，由于缺乏產業標準與制度支持，也使地產企業陷入困惑之中。
早在2010年12月，萬科宣布進入老齡化住宅開發運營領域，在北京房山竇店“萬科幸福匯”項目，拿出一棟樓試點養老地產。
兩年過去了，萬科養老地產的具體操作模式仍未明確，萬科北京分公司相關負責人告訴時代周報，“目前有關這部分的運營模式、具體規劃、如何布置，以及配套設施都沒有詳細的方案，整個項目的運作還在研究中。”
在北京，除了萬科，遠洋地產也成立了專門的養老地產事業部。保利地產在北京即將推出養老地產項目，其首個試點養老地產項目選擇在北京上風上水的西山區域。
“房地產業發揮養老產業載體作用將是趨勢。中國已步入老齡化時代，老年服務產業將成為推動經濟發展的重要的內需型產業，而且獨生子女的國情，也使中國老年服務產業發展更為緊迫。但是應注意，養老產業并非就是養老地產，在養老產業中，地產只占到20%的比例，只是在這個產業中起到的是承載作用，開發商不可能全部承擔起包括醫療、保險在內的多個職能。”聶梅生說。
政策破冰
雖然養老地產前景可觀，但在目前政策條件下，涉足的房地產商步履維艱。養老地產占地面積往往很大，但在土地獲取過程中，由于養老地產并非保障性住房，因此無法獲得劃撥土地，只能采取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業難以承受。
“從前期準備到后期的持續運營，養老地產所需資本成本很高，沒有足夠資金支持，投資者承受的壓力很大。養老地產只是養老產業的一種業態，屬于長線投資，很難在短期內獲得回報。”一位業內人士分析說，“因此需要政府進行引導和扶持。”
張宏偉也認為，“養老地產及相關產業要順利發展，應盡快消除當前的無形的政策壁壘。”
房地產商的困局有望在2013年有所突破。從明年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。
據了解，目前，在北京的土地供應計劃中，養老機構用地屬于劃撥用地，主要按北京市規劃部門的公共設施“千人指標”及市民政部門的申請建設，并沒有在供地計劃中明確供地面積和位置。
比如在今年5700公頃的國有建設用地供應計劃中，用途結構表中明確住宅用地1700公頃，商服用地350公頃，交通運輸用地1100公頃，公共管理與公共服務用地1200公頃，對于“養老用地”，只有“保障文化、科技、養老等公共設施的用地供應”的字樣，沒有具體數字。明年，養老用地的多少將落實到用途結構表中。
北京規劃委相關負責人建議，養老機構建設要符合專項規劃。北京市國土局提出，應通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，并根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。
對此，業內人士持樂觀態度：獨立的土地供應將成為未來養老地產發展的基礎，將成為中國實質意義養老地產的破冰之旅。
