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2025年08月24日
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廣佛結(jié)合部部分樓盤價(jià)目表“龍崗的毛坯房至少要10000元/平方米，我們開車過(guò)去也要將近30分鐘，幾乎同樣的時(shí)間到大亞灣，房子才5000元/平方米多，還帶裝修，我們 當(dāng)然選擇在這里買了?！痹诖髞啚衬?/font>項(xiàng)目的開盤現(xiàn)場(chǎng)，記者曾采訪到一對(duì)在深圳坪山打工的中年夫婦，來(lái)深8年，帶著一個(gè)大約10歲的兒子，最終買下一套80多 平方米的三房。
他們只是在城際結(jié)合部買房人的一個(gè)縮影。眾多如他們一樣從農(nóng)村來(lái)到城市，或是從縣城來(lái)到城市的人們，工作數(shù)年仍難以在城市中買到一套房子，或者城市中心的居住環(huán)境總是難以與錢包匹配起來(lái)，為了尋求更好的居住環(huán)境，他們只好轉(zhuǎn)而將目光投向周邊城市。這些需求后續(xù)還有諸多 變化，但是其中或多或少，都帶有城市化的影子。正是這些需求，支撐起城際結(jié)合部最初的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，這些需求也將繼續(xù)存在。
結(jié)合部緩沖了大城市人的置業(yè)困境
以深圳為例，去惠州或是東莞城際結(jié)合部置業(yè)的理由有很多。
入住大運(yùn)城邦一年多的徐濤，每天往返于東莞鳳崗和深圳市區(qū)之間，只是覺得比在南山租房住時(shí)偏僻一點(diǎn)，但是“從未感覺到自己是住在東莞的人?！泵刻?，他和很多 住在深圳龍崗的人一樣，開車走水官高速到市區(qū)上班，上班高峰期要花40分鐘左右，如果不坐車，便坐社區(qū)巴士去到龍崗線的大運(yùn)站，然后再坐地鐵去上班。徐濤 覺得，每天上下班的交通，比很多家住龍崗中心城的人還要方便。
徐濤的選擇并非沖動(dòng)，也不偶然。除了深圳，在珠三角的廣州、深圳、珠海的周邊，都有諸如東莞鳳崗、惠州大亞灣、中山坦洲這樣的城際結(jié)合部，悄然生長(zhǎng)著，徐濤們的居住需求，成為推動(dòng)結(jié)合部地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/font>
“認(rèn)識(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)，一定要放在中國(guó)城市化的大背景下去看?！苯ㄔO(shè)部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮曾反復(fù)重申這一觀點(diǎn)。如果將珠三角 的多個(gè)城市結(jié)合部同樣放在城市化的大背景下，則更容易看明白其生長(zhǎng)和成熟的過(guò)程，而其未來(lái)的發(fā)展，也顯得更加自然，毫無(wú)懸念。在這樣的時(shí)代背景下，城際之 間結(jié)合部樓市的出現(xiàn)實(shí)屬必然，未來(lái)隨著城市群戰(zhàn)略的推行，勢(shì)必還將有更多的城際結(jié)合部悄然興起，城市之間包括居住在內(nèi)各種需求的流動(dòng)將愈發(fā)頻繁。
在這個(gè)過(guò)程中，政府準(zhǔn)備在其中扮演怎樣的角色是最大的變量。這個(gè)變量將注定結(jié)合部未來(lái)是承載城市化的下一步發(fā)展，還是僅僅簡(jiǎn)單地滿足居住外溢的需求。當(dāng)然，這個(gè)變量也幾乎從根本上決定了住在結(jié)合部的人們，能否擁有可與城市媲美的豐盛生活。
成長(zhǎng)背景決定每個(gè)結(jié)合部都與眾不同
因何而起，為何而來(lái)，成長(zhǎng)的背景，決定了每一個(gè)結(jié)合部都注定與眾不同，擁有自己獨(dú)一無(wú)二的特征。這些不同，伴隨著城市群的發(fā)展，也將愈發(fā)明顯。
