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2025年08月20日
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無疑，綜合體已經(jīng)成為近年來中國房地產(chǎn)最炙手可熱的概念，就像二十年前的開發(fā)區(qū)、十年前的CBD一樣，不僅開發(fā)商重視，某種程度上政府甚至比開發(fā)商更加充滿期待。
當(dāng)我們徜徉在國際大都市東京的六本木新城、新加坡新達城的時候，多么希望在自己的城市也能夠擁有這樣的視覺沖擊和親臨感受！而每一個到過美國南加州爾灣的游客，更是無不驚嘆其舒適的區(qū)域環(huán)境、科學(xué)的功能規(guī)劃。這些其實都是國際城市綜合體或者城市綜合開發(fā)計劃的經(jīng)典作品。
我一直認(rèn)為，如果冠以“城市”兩個字，綜合體就應(yīng)該成為最有魅力、最具拉動力的一道城市風(fēng)景；對于每一個外來者來說，都能對城市綜合體留下深刻的印象：百年建筑、百年商業(yè)。這是城市綜合體發(fā)展的靈魂，也是綜合體與城市相結(jié)合的現(xiàn)實意義之所在。
一、綜合體的誕生和發(fā)展源于快速的城市開發(fā)，重點是老城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)。
中國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展始于改革開放之后，根據(jù)國家統(tǒng)計局的人口調(diào)查數(shù)據(jù)，中國城市化率至今已經(jīng)超過50%；而中購聯(lián)自2003年開始統(tǒng)計中國購物中心（包含綜合體）的開發(fā)數(shù)據(jù)。十分巧合的是，根據(jù)中購聯(lián)的研究成果，2003年-2025年購物中心累計商業(yè)建筑面積增長率與城鎮(zhèn)化率的增速基本保持同步（見圖），可見購物中心（含綜合體）與城鎮(zhèn)化水平之間具有十分重要的關(guān)聯(lián)，可以說城鎮(zhèn)化是中國商業(yè)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展的核心推動因素。
中國城鎮(zhèn)化率近十年的增速開始出現(xiàn)下降趨勢，低于30年來的平均增速，中購聯(lián)預(yù)計，到2025年中國城鎮(zhèn)化水平將超過60%，購物中心累計商業(yè)建筑面積的增速趨勢也與城市化率趨近。從這個角度看，中國城市綜合體還將繼續(xù)保持較長時間的發(fā)展勢頭。
從當(dāng)前階段的購物中心（綜合體）的表現(xiàn)看，購物中心開發(fā)對城鎮(zhèn)化具有一定的依賴作用，城鎮(zhèn)化也會極大地推動購物中心開發(fā)。中購聯(lián)預(yù)計2015年以后的十年期間，購物中心累計面積增速將繼續(xù)下降，預(yù)計增速將降至8%左右。
從中國新建商業(yè)設(shè)施（包括綜合體）的布局特點看，老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)成為兩大主力市場，這也是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中政府部門最為關(guān)注的兩個方向。應(yīng)該說這是造就中國綜合體發(fā)展的兩片沃土。
中國綜合體發(fā)展始于城市核心區(qū)或者距離老城區(qū)較近的城市新型功能區(qū)。例如北京的國貿(mào)中心、華潤深圳中心等。而最近幾年綜合體發(fā)展則出現(xiàn)了明顯的變化，例如以萬達為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商開始主攻城市新區(qū)，其搶先布局、贏取先機的特點已經(jīng)顯現(xiàn)。比較有代表意義的是沈陽的渾南大開發(fā)，目前遍布青年大街的綜合體等商業(yè)設(shè)施正在陸續(xù)進入市場。無論其經(jīng)營水平如何，城市商業(yè)面積的迅速放量確實已經(jīng)成為最醒目的新區(qū)發(fā)展標(biāo)志。
