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2025年08月24日
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商業(yè)地產緣何成為房地產市場上的“寵兒”？歸根結底，經濟收益的持續(xù)性和規(guī)避調控風險的能力，使得業(yè)內對商業(yè)地產持續(xù)看好。但是，網購對商鋪的沖擊以及高空置率的現(xiàn)狀，無疑給包括萬達在內的諸多主攻商業(yè)地產的房企快速擴張之路增添了一層陰影。有行業(yè)專家向中新網房產頻道表示，商業(yè)地產不是誰都能夠搞好，缺乏品牌和經驗的房企一旦做不好，下場會比較“凄慘”。
金融地塊交易火爆 業(yè)內對商業(yè)地產持續(xù)看好
近期，金融地塊成為了北京土地市場上的交易亮點。據(jù)北京土地整理儲備中心網站顯示，自11月26日以來，北京的土地市場迎來一輪交易熱潮，一共有8塊經營性用地完成交易，涉及金額接近49億元；其中，有5塊是純商業(yè)用地，其余3塊則是商住型用地。
與住宅市場的膠著狀態(tài)相比，商業(yè)地產顯然已經成為房地產市場上的“香餑餑”。 同策房地產研究機構總監(jiān)張宏偉向中新網房產頻道表示，自限購以來，商業(yè)用地的供應量和成交量與之前相比猛增。
數(shù)據(jù)顯示，2011年在市場總交易量持續(xù)低迷的情況下，商業(yè)物業(yè)的交易量可以占到市場總交易量的半數(shù)以上。2012年3月以后，隨著整體市場行情的好轉，住宅市場重新活躍，商業(yè)物業(yè)的交易量占總體比重有所下滑；但其實際交易數(shù)量，卻高于去年水平。
“從企業(yè)角度來講，住宅限購倒逼企業(yè)多元化轉型，通過開發(fā)商業(yè)地產項目規(guī)避調控的風險；產品線多元化背景下，開發(fā)商業(yè)地產也成為選擇之一。從市場角度來說，住宅市場限購和限貸，一定程度上倒逼開發(fā)企業(yè)轉型商業(yè)地產，增加持有型物業(yè)比例”，張宏偉說。
21世紀不動產商業(yè)地產總經理蔡宇翔在中新網房產頻道采訪時表示，受“限購”等調控因素的影響，商業(yè)用地成為房企進入北京市場的突破口；此外，近兩年寫字樓租金價格的大幅攀升，較高投資回報對開發(fā)商具有很強的吸引力。
商業(yè)地產大鱷大手筆拿地 擴張背后暗存隱患
面對金融地塊交易火爆的場景，國內做大的商業(yè)地產公司——萬達集團的動作格外引人注意。在11月26日和29日，萬達四天內連拿京城兩塊商住性用地，涉及的金額高達33.2億元，而11月26日以來，北京總共完成的經營性土地交易也才不到49億元。
對此，萬達集團總裁助理劉明勝向中新網房產頻道表示，萬達每年都會如此拿地，每年都要建20個左右的萬達廣場；這次在北京的土地交易，屬于正常拿地。
就在萬達11月29日拿地后的第二天，淘寶和天貓的總交易額突破了一萬億大關。此前有媒體曾報道稱，萬達的天敵是天貓，以及各地的萬達廣場不斷被披露出來商場人流冷清，商戶退租和商鋪空置。
9月，萬達集團董事長王健林就曾公開說，“今年以來，我們發(fā)現(xiàn)商場人流的增長速度從兩位數(shù)下降為個位數(shù)，客人的單一消費額迅速下降，商鋪開店的意愿在降低。”
針對網購對商鋪的沖擊以及二線城市商鋪高空置率的現(xiàn)象，中新網房產頻道聯(lián)系了萬達集團公關總監(jiān)李海峰，但截至發(fā)稿前，一直未收到對方的任何回應。
專家解析擴張原因：商業(yè)地產不是誰都能搞好
面對網購帶來的挑戰(zhàn)和二線城市商鋪的高空置率，萬達等品牌商業(yè)地產是否會繼續(xù)開疆擴土？“這是肯定的，由于缺乏競爭對手和看好商業(yè)地產前景，萬達等品牌商業(yè)地產為什么不去拿地？”蔡宇翔說。
網購無法完全取代傳統(tǒng)商業(yè)，個體經營和低端產品受到的沖擊較大，但對連鎖品牌商的影響有限。“很難想象有人會在網上購買像LV這樣的高端產品；電影院線和兒童樂園帶來體驗，也是網絡不能提供的”， 蔡宇翔說。
由于大多數(shù)從事商業(yè)地產的企業(yè)，缺乏經驗和長期的商業(yè)眼光，導致了大量無效商業(yè)面積的存在；此外，受“限購”等調控措施的影響，二三線城市部分從事住宅項目的房企也貿然轉做商業(yè)地產，才導致了空置面積越來越多。
“從政府來講，與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產可以帶來后續(xù)的經濟效益和稅收效益”， 張宏偉說。有媒體近期爆料，萬達僅以市場價的一半拿下了蘭州城關區(qū)100.571畝的土地，并且不必為棘手的拆遷安置問題擔心，政府答應交地時“三通一平”。
與萬達的一帆風順不同，缺乏品牌和經驗的小型房企，一旦把商業(yè)項目“做死”，下場則比較“凄慘”。“條件好的一些項目，還可以請求專業(yè)的合作伙伴加盟；如果項目缺乏價值，要么便宜轉手，要么就坐等地價升值，但兩三年內很難翻盤”， 蔡宇翔說。
