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2025年08月18日
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房產(chǎn)稅征收技術(shù)的官方儲(chǔ)備
陳杰是國內(nèi)增值稅改革的啟動(dòng)者，也是目前正在進(jìn)行的房產(chǎn)稅改革的主管官員。
在2011年12月海南三亞召開的“全國部分省市財(cái)產(chǎn)行為稅工作座談會(huì)”上，陳杰提出，2012年稅收政策改革工作重點(diǎn)之一是在湖北、湖南兩省開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)，對(duì)企業(yè)和單位按評(píng)估值征稅。
據(jù)悉，與上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)主要側(cè)重求解如何將房產(chǎn)稅征收范圍從營業(yè)性房產(chǎn)擴(kuò)大到到非營業(yè)性質(zhì)的住宅類物業(yè)上不同，湖北、湖南兩省開展的試點(diǎn)則將側(cè)重于如何將房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或租金改為評(píng)估市場(chǎng)價(jià)，并將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并。
在此次對(duì)房產(chǎn)稅改革工作意義重大的座談會(huì)上，陳杰帶領(lǐng)的國稅總局官員及海南等11個(gè)省市地稅局分管局領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)處室負(fù)責(zé)人還討論了“全國房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培養(yǎng)計(jì)劃”。該計(jì)劃的成果，即近期流傳甚廣的“國家稅務(wù)總局組織來自全國30多個(gè)省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在中國人民大學(xué)學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評(píng)估技術(shù)”的消息，確切地說是中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院與國家稅務(wù)總局合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培訓(xùn)班，該培訓(xùn)班5月16日在人大公管學(xué)院開學(xué)。
估價(jià)師崔太平指出，二手房稅收征收的稅基涉及的“批量評(píng)估”，要求給出每一戶的評(píng)估價(jià)格。這需要采集所在城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，根據(jù)不同樓盤之間，以及同一樓盤不同樓棟之間，以及同一樓棟不同樓層的各戶之間進(jìn)行價(jià)格差異調(diào)整，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)得出評(píng)估結(jié)果。
事實(shí)上，存量房批量評(píng)估技術(shù)本身并非針對(duì)房產(chǎn)稅改革而推出的新思路，按照國家稅務(wù)總局的要求，今年7月1號(hào)開始，各地二手房交易稅費(fèi)的征收以估價(jià)結(jié)果為基礎(chǔ)，當(dāng)事人申報(bào)價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的，稅基以申報(bào)價(jià)格為準(zhǔn)，低于評(píng)估價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格為稅基。交易過程增加估價(jià)環(huán)節(jié)，催生了批量評(píng)估技術(shù)，只不過其初衷是為了防止僅以自行申報(bào)的交易價(jià)格為準(zhǔn)，而產(chǎn)生的“陰陽合同”逃稅行為。但這一技術(shù)恰恰也對(duì)解決此前業(yè)界對(duì)房產(chǎn)稅按原值征收是否能達(dá)到調(diào)節(jié)初衷、是否符合公平性原則的爭(zhēng)議有所幫助。
盡管該培訓(xùn)班的主要學(xué)習(xí)內(nèi)容是技術(shù)應(yīng)用與操作，但稅總對(duì)該培訓(xùn)班抱有更高的期望。國家稅務(wù)總局教育中心副主任顧小波則希望首期培訓(xùn)班學(xué)員“把自己培養(yǎng)成各省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作的專門人才”。
種種跡象表明，房產(chǎn)稅，這一房地產(chǎn)業(yè)界、學(xué)術(shù)界、政界和社會(huì)輿論討論多年而經(jīng)常傳出“將加快推出”消息的稅種，這次可能是真正的“狼來了”。
試點(diǎn)先行，規(guī)避立法懸疑