當(dāng)然，就從我個人理解來說，綜合體不如以片區(qū)綜合開發(fā)計劃進行定義更為貼切，因為城市綜合體并不完全屬于開發(fā)商，而是屬于整個城市。正如有位成都官員所言：50%以上的面積都是出售的居住物業(yè)，談何綜合體？對此觀點，我也表示深度認(rèn)同。也就是說，如果城市綜合體無法成就百年建筑、百年商業(yè)的城市地位，僅僅是住宅地產(chǎn)的翻版或者可售物業(yè)的嫁衣，綜合體恐怕對城市的影響就不一定是正面的，甚至有可能成為城市的“創(chuàng)口”，為城市未來的可持續(xù)發(fā)展埋下隱患。中國的城市綜合體必須要擯棄的是以短期的盈利心態(tài)透支城市發(fā)展的社會資源。
二、中國綜合體快速發(fā)展的誘因并不在于城市功能的需要，而是一種開發(fā)商資金自循環(huán)的資本運作模式。
得出這樣的結(jié)論，恰恰反映出中國的城市綜合體發(fā)展機制不健全的客觀現(xiàn)實。萬達集團從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上看無疑是成功的，萬達能夠從無法進入一流梯隊的房地產(chǎn)開發(fā)商一躍成為“標(biāo)桿性企業(yè)”，自然離不開商業(yè)房地產(chǎn)對其形成的強有力的支撐。可以說，萬達是實現(xiàn)綜合體資金自循環(huán)，即資金主導(dǎo)型綜合體模式的典型代表，這是一種追求現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)的物業(yè)投資型模式。這種模式的優(yōu)勢、劣勢可謂不分伯仲。這種綜合體不以城市切實需要的物業(yè)組合取勝，而是從資金平衡角度出發(fā)。城市貢獻能力中等，對城市發(fā)展具有正負(fù)兩種效應(yīng)，政府和企業(yè)得以各取所需；社會綜合效應(yīng)中等，對城市短期開發(fā)和短期發(fā)展有加速和改善作用；投資回報周期較短，項目的出發(fā)點出于投資平衡，以資金高效循環(huán)為基礎(chǔ)；擴張速度較快，強調(diào)快速和經(jīng)濟增長大背景下的投資回報和土地增值。但是我們不得不正視的現(xiàn)實是，該模式下綜合體項目的競爭力確實較弱，主要起到城市追隨者的作用，未來發(fā)展過程中依然需要進一步的升級和調(diào)整。中國城鎮(zhèn)粗放式的發(fā)展方式?jīng)Q定了該模式的合理存在。
資金主導(dǎo)型綜合體模式的出發(fā)點并不在于綜合體最為倡導(dǎo)和強調(diào)的物業(yè)組合與功能協(xié)同，而僅在于現(xiàn)金流的快速滾動，其快速開發(fā)、快速銷售、自我循環(huán)，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)速度是這種模式的第一要素，每一個項目基本上都能夠保持資金的體內(nèi)循環(huán)，其資金利用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它房地產(chǎn)開發(fā)商。
我們也能從萬達綜合體快速發(fā)展的背后捕捉到行業(yè)發(fā)展過程中必須要引起深思的一些現(xiàn)象。一是城市發(fā)展進程中，地方政府確實需要萬達這樣的“高速企業(yè)”，在最短時間完成項目的開工、建設(shè)和開業(yè)；甚至從某種程度上說，產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)組合已經(jīng)變得并不重要，而完成時間變成了決定性的因素。二是地方政府的確缺乏全面統(tǒng)籌的管理思維和現(xiàn)代城市規(guī)劃理念，較為忽視綜合體服務(wù)城市社會化功能的長期價值。
