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2025年08月24日
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8月24日，本報(bào)記者從一位接近北京國土局的消息人士處獲悉，自6月中旬開始的小產(chǎn)權(quán)房清理活動(dòng)，接近收官。
在將近三個(gè)月的清理、整頓中，上述人士透露，占用耕地、林地等農(nóng)業(yè)用地建成的小產(chǎn)權(quán)房，是北京此次清理、整治的重點(diǎn)之一。
北京國土局于7月26日曾公布消息稱，北京清理整治“小產(chǎn)權(quán)房”的思路是，對在建項(xiàng)目將責(zé)令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機(jī)械，遣散施工隊(duì)伍；對在售項(xiàng)目將責(zé)令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋等。
整治思路堪稱嚴(yán)厲，然而，上述消息人士透露，真正動(dòng)了真格的清理項(xiàng)目多是占用耕地林地的小產(chǎn)權(quán)房，其他區(qū)域的在建、在售項(xiàng)目清理進(jìn)度不大，“由于涉及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村及購房者多方經(jīng)濟(jì)利益，查處難度很大”。
而據(jù)本報(bào)從江蘇等地國土廳知情人士處獲悉，考慮到全部清理的難度和資金補(bǔ)償額度等問題，小產(chǎn)權(quán)房很可能有條件轉(zhuǎn)正。特別是其中符合規(guī)劃、已建已售的小產(chǎn)權(quán)房。但具體清理的時(shí)間起點(diǎn)等，有待國務(wù)院統(tǒng)一整治方案明確。
北京國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人對本報(bào)稱，“符合規(guī)劃、已售小產(chǎn)權(quán)房的處理方案，需要等待國土部門的指示。”
清理難度大
“為了形成對違法占地行為的震懾作用，此次清理特別要求，出現(xiàn)一處非法占耕地林地的小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決拆除一處。”上述消息人士稱。
在郊區(qū)縣，一些村集體將宅基地大量用于開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，宅基地開發(fā)完了，就開始占用耕地林地。
按照北京國土局此前發(fā)布的消息，小產(chǎn)權(quán)房的清理整治，以區(qū)縣政府為責(zé)任主體，負(fù)責(zé)本轄區(qū)仍在利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)的住宅項(xiàng)目；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為清理整治單元，逐村清查，造冊登記，隨時(shí)清查處理。
相關(guān)的配套問責(zé)機(jī)制也已建立，北京去年年底發(fā)布的《關(guān)于建立健全共同查處利用集體土地違法建設(shè)銷售住宅行為責(zé)任機(jī)制的通知》稱，違法行為頻發(fā)或查處制止不力的區(qū)縣政府主要負(fù)責(zé)人，將被約談。非法占用基本農(nóng)田5畝以上或非法占用基本農(nóng)田以外的耕地10畝以上的開發(fā)單位負(fù)責(zé)人，將按規(guī)定移送司法機(jī)關(guān)處理等。
上述消息人士稱，各區(qū)縣已經(jīng)按此規(guī)定逐一排查，對未整改到位的，限期自行拆除。
與此同時(shí)，北京國土局還約談了多個(gè)土地違法違規(guī)行為突出區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)人。
但上述人士坦言，清理整治難度很大，效果不是很明顯，“一般來說，市里對于處理小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度還是非常強(qiáng)硬的，但區(qū)縣，以及鎮(zhèn)一級(jí)執(zhí)行起來，就大打折扣。”
北京國土局延慶分局一位不便透露姓名的工作人員稱，小產(chǎn)權(quán)房處理涉及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村及購房者等多重利益，在推動(dòng)清理整治工作時(shí)，也必須平衡各方利益，確保社會(huì)穩(wěn)定。
售賣未止
在北京掀起小產(chǎn)權(quán)房整治風(fēng)暴之時(shí)，8月中下旬，記者走訪昌平、懷柔、通州等多個(gè)郊區(qū)發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售仍在繼續(xù)。大部分的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目依然打著“不限購、不限外”的口號(hào)叫賣。