惠州淡水是從深圳上沈海高速進(jìn)入惠州的第一個(gè)出口。光耀城·先生的湖便位于高速路口不遠(yuǎn)處，以小面積低總價(jià)的別墅成為惠州第一個(gè)主打深圳客群的項(xiàng)目。光耀集 團(tuán)副總裁李丁此前接受南都記者采訪時(shí)，曾篤定地表示，像深圳這樣人口密集、房?jī)r(jià)高企、資金充沛的城市，隨著城際軌道交通的網(wǎng)絡(luò)化，出現(xiàn)多種居住需求的外 溢，幾乎沒有太多懸念。此后，光耀更有多個(gè)結(jié)合部項(xiàng)目主打深圳市場(chǎng)，覆蓋了剛需、改善、投資、度假等多種需求。
中山的坦洲，深深地 嵌入呈啞鈴狀的珠海市區(qū)中部，珠海人介紹時(shí)說(shuō)，“從坦洲到市區(qū)，比起從珠海本地的斗門、金灣到市區(qū)，真的近多了！”從坦洲直達(dá)珠海的城際公交專線不到20 分鐘便有一班，已經(jīng)開通路過(guò)坦洲到珠海的公交線路至少也有5條。如今，坦洲的房?jī)r(jià)依然走著中山的路線，大約在4000- 5000元/平方米左右，只是珠 海市區(qū)三成左右，但是它的地理位置決定，有大約80- 90%的客戶來(lái)自珠海。與坦洲相似，同樣嵌入深圳龍崗區(qū)的東莞鳳崗鎮(zhèn)，借助龍崗大運(yùn)新城規(guī)劃利好， 加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部對(duì)于商業(yè)和教育配套的大手筆投入，如今房?jī)r(jià)已經(jīng)漸向深圳靠攏，無(wú)論是居住者，還是開發(fā)商，都并不太感覺到自己是在東莞。
進(jìn)駐結(jié)合部 房企難抵誘惑卻擔(dān)心市場(chǎng)陷阱
市場(chǎng)需求無(wú)疑是點(diǎn)燃結(jié)合部地產(chǎn)開發(fā)的火種，用三四線城市的地價(jià)，賣一二線城市的房?jī)r(jià)，即便未來(lái)房?jī)r(jià)再打個(gè)折，利潤(rùn)空間較同城開發(fā)也依然更為巨大，對(duì)于開發(fā)商當(dāng)然是難以抗拒的誘惑。
但是，誰(shuí)都知道成熟的市場(chǎng)中，斷不會(huì)有沒由來(lái)的便宜。低廉的低價(jià)，不僅僅因?yàn)樗幊鞘械燃?jí)的差別，更意味著開發(fā)環(huán)境的不成熟。不僅項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套，項(xiàng)目外的市 政配套，甚至門前的市政路，都有可能需要開發(fā)商自己修建。今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華更因此將地價(jià)低廉認(rèn)為是進(jìn)駐結(jié)合部必備的條件之一，“結(jié)合部開發(fā)周期 長(zhǎng)、財(cái)務(wù)成本高，開發(fā)商需要額外承擔(dān)諸如交通、醫(yī)療、教育、生活等諸多配套建設(shè)，而物業(yè)售價(jià)又需要有吸引力，因此低地價(jià)成本是必須的?！?/font>
即便拿到地段一流的地，最終是否選擇進(jìn)駐，不少房企還是要經(jīng)過(guò)一番掙扎。作為一個(gè)離自己更遠(yuǎn)、離別人更近的區(qū)域，所有客戶來(lái)源均依附于對(duì)面的核心城市，而核 心城市的周邊往往圍繞著不止一個(gè)的城際結(jié)合部。尤其是限貸政策之下，需求增長(zhǎng)有限，各個(gè)結(jié)合部的市場(chǎng)只能在總量下滑依靠拼搶份額尋求一線生機(jī)，壓力之大可 想而知。以曾經(jīng)主打深圳度假需求的惠州惠城區(qū)一線物業(yè)為例，由于惠東濱海沿線的崛起，截流了大量客源，如今整個(gè)片區(qū)都陷入后繼乏力的市場(chǎng)萎靡中，已經(jīng)有開 發(fā)商表示準(zhǔn)備調(diào)整市場(chǎng)方向，將博羅縣和惠州本土市場(chǎng)作為主要目標(biāo)，此前面對(duì)深圳的推廣基本宣告前功盡棄。
插圖市場(chǎng)前置的大盤缺陷，在結(jié)合部密集出現(xiàn)