反觀對城市拉動更為顯著的均衡型綜合體發(fā)展模式，在中國則顯得數(shù)量有些稀少。華潤中心可為均衡型綜合體發(fā)展模式的典型代表。這種模式是結(jié)合了城市、市場和投資需求的領(lǐng)導(dǎo)型物業(yè)組合。物業(yè)組合能夠?qū)崿F(xiàn)功能協(xié)同發(fā)展，具有較為合理的零售、辦公、居住、商旅功能設(shè)置和配比；城市帶動力強，服務(wù)城市開發(fā)、片區(qū)發(fā)展以及城市品質(zhì)提升；社會效應(yīng)顯著，對傳統(tǒng)城區(qū)或者CBD功能區(qū)的改造提升作用極為明顯；該模式的回報周期較長，開發(fā)商短期收益較為有限，但長期資產(chǎn)升值能力強大；擴張速度較慢，由于項目品質(zhì)高，直接影響到擴張速度；項目競爭力強，具有城市領(lǐng)導(dǎo)者作用，對城市長期發(fā)展的社會價值提升效果極為顯著。可持續(xù)發(fā)展的城市管理模式?jīng)Q定了均衡型綜合體模式的存在，此類綜合體的城市需求將日趨強烈。
基于以上分析，中購聯(lián)對城市綜合體做出如下定義：具有城市公共服務(wù)機能并且同時擁有兩種以上的零售（購物中心）、辦公、酒店商旅等功能的復(fù)合設(shè)施與物業(yè)組合，具有改善區(qū)域環(huán)境以及城市服務(wù)能力的社會機能。核心要素是全功能的物業(yè)組合和城市機能。城市綜合體與商業(yè)綜合體具有一定差別，差別就在于城市公共服務(wù)機能。
我們在對中國和日本兩大著名綜合體——華潤深圳中心和東京六本木進行對比后發(fā)現(xiàn)了兩者的區(qū)別所在。六本木新城，代表了日本最高水平的老城區(qū)改造項目，商業(yè)面積非常小。六本木在東京扮演了不可或缺的社會產(chǎn)品定位和角色。它不是一個純粹的商業(yè)綜合體，而是糅合了多種具有城市功能的文化設(shè)施和公共設(shè)施。在整個76萬平方米中，商場只有3.8萬平方米。它的商場規(guī)劃完全服務(wù)于整個大樓片區(qū)，政府規(guī)劃的超前性和開發(fā)企業(yè)的堅韌不拔精神值得學(xué)習(xí)。
華潤深圳中心代表著中國綜合體的最高水平，華潤自述為標(biāo)志性的商業(yè)綜合體，這個界定是非常準(zhǔn)確和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模A潤并沒有像其它公司一樣稱其為城市綜合體，而是商業(yè)綜合體。
比較之后，我們不難發(fā)現(xiàn)，兩個綜合體所在的區(qū)位條件都較為成熟，都在城市發(fā)展中具有特殊地位和領(lǐng)導(dǎo)力，物業(yè)組合也均表現(xiàn)為多元化。但是它們也有差別，社會功能是華潤深圳中心和六本木最大的區(qū)別。日本的綜合體強調(diào)社會機能，六本木物業(yè)組合和社會功能的豐富度和全面性明顯高于華潤深圳中?心。
從上述對比，我個人堅持認(rèn)為，中國綜合體發(fā)展極為迫切地需要進行功能延展，盡可能多地強化社會功能，發(fā)揮綜合體的組合優(yōu)勢，提升城市傳統(tǒng)城區(qū)的承載能力，完善產(chǎn)業(yè)功能和城市服務(wù)功能，推動城市綜合體的全功能組合能力，增加文化、藝術(shù)、旅游、城市服務(wù)設(shè)施。
三、綜合體具有自身獨特的優(yōu)勢，這是綜合體未來得以長期發(fā)展的重要基礎(chǔ)。
從外部表現(xiàn)上看，綜合體倡導(dǎo)多元化的物業(yè)組合可以有效分解市場波動所帶來的投資風(fēng)險，抵抗經(jīng)濟波動情況下對不同物業(yè)資產(chǎn)價值的影響；同時市場競爭因素的客觀存在，使綜合體更容易規(guī)避競爭帶來的風(fēng)險，形成綜合體的內(nèi)部循環(huán)系統(tǒng)和獨立的區(qū)域環(huán)境；綜合體最大的社會價值在于全面提升城市商業(yè)、商務(wù)、旅游等社會功能，滿足多重復(fù)合需求。
