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2025年08月19日
星期二
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時(shí)間：2012年7月5日上午
地點(diǎn)：海南三亞美高梅酒店雅蝶宴會(huì)廳
嘉賓主持：
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道地產(chǎn)版新聞總監(jiān)袁一泓
主持人：各位嘉賓大家上午好，城市與地產(chǎn)的優(yōu)雅轉(zhuǎn)身—尋找中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先模式正式開始，下面介紹與會(huì)的嘉賓：
國(guó)務(wù)院參事陳全生
高聲集團(tuán)中國(guó)投資管理部副主席哈繼銘
中國(guó)五礦產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司副總經(jīng)理趙錦明
聯(lián)東U谷副總經(jīng)理梁環(huán)宇
北大資源集團(tuán)副總裁周伯勤
主持人：首先有請(qǐng)中國(guó)五礦產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司副總經(jīng)理趙錦明演講。
趙錦明：尊敬的哈博士，尊敬的各位同仁和專家，大家上午好，很榮幸能夠來(lái)到這個(gè)平臺(tái)，能夠跟大家進(jìn)行分享和交流，中國(guó)五礦在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展，經(jīng)歷了將近五年多的時(shí)間，今年是第六年的發(fā)展過(guò)程，我本人在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是從2004年開始的，也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，今天跟大家分享，中間涉及的觀點(diǎn)不一定對(duì)。
演講分三部分，第一中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的回顧，第二部分內(nèi)容是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新探討，第三是五礦產(chǎn)業(yè)園的分享。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從2000年有了一定的苗頭，從南方開始，深圳是比較早的，2004年從南向北，伴隨著中國(guó)開發(fā)區(qū)的里程，跟國(guó)家大的沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展是密不可分的。八十年代的三來(lái)一補(bǔ)，承接臺(tái)灣、港澳、韓國(guó)的加工為主，九十年代浦東開發(fā)作為龍頭，當(dāng)時(shí)是來(lái)料加工，進(jìn)行第二產(chǎn)業(yè)的后半段，甚至到第三產(chǎn)業(yè)。到了現(xiàn)在，也就是21世紀(jì)以環(huán)渤海為主導(dǎo)的發(fā)展。環(huán)渤海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，前半段是以天津?yàn)I海和膠東半島主導(dǎo)，大連是一個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在以遼寧經(jīng)濟(jì)帶作為后發(fā)或者是最重要的地段進(jìn)行發(fā)展，我們?cè)谶@一階段介入到遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的一點(diǎn)是研究產(chǎn)業(yè)，真正能夠在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造空間的就是產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，世界生產(chǎn)力的分工，還有整個(gè)勞動(dòng)要素的轉(zhuǎn)移。從企業(yè)投資的角度，無(wú)非是投到另外一個(gè)地方，最關(guān)注和最主要的就是三個(gè)方面，一是要有市場(chǎng)，就會(huì)過(guò)來(lái)建廠，第二個(gè)就是降低成本，這是最和成本，不僅僅是指原材料、物流、人力成本，這是一個(gè)綜合的成本。其次是資源，是否有特殊的資源，三個(gè)是主要的因素。發(fā)達(dá)國(guó)家向不發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，在此過(guò)程中就產(chǎn)生了不同物業(yè)的需求，因此形成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最主要的誘因。