城市發(fā)展最理想的狀態(tài)，當(dāng)然是規(guī)劃先行，但是對(duì)于處于城市邊緣的結(jié)合部而言，這種狀態(tài)顯得有些奢侈?！叭绻磺卸嫉鹊揭?guī)劃好了才開始發(fā)展，那等于中國(guó)把所有 的路都修好才讓大家去買車，這是不現(xiàn)實(shí)的，一個(gè)區(qū)域一定是逐步完善的。”這是9年前，星河灣董事長(zhǎng)黃文仔面對(duì)華南板塊缺陷之爭(zhēng)時(shí)，接受南都記者采訪時(shí)所說(shuō) 的話。如今時(shí)隔9年，我們?cè)僖淮慰吹剑?jīng)出現(xiàn)在華南板塊大盤中的諸多問(wèn)題，幾乎再一次無(wú)可避免地重現(xiàn)在大部分城際結(jié)合部項(xiàng)目中。
城際結(jié)合部，毋庸置疑是兩個(gè)城市的邊緣地區(qū)，如果城市沒有大的規(guī)劃，希望所在的市、區(qū)、鎮(zhèn)政府拿出資金改善市政配套一般比較困難。于是放眼當(dāng)前的結(jié)合部項(xiàng) 目，盡管小區(qū)內(nèi)的配套應(yīng)有盡有，但是小區(qū)之外的市政配套卻匱乏得可憐，高速公路和漫天黃沙是最常見的城市風(fēng)景。尤其是醫(yī)療和教育，這種投入資金多、回收周 期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的配套設(shè)施，一般開發(fā)商不愿染指，如果政府再不積極推動(dòng)，當(dāng)前市政配套不足的現(xiàn)狀便難得改善。
大盤之大，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)上百萬(wàn)的體量，令開發(fā)商有足夠的空間和時(shí)間，在社區(qū)內(nèi)完成日常生活的配套。不少打出第一居所或者剛需自住概念的樓盤中，不僅開通了城際往返的巴士，更在 商業(yè)方面做足功夫，即便沒有集中商業(yè)，也往往想方設(shè)法引入不止一家的超市。然而大盤的缺陷也在于其大，如果政府對(duì)于整個(gè)片區(qū)的項(xiàng)目沒有統(tǒng)一規(guī)劃，每一家都 圈地成城，聽任各家房企在自己范圍內(nèi)盡情揮灑，不僅重復(fù)建設(shè)并且無(wú)法共享，造成浪費(fèi)。產(chǎn)品同質(zhì)化或還會(huì)帶來(lái)區(qū)域內(nèi)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于市場(chǎng)參與各方都并非長(zhǎng)久 之計(jì)。
廣佛結(jié)合部探營(yíng)
現(xiàn)在，金沙洲配套仍難與廣佛核心圈相比
起步最早，同時(shí)也是目前發(fā)展得最成熟的廣佛結(jié)合部，位于廣州荔灣區(qū)(原芳村區(qū))與佛山里水和大瀝相結(jié)合的金沙洲板塊和有“廣州中山九路”之稱的廣佛路沿線，屬于廣州西翼與佛山東翼相聯(lián)。
近兩年，以上片區(qū)北部的廣州花都與佛山里水和順區(qū)域，以及南部的廣州芳村與佛山南海桂城、廣州南站與佛山三山新城和順德陳村等區(qū)域，也開始成為“無(wú)城界”的結(jié)合部。
一條大橋連接兩地一片僅有大盤沒有配套的居住區(qū)
11月一個(gè)平常工作日的早上，張勇從佛山金沙洲的中海金沙灣小區(qū)出門，開車到附近的肯德基打包了一份早餐，然后再經(jīng)過(guò)金沙洲大橋到廣州天河區(qū)上班。傍晚下班以后，他再回到小區(qū)配套的宏城超市買菜和其他日常用品。
而 在兩年前，剛剛搬到金沙洲的張勇，卻是經(jīng)常為了周邊找不到吃的東西而煩惱，通常要餓著肚子開車到廣州“搵食”，或者是下班吃完晚飯才披星戴月地回家。他甚 至?xí)r(shí)常想起2007年第一次到這個(gè)對(duì)于廣州人來(lái)說(shuō)相對(duì)陌生的居住板塊看樓時(shí)候的尷尬?！斑^(guò)了金沙洲大橋一片荒涼，要經(jīng)過(guò)一段塵土飛揚(yáng)崎嶇不平的路才能到 樓盤，幾度以為走錯(cuò)路?！?/p>
套用一句現(xiàn)在肥皂劇最熱的形容詞“城鄉(xiāng)結(jié)合部的氣質(zhì)”來(lái)形容廣佛板塊最初的模樣，再合適不過(guò)。一條每天擁堵的金沙洲大橋就是連接兩地的唯一干道，一片僅有大盤沒有綜合配套的居住區(qū)，就是這里最大的尷尬所在。
就 連進(jìn)駐區(qū)域的開發(fā)商都在抱怨，經(jīng)常到了中午找不到東西吃。顯然，最初的廣佛板塊也像當(dāng)年廣州的華南板塊那樣，就是一座只是下班回來(lái)睡覺的“睡城”。只有一 個(gè)近年才正式開業(yè)的嘉洲廣場(chǎng)人氣相對(duì)比較旺。但是直到目前，金沙洲的綜合配套仍舊不能與廣佛兩地的核心區(qū)域相提并論。