從內(nèi)部表現(xiàn)看，綜合體借助多元化的物業(yè)組合，有助于快速形成具有影響力的區(qū)域環(huán)境，實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)價值和城市功能，并使不同物業(yè)組合之間形成互動關(guān)系，盡顯綜合優(yōu)勢。在物業(yè)組合、功能協(xié)同以及同一品質(zhì)的前提下，能夠有效提升綜合體的吸引力。
四、反思綜合體發(fā)展，推動綜合體走上健康軌道。
中國的城市綜合體發(fā)展并不健康，雖然結(jié)論有些殘酷，但是面對太多的現(xiàn)實項目，確實地方政府需要警醒。對于地方政府官員而言，要在任期內(nèi)出政績，興建綜合體不失為一個立馬見效的捷徑。而與預(yù)期需求脫節(jié)，則成為綜合體混戰(zhàn)式發(fā)展的重要原因，例如區(qū)位條件的選擇、合理面積的設(shè)定等等，都缺乏相對嚴(yán)格的依據(jù)。
另外，對于零售規(guī)劃，地方政府并沒有施加嚴(yán)格的管制，而且政府還通過政策來限制開發(fā)商土地開發(fā)的時限，導(dǎo)致開發(fā)商不能分期開發(fā)地塊。
我個人認(rèn)為，購物中心包括綜合體的區(qū)域性過熱更多是政策“瘸腿”、城市規(guī)劃不合理造成的。購物中心包括綜合體在局部區(qū)域過于集中，與城市規(guī)劃脫節(jié)，包括數(shù)量和結(jié)構(gòu)，都或多或少與城市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃缺位存在一定程度的關(guān)聯(lián)。同時部分地方政府在引資招商方面的觀念還相對落伍，重視引資而忽視招商現(xiàn)象較為普遍。比如，在商業(yè)用地投放過程中，在較短時間內(nèi)投放的數(shù)量規(guī)模較為集中，階段增量極為明顯，使商業(yè)項目開始招商后馬上面臨諸多困擾，比如同一個零售品牌原本在一個城市開3家店就足夠，結(jié)果多達30家開發(fā)商都想引進這個零售品牌，造成零售商與開發(fā)商無法達成一致，無法進行有效對接。
結(jié)合城市發(fā)展需要，綜合體發(fā)展確實到了需要反思的關(guān)頭。就我個人而言，有如下一些想法和建議。
1、應(yīng)加快從商業(yè)綜合體階段向城市綜合體階段的轉(zhuǎn)變，使綜合體切實發(fā)揮服務(wù)城市功能區(qū)發(fā)展以及城市升級和可持續(xù)發(fā)展的作用，放大綜合體的社會機能和城市服務(wù)機能。
2、應(yīng)加快從開發(fā)商投資方式主導(dǎo)向政府規(guī)劃引導(dǎo)方式的轉(zhuǎn)變。這是決定中國綜合體未來健康發(fā)展的決定性因素。
脫離了城市規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃是不存在的，綜合體的健康發(fā)展需要一個綜合性的部門來進行統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)。政府規(guī)劃中應(yīng)該建立健全綜合體開發(fā)的引導(dǎo)和約束機制，避免問題重復(fù)發(fā)生。
新加坡一直強調(diào)規(guī)劃科學(xué)和節(jié)約第一的原則。新達城是新加坡最大的綜合性商業(yè)建筑群，建筑面積65萬平方米，由5座辦公大廈、購物中心、國際會議展覽中心及財富噴泉組成。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新達城共有700多家公司落戶，每天有1.5萬多人在此辦公，5萬多車輛出入，1萬多輛車停泊，每月外來訪客超過200萬人次，堪稱“城中之城”。盡管這里車水馬龍，但車輛、人群井然有序，堵車、擁擠很少見，使人在驚嘆設(shè)計建造者的匠心獨具的同時，更是折服于新加坡城市規(guī)劃的有序與管理的高效。