這些生產(chǎn)要素的差異性，也決定了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同，也決定了物業(yè)產(chǎn)品的形式的不同，從產(chǎn)房到研發(fā)、辦公、實(shí)驗(yàn)室，還有最火的第三產(chǎn)業(yè)，例如大家倡導(dǎo)的2+5的辦公環(huán)境，因?yàn)槟硞€(gè)地區(qū)的生產(chǎn)要素不同，就是自然稟賦的不同。
世界四次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮，從五十年代美國(guó)向日本，日本向韓國(guó)、臺(tái)灣和香港轉(zhuǎn)移，之后是中國(guó)東部沿海，中國(guó)是從南向北，從東向西轉(zhuǎn)移遞進(jìn)的過(guò)程，四次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮，實(shí)際上造就了不同的市場(chǎng)和需求的形式，我們?cè)谥虚g找到了能夠發(fā)展的商機(jī)。
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基本規(guī)律，從高端產(chǎn)業(yè)向低端產(chǎn)業(yè)逐步梯度的轉(zhuǎn)移。我們?cè)谡猩桃痪€，南方的企業(yè)，尤其是廣東地區(qū)的企業(yè)，往北或者是向東北轉(zhuǎn)移是困難的，上海等發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)往東北轉(zhuǎn)也是困難的，為什么？
后來(lái)我們研究發(fā)現(xiàn)，上海最先轉(zhuǎn)移的是蘇北，轉(zhuǎn)移是有梯度的，很少有三級(jí)跳的形式，如何實(shí)現(xiàn)三級(jí)跳，真正的將企業(yè)從南方轉(zhuǎn)移到北方，這是有很大的困難，也是不容易實(shí)現(xiàn)的，我們也是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的，包括從產(chǎn)品設(shè)計(jì)開始研究，如何將企業(yè)拉動(dòng)到北方。
從自身的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，高端產(chǎn)業(yè)到經(jīng)濟(jì)價(jià)值高的中端產(chǎn)業(yè)和低端產(chǎn)業(yè)，三個(gè)層次轉(zhuǎn)移都承接著不同產(chǎn)品的形態(tài)，還有承接著不同產(chǎn)品要素的組合。
第一個(gè)吸引的就是政策和成本，低端產(chǎn)業(yè)本身的附加價(jià)值是低的，例如富士康做的產(chǎn)業(yè)并不高，就是來(lái)料加工，代工的形式，附加價(jià)值非常低的行業(yè)，對(duì)一個(gè)地區(qū)的拉動(dòng)就是人員就業(yè)，還有出口，給地區(qū)帶來(lái)急劇拉動(dòng)的作用。富士康需要低廉的勞動(dòng)力，其次就是政策，包括各級(jí)政府給的補(bǔ)貼，才可以將它拉動(dòng)過(guò)來(lái)。中國(guó)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移一般是以臺(tái)灣的企業(yè)為主，他們關(guān)注的是成本，關(guān)注政策的同時(shí)，他們對(duì)于配套的要求更高一些。低端產(chǎn)業(yè)對(duì)配套關(guān)注的并不強(qiáng)，有很好的出口和很好的政策就可以了。
中端并不同了，類似于中年人，上有老，下有小，本身的價(jià)值不足以高到可以承接高的物流成本或者是其他的高成本，因此對(duì)配套有要求。例如現(xiàn)在要將深圳地區(qū)的電子企業(yè)或者是生產(chǎn)手機(jī)的企業(yè)吸引到北方是不現(xiàn)實(shí)的，我們經(jīng)過(guò)了五、六年的努力，包括生產(chǎn)山寨的廠家都不過(guò)去，原因就是配套，無(wú)論是技術(shù)、零部件和物流都有極高的要求，就是極高的依賴性，如果以產(chǎn)業(yè)集群的形式轉(zhuǎn)移，目前來(lái)說(shuō)不太現(xiàn)實(shí)。
對(duì)于高端產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)附加價(jià)值高的轉(zhuǎn)移，他們關(guān)注的是什么，更多關(guān)注的是地區(qū)市場(chǎng)化程度如何，他們轉(zhuǎn)的時(shí)候，首先是一線的城市，包括上海、北京等。因?yàn)檫@些地區(qū)聚集了生產(chǎn)和發(fā)展的基礎(chǔ)和條件，從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移可以推導(dǎo)出有不同的形態(tài)，不同的市場(chǎng)要素，不同的政策，了解了這些原因進(jìn)行不同的配套，才有更好的發(fā)展。