“其實(shí)人大的培訓(xùn)班僅僅是個(gè)改革進(jìn)展中的例行工作，改革在兩三年前就已起步，現(xiàn)在是在進(jìn)展過程中，‘十二五’期間應(yīng)該就會(huì)推行。不過，可能會(huì)繞過討論多年難以理順?biāo)悸返娜珖舜罅⒎üぷ鳎恢苯訉?duì)現(xiàn)有的稅法進(jìn)行調(diào)整，而可能會(huì)先在一些條件成熟的一、二線重點(diǎn)城市，住房信息聯(lián)網(wǎng)程度高的城區(qū)推廣，這樣做相對(duì)容易。”一位接近稅務(wù)系統(tǒng)的業(yè)內(nèi)人士表示。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康去年的一次公開表態(tài)，也佐證了這位人士的觀點(diǎn)。賈康說，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，可以抓住“試點(diǎn)”這個(gè)字眼，因?yàn)樵诟母镞M(jìn)展中試點(diǎn)推行房產(chǎn)稅，不需要立法，“做試點(diǎn)，不是要違背法制化的原則。改革需要試點(diǎn)，但不是先要形成法律，再來確定試點(diǎn)，這兩者不是非此即彼的關(guān)系。”
“事實(shí)上，房產(chǎn)稅改革之所以會(huì)在現(xiàn)階段加快推進(jìn)，其動(dòng)機(jī)和房地產(chǎn)調(diào)控、抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)等并沒有太直接的聯(lián)系，增加稅收才是主要的目的。同時(shí)也是為土地增值稅的取消做準(zhǔn)備，土地增值稅一取消，房產(chǎn)稅就需要跟進(jìn)。”上述人士說，房產(chǎn)稅的測(cè)算指標(biāo)可能會(huì)“以不減少過去已形成的房產(chǎn)稅收為標(biāo)準(zhǔn)”。也就是說，在一系列減稅措施之后，將以開征房產(chǎn)稅作為一個(gè)增收渠道。
陳杰在海南座談會(huì)上指出，“2012年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)對(duì)稅收任務(wù)提出了較高的要求，財(cái)產(chǎn)行為稅同比增幅可能會(huì)全面下降，要把握好財(cái)產(chǎn)行為稅改革和2012年全國保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保穩(wěn)定的關(guān)系……要注重分析形勢(shì)，根據(jù)形勢(shì)來確定工作任務(wù)，不能像鴕鳥一樣，把頭鉆到沙子里面，自顧自。”
上述人士說，“加快推進(jìn)各地試點(diǎn)，是為了在各地財(cái)政收入減收的情況下給地方政府開拓一個(gè)增收渠道，這樣地方就不用僅指望中央來幫地方對(duì)付未來可能面臨的財(cái)稅減收危機(jī)。”
收房產(chǎn)稅，或?qū)⒃O(shè)“稅警”
但是，房產(chǎn)稅的征管，仍然是現(xiàn)階段房產(chǎn)稅改革的難點(diǎn)。“如果要出動(dòng)警力上門查稅收稅，那就需要協(xié)調(diào)各地公安部門，會(huì)很難辦到。”上述人士預(yù)計(jì)，未來稅務(wù)系統(tǒng)可能會(huì)成立稅警部門，此外，有可能從上門征收方式轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^短信、電話通知，并和工作單位等社會(huì)身份相關(guān)聯(lián)，輔以重點(diǎn)查處的做法。
在各地按照評(píng)估價(jià)作為二手房交易的計(jì)稅依據(jù)后，二手房交易稅負(fù)有了不同程度的提高。例如在廣州市，以前二手房交易申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格多數(shù)都低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)，但試點(diǎn)按照評(píng)估價(jià)、申報(bào)價(jià)兩者取其高核定后，核價(jià)系統(tǒng)均價(jià)要比之前高出10%-20%，某些街道核定均價(jià)由近8000元/平方米，調(diào)高到10000元/平方米。
但這不算調(diào)價(jià)幅度最高的，稅務(wù)師郭偉表示，有的城市片區(qū)出現(xiàn)了核定均價(jià)從 8000元 /平方米漲到14000元/平方米的現(xiàn)象。他說，房產(chǎn)稅開征，需要注意公平問題，“現(xiàn)在的評(píng)估思路，是由各地稅務(wù)機(jī)構(gòu)來估價(jià)。從公平原則來說，稅收評(píng)估要多方參與，而不是稅務(wù)局說算你多少錢就多少錢，否則是和《征管法》后置法的精神相違背的。”
深圳智慧源管理咨詢公司總經(jīng)理李明俊認(rèn)為，“深圳、北京就算開征，也會(huì)和上海、重慶一樣，一定會(huì)妥協(xié)，照顧各方利益。”他說，目前的上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)是不同利益群體博弈下產(chǎn)生的，但難以達(dá)到房產(chǎn)稅出臺(tái)的初衷，例如將土地出讓金改房產(chǎn)稅，以解決地方政府寅吃卯糧問題。
