靈丹就是妙藥么？
時間：2012-08-21 13:08:59
來源：城市化網(wǎng) 作者：海散人
記得小時候，村里有一個和我一般大的小男孩阿勇，天生的釣魚好手。我們一幫屁大的孩子閑著沒事時都喜歡到村前的小溪河釣魚。一般開始都是各自找喜歡的釣點開釣，但多半都堅持不了一會兒，因為阿勇總是在自己釣位上不斷得手，甚至三四條魚竿同時中魚，忙得不亦樂乎，而我們卻大都零敲碎打，冷冷清清。于是就都慢慢一窩蜂集中到阿勇的釣位邊上，希望也沾沾光釣到一些溜邊的魚。但奇怪的是，就算把自己的魚餌拋到阿勇魚漂附近一兩尺，阿勇照樣能夠不耽誤上魚，我們的魚漂卻還是在一邊半天沒有動靜。
魚餌都是一樣的蚯蚓，魚竿也都是山上砍來的小竹子，只不過阿勇的魚竿使用比我們的頻繁，顯得更加滑溜、發(fā)亮。為什么呢？大家百思不得其解。久而久之，慢慢都服了氣——不是每個人都有阿勇的能耐。
說來好笑，這樣看似荒唐的場景在今天的市場中并不鮮見，譬如眼下在城市化裹挾中呈井噴狀的城市綜合體開發(fā)。
2003年非典肆虐京城時，北京西大望路冒出個華貿(mào)中心，定位是百萬平米超大規(guī)模城市建筑綜合體。其時全國住宅開發(fā)模式大行其道，日子也都呈欣欣向榮狀，城市綜合體基本還是個冷門的概念，故業(yè)界對這個項目并不太感冒，觀望、質(zhì)疑甚至等看笑話的并不在少數(shù)。但過了四五年當華貿(mào)中心竣工并迅速成為北京CBD的新地標后，據(jù)說超過四五十位城市市長帶隊前來參觀考察。城市綜合體一下子炙手可熱，變成全國大大小小城市競相開發(fā)的熱門。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，天津目前約有16個在建的城市綜合體項目，成都商業(yè)綜合體項目已突破100個。 甚至在業(yè)界傳出了這樣的口號 ——“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！” 城市綜合體對城市發(fā)展的重大意義、城市綜合體對城市價值的提升、城市綜合體對個人價值的提升等等提法不斷被傳播、放大。在很多人的眼中，城市綜合體似乎不僅都能變成助推城市經(jīng)濟發(fā)展的引擎，甚至是大都市生活的人們不可或缺的精神家園。
果真如此么？如果往前看，未來有太多變數(shù)難有定論，不妨冷靜一下回望歷史。經(jīng)過近百年成熟發(fā)展的西方國家大都市，如今能夠被公認可承載上述功能或者稱譽的有多少？紐約的勒克菲勒中心、柏林的波斯坦廣場、巴黎的拉德芳斯、日本東京的六本木之外，實在屈指可數(shù)，絕大部分不過是城市中平庸的拼圖。以北京CBD論，具有上述特質(zhì)的綜合體，不過前有國貿(mào)中心，后有華貿(mào)中心而已，其他同地塊的城市綜合體項目不論是經(jīng)營業(yè)績還是社會影響力均與前兩者不在一個量級上。
據(jù)統(tǒng)計，全國近兩億平方米新增城市綜合體中，55%的增量集中在中西部城市。而這些城市多半屬于 “無人口、無產(chǎn)業(yè)、無交通”，在一線、二線城市資源優(yōu)勢“馬太效益”日益突出的前提下， 在這些城市“扎堆”的城市綜合體，尤其是低水平、同質(zhì)化的項目，將面臨門可羅雀的嚴峻局面，甚至很快就變成大而無當?shù)某鞘欣?br />
城市綜合體在特定條件下確實能滿足城市本身發(fā)展需求，尤其是其高度集約性帶來的效率正是舒緩城市核心區(qū)高度快節(jié)奏壓力的最佳出口，因此這種產(chǎn)品的領先性不言而喻。但就目前這種遍地開花的顯現(xiàn)來看，深層的原因在于住宅被“限購”后，房地產(chǎn)商為資本尋找出口紛紛把注意力轉移到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，以規(guī)避調(diào)控的風險，而這種變化正好又迎合了部分城市管理者追求政績工程、大力打造城市形象的需求，加上國內(nèi)外經(jīng)典城市綜合體帶來的巨大經(jīng)濟效益與社會效益的示范作用，從而在全國形成了“情不自禁”的沖動，進而出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。
縱觀中外歷史，任何偉大的建筑作品，尤其是一些商業(yè)建筑，最終能成為一座城市的地標或名片，不僅是因為其產(chǎn)品本身集合了那個時代的先進技術、理念、工藝、材料成果，更因為它是順應這個時代的發(fā)展要求應運而生的產(chǎn)物。因此在某種意義上這種成功是可遇而不可求的結果。
城市綜合體與等量的單一功能建筑相比，需要更長時間來完成，同時它的建造成本也更高，面臨的風險也更大，而且后期經(jīng)營的挑戰(zhàn)實際上比開發(fā)、建設還要艱巨，因此并不是任何開發(fā)商都能駕馭。就目前的市場而言，那些成功的案例可能就像深夜里擺放在田野中誘捕飛蛾的燈火，有模仿者也許會獲得一定的成功，像我等小時候?qū)W把魚竿伸到阿勇的釣位邊上偶爾撿撿漏，但大部分城市綜合體項目如果僅限于照貓畫虎，如同在燈火通明的寫字樓里設燈誘蛾，注定不會有太美妙的結果。
一哄而上，如果最后只迎來一聲嘆息，其背后的成本將如何計算？對行業(yè)的從業(yè)者來說，綜合體這個選項最需要審視的是自己的資源和能力，對城市管理者來說，最需要考量的則是智慧和城市的未來了，真的沒有一成不變的市場靈丹妙藥。