從地鐵昌平線朱辛莊站向東一公里左右，便能在道路兩側(cè)看到大片粉色樓盤，樓盤對面各色商鋪，生意紅火。這小區(qū)名叫“白各莊新村”，目前期房售價(jià)為7000元/平方米。
8月23日，記者在“白各莊新村”的售樓處看到，近20人在詢問項(xiàng)目情況。
一位銷售中介稱，“繼5月份項(xiàng)目二期開盤以來，已累計(jì)出售了百套房源，銷售非常紅火。”
由于無需繳納土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格大多是同區(qū)域大產(chǎn)權(quán)房價(jià)格的40%-60%，在普通商品房價(jià)格不斷上漲的同時(shí)，也推高小產(chǎn)權(quán)房需求。
“在限購政策下，部分無購房資格的‘剛需’開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格一度有逼近大產(chǎn)權(quán)房的趨勢。”上述中介人士稱，以位于昌平北七家鎮(zhèn)、北京規(guī)模最大的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“宏福苑小區(qū)”為例，2010年底售價(jià)曾直逼14000元/平方米，位于同區(qū)域的大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)品也不過17000元/平方米。
不過，去年年底北京國土局發(fā)起的一輪小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)打風(fēng)暴，也使得該市場波動(dòng)不小，上述中介說，“去年年底開始，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格平均下調(diào)幅度在20%左右，目前宏福苑小區(qū)的售價(jià)為9000元/平方米。”
由于沒有完善的銷售手續(xù)，小產(chǎn)權(quán)房的房屋數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉援引各機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，北京目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個(gè)房地產(chǎn)市場的20%，涉及近30萬戶家庭，主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密云等郊區(qū)縣。
小產(chǎn)權(quán)房大多以村莊自建或與開發(fā)商合作模式運(yùn)作，有用于出租的木屋，用于出售的普通住宅以及天價(jià)別墅，購房者有城市剛需族，郊區(qū)養(yǎng)老族，也不乏郊區(qū)縣公務(wù)員群體。
利益糾葛
“房屋從打地基、直到最后銷售，一般要經(jīng)歷幾個(gè)月甚至一年多的時(shí)間。”張大偉稱，如果從源頭治理，任何一個(gè)環(huán)節(jié)叫停，小產(chǎn)權(quán)房都無法建設(shè)起來。但實(shí)際情況并非如此。
“無規(guī)劃許可證、無施工許可證、無國土證的小產(chǎn)權(quán)房不僅全部建成，而且還電、水、氣、通訊、閉路電視‘五通’。”
以“白各莊新村二期”為例，自2010年到現(xiàn)在，“白各莊新村”的二期建設(shè)已封頂，三期已到7層，四期已開始打地基，并且耗資近百萬修建了售樓處。
與此同時(shí)，該小區(qū)的五期、六期項(xiàng)目以及蘇州園林景觀別墅等項(xiàng)目正在籌劃中，總建筑面積高達(dá)100萬平米。
據(jù)一位為該項(xiàng)目三期施工的現(xiàn)場工人介紹，項(xiàng)目一直處于緊張施工中，并沒有任何被叫停的跡象。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)稱，“牽扯上萬購房者和村民甚至地方政府的利益，小產(chǎn)權(quán)房成了燙手山芋，誰都不敢輕易動(dòng)。”北京某區(qū)縣國土分局的負(fù)責(zé)人坦言。
以“白各莊村新村”為例，據(jù)本報(bào)從當(dāng)?shù)刂槿耸刻幜私獾剑?xiàng)目開發(fā)商為該村村集體成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，小區(qū)物業(yè)為該村成立的物業(yè)公司，法人為該村書記，每個(gè)村民均享受小區(qū)售賣的股份，并在地產(chǎn)公司及物業(yè)公司擔(dān)任具體職務(wù)。
一位當(dāng)?shù)刂檎叻Q，“村書記背景很厚，據(jù)說和區(qū)政府關(guān)系不錯(cuò)。該項(xiàng)目也是北京僅有的四個(gè)擁有明水明電的小產(chǎn)權(quán)房樓盤之一，據(jù)說附近鎮(zhèn)政府一些公職人員曾想打折買房，都沒談攏。”
“食利集團(tuán)相互抱團(tuán)，原本是阻止小產(chǎn)權(quán)房蔓延的管理者、監(jiān)督者、執(zhí)法者，最終變成了參與者，這就是小產(chǎn)權(quán)房在基層難以查處的頑疾所在。”張大偉說。