3、加快從資金循環(huán)和地產(chǎn)投資收益模式向社會服務(wù)和城市服務(wù)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)商逐利本無可厚非，但是城市管理者則需要本著對城市負(fù)責(zé)的高度控制和引導(dǎo)綜合體的規(guī)劃和建設(shè)，不能片面強調(diào)開發(fā)商利益而忽視城市利益。只有通過高水平運作，才能真正達成綜合體服務(wù)城市和服務(wù)社會的正確方向。
從提供城市多元化成長空間和物業(yè)組合的層面看，中國城市綜合體應(yīng)加快構(gòu)建三大體系，發(fā)揮綜合體在功能性設(shè)施改善、城市商業(yè)設(shè)施升級方面的積極作用，推動傳統(tǒng)城區(qū)改造項目和新城區(qū)建設(shè)項目的完善和提升，建立優(yōu)化城市功能和城市空間可持續(xù)發(fā)展的綜合體開發(fā)服務(wù)體系；深化物業(yè)組合、協(xié)同效應(yīng)和城市價值的綜合體運營服務(wù)體系；構(gòu)建資源型城市發(fā)展方式需要的綜合體社會服務(wù)體系和城市功能完善體系。
五、對中國綜合體的發(fā)展規(guī)模和合理分布的分析和建議
根據(jù)中購聯(lián)對綜合體發(fā)展的初步研究，我們認(rèn)為，憑借自身的諸多優(yōu)勢及其與城市發(fā)展需要的緊密結(jié)合，在城鎮(zhèn)化推動背景下，綜合體的地位和作用還將繼續(xù)凸顯。
具體來看，雖然中國一線城市的數(shù)量較少，但是綜合體的發(fā)展成熟度較高。截止到2011年，中國一線城市已開業(yè)285個綜合體項目，預(yù)計到2014年，還將有130個綜合體進入市場。但增幅與二三線城市相比，下降趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)，預(yù)示著綜合體在一線城市的布局正在接近完成，數(shù)量增長將逐步進入到相對穩(wěn)定的時期。
中購聯(lián)預(yù)計，2012年中國二、三線城市新增綜合體數(shù)量將達230家，而2013年和2014年新增量將接近400家，即未來三年的新增綜合體將達到625家，超過一線城市綜合體的總量。由于中國二三線城市數(shù)量較多，這就決定了綜合體在這些城市具有很大的成長空間，但我們需要正視的現(xiàn)實是，二三線城市的規(guī)劃水平與消費能力與一線城市相比差距較大，因此綜合體的理性開發(fā)顯得尤為重要。
我們必須承認(rèn)，綜合體對城市發(fā)展環(huán)境的依賴性較強，例如消費能力、收入水平、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力等，同時綜合體不同的物業(yè)組合對城市的基礎(chǔ)環(huán)境要求又有所不同，比如商務(wù)氛圍決定寫字樓市場、旅游活躍度決定酒店市場、消費能力決定零售商場等，因此從事綜合體的開發(fā)，必須要對各類物業(yè)的未來前景進行深度調(diào)研，才能降低風(fēng)險，成功運作。
由此可見，綜合體在不同城市的發(fā)展適用性是具有一定約束條件的，并非所有的城市都具備發(fā)展綜合體的成熟條件，需要政府和開發(fā)商理性看待。目前階段，綜合體的發(fā)展重點可以選擇一線城市的老城改造地區(qū)和基礎(chǔ)條件較好的城市新區(qū)規(guī)劃的重點功能區(qū)；也可以選擇二線城市的核心區(qū)域；而三四線城市發(fā)展綜合體確實需要相對謹(jǐn)慎，以避免與市場、消費、商務(wù)和旅游需求的脫節(jié)，有效規(guī)避投資風(fēng)險，也可以避免對城市環(huán)境和土地資源的影響和破壞。