在交通配套方面，除已經(jīng)開工的金沙洲大橋擴(kuò)建，和開通時(shí)間一延再延之后初步確定的地鐵6號(hào)線之外，金沙洲的另外兩座大橋，沉香大橋和大坦沙大橋仍然被業(yè)界稱為“難產(chǎn)”。在2007年和2011年規(guī)劃中多次出現(xiàn)的兩座大橋，動(dòng)向始終令居民“望眼欲穿”。
限購(gòu)限外政策對(duì)結(jié)合部樓盤可謂“當(dāng)頭一棒”
其 實(shí)，早在張勇購(gòu)買中海金沙灣之前，佛山金沙洲板塊吸引廣州買家前來(lái)置業(yè)的樓盤就已經(jīng)有萬(wàn)科四季花城，這個(gè)同一小區(qū)可以報(bào)裝區(qū)號(hào)為“020”或者 “0757”兩種不同的座機(jī)號(hào)碼，以及小區(qū)門前是廣州，進(jìn)入小區(qū)手機(jī)就已經(jīng)是佛山區(qū)域“漫游”收費(fèi)的樓盤，早在2004年和2005年左右就開始成為結(jié)合 部的樓盤之一。
2009年廣佛同城化的規(guī)劃正式提出，廣佛板塊也已經(jīng)從金沙洲板塊以及有著“中山九路”的黃岐，開始向著里水鎮(zhèn)、大 瀝鎮(zhèn)版圖中的更大范圍擴(kuò)延。2009年前后，合 生君景灣、中信山語(yǔ)湖、珠江峰景灣、碧桂園山水桃園和海逸錦繡藍(lán)灣紛紛開盤。今年，還有里水第一城、萬(wàn)科金 色溪谷和領(lǐng)地海納公館等全新項(xiàng)目，這一板塊不斷壯大。
同時(shí)，在這一過(guò)程中，以恒 大御景半島、中海金沙灣等樓盤為代表的品牌大盤，也 開始紛紛推出“帶3000元/平方米裝修”、“江景別墅”等產(chǎn)品，開始從“價(jià)格洼地”向“品質(zhì)高地”尋求轉(zhuǎn)型，力求打造一個(gè)高端的居住板塊。而樓價(jià)，也在 近兩年開始紛紛躍居萬(wàn)元上下。部分樓盤已經(jīng)達(dá)到1 .2-1 .8萬(wàn)元的單價(jià)水平，與今年10月份廣州全市十區(qū)商品房均價(jià)13454元/平方米的價(jià)格不相 上下。更是將佛山10月份全市均價(jià)7308 .63元/平方米的數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
金沙洲板塊曾經(jīng)一時(shí)風(fēng)光無(wú)倆，但是限購(gòu)限外政策 如一道銀河，生生把來(lái)自廣州的主力客戶隔斷。佛山金沙洲的恒 大御景半島、中海金沙灣和時(shí)代糖果等樓盤，九成以上的買家來(lái)自廣州，其他結(jié)合部的如珠江峰景 灣、合 生君景灣以及中信山語(yǔ)湖等樓盤，此前廣州買家也占據(jù)了四到六成的比例，佛山對(duì)于不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社保證明的買家不能購(gòu)房的限制，對(duì) 于這些廣佛盤來(lái)說(shuō)可謂是“當(dāng)頭一棒”。
廣佛結(jié)合部新趨勢(shì)
從“點(diǎn)”到“線”發(fā)展，多個(gè)結(jié)合部需錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)
除 金沙洲板塊之外，對(duì)于廣州買家來(lái)說(shuō)，有著“中山九路”之稱的黃岐和鹽步也早已不陌生，這一板塊早前并沒有足夠響亮的大盤吸引市場(chǎng)的眼球，但卻已經(jīng)因?yàn)榻煌?和貿(mào)易往來(lái)，成為民間自發(fā)的結(jié)合部。相關(guān)報(bào)道稱，黃岐不足20平方公里的區(qū)域，住了十幾萬(wàn)的廣州人，從廣州到黃岐置業(yè)的人口超過(guò)6萬(wàn)，跟入籍黃岐的人口數(shù) 一樣多。
在2009年的一次論壇上，中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣佛交接區(qū)域?qū)⒎譃樗拇蟆盁o(wú)城界”，由北向南分別為廣州花都和佛山里水和順、中山八路和黃岐廣佛路與里水鹽南路、芳村和南海桂城與平洲、廣州南站片區(qū)和順德。