上述接近北京市國土局的消息人士稱，“相關(guān)法律法規(guī)的空白也是原因”。
北京京鼎律師事務(wù)所研究員杜兆勇介紹，迄今小產(chǎn)權(quán)房政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，給打擦邊球行為留下空間。
《中華人民共和國憲法》規(guī)定“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”；“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。《土地管理法》規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。
杜兆勇表示，根據(jù)以上規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也可以交易。
“也就是說，只要不占用耕地、林地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地手續(xù)，不存在什么大的原則問題。”上述消息人士稱。他坦言，集體土地歸村集體所有，北京國土局只管國有建設(shè)土地，法理上看，也似乎無權(quán)干涉。
謀求轉(zhuǎn)正
更多的小產(chǎn)權(quán)房，在全國小產(chǎn)權(quán)房方案出臺(tái)之前，正謀求轉(zhuǎn)正。
以北京規(guī)模最大的“宏福苑小區(qū)”為例，記者在采訪多位小區(qū)業(yè)主了解到，購房前，小區(qū)開發(fā)商宏福集團(tuán)承諾將為購房者解決產(chǎn)權(quán)證，否則將不收物業(yè)費(fèi)。他們聽說，項(xiàng)目一期的部分業(yè)主已經(jīng)通過補(bǔ)繳土地出讓金拿到了大產(chǎn)權(quán)證。
江蘇省國土廳一位知情人士對本報(bào)稱，盡管中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法、絕不容許再建設(shè)，但對于那些已建已售項(xiàng)目，不排除會(huì)采取保護(hù)的態(tài)度，符合規(guī)劃、已建小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”問題，或許“有條件”解決。
所謂的“有條件”解決，即通過補(bǔ)交土地出讓金，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。
以山東為例，該地方新政明確村民的回遷樓，通過補(bǔ)交土地出讓金就可以變成商品房。
一位中部某省國土廳人士也稱，在小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)空白之際，地方確實(shí)存在創(chuàng)新轉(zhuǎn)正的空間，比如借戶籍制度改革、“村改居”為小產(chǎn)權(quán)房正名。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，“有條件的轉(zhuǎn)正可能是共贏。如果對于現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除，不僅造成資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，光資金補(bǔ)償成本就很龐大。”
萬方地產(chǎn)(5.56,-0.07,-1.24%)股份有限公司運(yùn)營總監(jiān)韓鑫給記者算了一筆賬，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國小產(chǎn)權(quán)房面積約60億平方米，如果只清除1/60的小產(chǎn)權(quán)房(這些屬于小產(chǎn)權(quán)房中違規(guī)最惡劣的情況)，也是1億平方米，按照每平方米5000元來補(bǔ)償?shù)脑挘辽傩枰?000億元資金補(bǔ)償給居民。
一些學(xué)者也看到有條件轉(zhuǎn)讓的曙光。國家發(fā)改委8月6日印發(fā)《全國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展‘十二五’規(guī)劃》稱，“十二五”期間，轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力4000萬人，并推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
中國人民大學(xué)教授嚴(yán)金明說，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，包括按照同地同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，納入現(xiàn)行的城市國有土地市場統(tǒng)一管理。
“在此背景下，一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目將合法轉(zhuǎn)正。”嚴(yán)說。