從 2009年至今，除了和順區(qū)域的廣和大橋至華快三期貫通，除了將北部“無(wú)城界”區(qū)域快速形成之外，還將佛山中心城區(qū)到廣州機(jī)場(chǎng)的時(shí)間大為縮短，從南海桂城 出發(fā)前往新白云機(jī)場(chǎng)僅需要不到一個(gè)小時(shí)的時(shí)間。而隨著南站的投入使用，以及海怡大橋的開通，廣州南站與順德陳村和平洲三山此前的“隔閡”也正式打通。
至此，廣佛兩地由北向南的東西走向的交通路網(wǎng)形成規(guī)?；摹熬€”狀，對(duì)于兩地人來(lái)說(shuō)，無(wú)論是置業(yè)、工作還是休閑，基本都可以實(shí)現(xiàn)半個(gè)小時(shí)到一個(gè)小時(shí)之間的互通。
然 而，值得注意的是，從原來(lái)兩座城市依靠少數(shù)主干道銜接到現(xiàn)在多條干道并聯(lián)之下，多個(gè)結(jié)合部的區(qū)域新規(guī)也呼之欲出，從佛山里水和順板塊的金溪板塊、里水總部 經(jīng)濟(jì)10平方公里核心區(qū)規(guī)劃、南海桂城廣佛R B D (休閑商務(wù)區(qū))戰(zhàn)略定位，以及靠近廣州南站的三山新城等等區(qū)域規(guī)劃先后出臺(tái)。不過(guò)，這些區(qū)域目前除 了充足的土地供應(yīng)和部分商品房項(xiàng)目進(jìn)駐之外，仍舊停留在一紙藍(lán)圖上。其相互之間如何錯(cuò)位發(fā)展是需要思考的問(wèn)題。
南都記者路漫漫
結(jié)合部難題
金沙洲板塊：
首付已交半年仍未等到備案
近幾年，廣佛同城的概念深入人心。然而，在廣東眾多結(jié)合部中，廣佛跨界的樓盤卻也是最令人刻骨銘心的。由于互相限購(gòu)，廣州、佛山這兩個(gè)城市的結(jié)合部樓盤，尤其是金沙洲板塊，目前陷入無(wú)法備案的泥淖中。
今年5月，金沙洲板塊，某個(gè)離廣州最近的佛山樓盤開盤。由于其單價(jià)低于附近的廣州盤四五千元不等，現(xiàn)場(chǎng)引發(fā)千人搶購(gòu)。在越秀區(qū)工作的阿花(化名)也買了一套，合同簽了，首付款交了，但時(shí)至今日卻未能備案。
和她面臨相同境況的人不在少數(shù)。一名知名者稱，該盤開盤后迄今只備案了約十分之一。這種現(xiàn)象已持續(xù)半年有多。
今年8月，南都記者曾走訪金沙洲的多個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)無(wú)法簽約的現(xiàn)象非常普遍。自稱曾在順德、廣州、東莞等地工作，目前在順德做貿(mào)易的“80”男生小明(化名)告訴記者，其擁有三地的納稅證明，但6月份買了金沙洲某樓盤后，至今仍無(wú)法備案。
這種現(xiàn)象從南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局網(wǎng)站可見一斑。
今 年8月30日，南都記者在南海國(guó)土城建局網(wǎng)站看見，該盤自今年初開盤來(lái)已售出近800套，A棟共260多套，只備了34套，但至前日，才備了37套，這意 味著A棟9月份至今只備了3套。而B棟260多套8月30日無(wú)一套備案，到前日已有5套備案。而早于4、5月開盤的，C棟截至8月底只有3套備案，三個(gè)多 月來(lái)無(wú)新增。其余D棟、E棟、F棟、G棟8月30日至今相繼新備案2套、2套、1套、0套，獲得備案的幾率真是屈指可數(shù)。
與此同 時(shí)，少與廣州接壤的南海里水鎮(zhèn)，從今年1月1日起至今已售(完成備案)2432套，多為前六月所備案。其中僅6月份就備案549套，7月份132套，8月 份57套、9月份167套，10月份122套，11月至今89套，下半年7月至今的備案量才575套。這直接佐證，廣佛跨界樓盤近半年備案真是“難于上青 天”。
一名佛山盤開發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人表示，由示佛山卡得嚴(yán)，目前已不敢接廣州客戶，有買家表示很喜歡也會(huì)勸退。對(duì)于購(gòu)房者，也會(huì)事先要求自備好符合購(gòu)房資格的相關(guān)資料，否則拒絕簽合同。