中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的里程，存在四個(gè)階段，1978年的孕育階段，探索的階段。1982到1992年我國(guó)開發(fā)區(qū)發(fā)展最快的階段，特點(diǎn)是什么都要，只要能來(lái)投資就是好的，這一階段，我們都是以沿海經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，而且在這一階段，提供了一站式的服務(wù)，都是基礎(chǔ)的服務(wù)，因?yàn)檫@一階段處于快速發(fā)展的階段。第三階段，1992年到2002年的矛盾與探索期，開發(fā)期發(fā)展到了中間階段，開始出現(xiàn)了一些矛盾，產(chǎn)業(yè)園跟城市之間如何協(xié)調(diào)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面的生活如何解決，跟城市之間的生活配套如何協(xié)調(diào)。產(chǎn)業(yè)和生活之間的矛盾，產(chǎn)和城之間的矛盾都出現(xiàn)了。到了2002年的階段，我國(guó)任何一個(gè)縣都有開發(fā)區(qū)，甚至一個(gè)縣里面不止是一個(gè)開發(fā)區(qū)，有兩個(gè)或者是三個(gè)開發(fā)區(qū)，因此是處于混亂期，造成各級(jí)城市對(duì)專業(yè)開發(fā)城市和專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的需求。
2002年開始出現(xiàn)了苗頭，2002年到2004年國(guó)家提出了集約利用土地，原來(lái)推廣的是花園式的工廠，建的越來(lái)越漂亮越好。我們?nèi)ダ系拈_發(fā)區(qū)，這些工廠都有足球廠、籃球廠，有大片的綠地，當(dāng)時(shí)是鼓勵(lì)的。2004年國(guó)家就不鼓勵(lì)了，開始提高容積率，工業(yè)企業(yè)不能低于0.8，是在0.8到1.2之間，要集約利用土地。南方小的輕工加工廠，1—5層的加工廠房成為熱點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，開始向全國(guó)推廣，此時(shí)開始出現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)廠房的概念，也是從歐美開始引進(jìn)，在這一階段，開始出現(xiàn)了專業(yè)意義的工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商。
2004年到現(xiàn)在，我們叫做發(fā)展的創(chuàng)新期，此時(shí)真正起頭的是蘇州工業(yè)園，當(dāng)時(shí)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府聯(lián)合，引進(jìn)新加坡的發(fā)展模式，我們知道新加坡的土地是很小的，因此新加坡所有的設(shè)計(jì)是最精益化的，新加坡的資源是有限的，他們的設(shè)計(jì)是如何節(jié)約利用，循環(huán)利用資源的角度出發(fā)，恰恰迎合了中國(guó)政府的需求，中國(guó)的開放也要找一面旗幟，尤其是蘇州和新加坡有類似的情況，兩國(guó)一拍即合，蘇州工業(yè)園早期的開發(fā)是非常艱苦的，對(duì)他們的歷史進(jìn)行了研究。是目前中國(guó)唯一堅(jiān)持以市場(chǎng)化程度，企業(yè)化運(yùn)作，最堅(jiān)持，也是最早實(shí)現(xiàn)盈利的園區(qū)，盈利是園區(qū)建設(shè)10年后。此時(shí)開發(fā)區(qū)的發(fā)展也出現(xiàn)了分化，從政府的主導(dǎo)開始向企業(yè)的主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，研究世界開發(fā)區(qū)的里程，未來(lái)開發(fā)區(qū)就是企業(yè)化的運(yùn)作，從美國(guó)的硅谷到國(guó)內(nèi)發(fā)展最好的張江高科，目前就是一個(gè)企業(yè)，而且是上市公司。張江高科技園區(qū)，是我國(guó)高科技發(fā)展園區(qū)的一面旗幟，里面探討出所有經(jīng)營(yíng)的管理辦法，包括后期的投資，風(fēng)險(xiǎn)控制已經(jīng)走在了國(guó)家各個(gè)開發(fā)區(qū)的前面。這一潮流說(shuō)明了中國(guó)開發(fā)區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向，一定是以企業(yè)化為主導(dǎo)的發(fā)展模式。我國(guó)無(wú)論是一線城市還是二、三線城市，每個(gè)開發(fā)區(qū)都要成立二、三個(gè)企業(yè)運(yùn)作平臺(tái)，除了解決融資平臺(tái)外，也是逐漸的引入企業(yè)化的管理，在這樣大的背景下，我們投入了巨大的力量，開始全力的進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作。我們可以看到其中的三個(gè)形勢(shì)，傳統(tǒng)政府的主導(dǎo)形式，政企合作的開發(fā)模式，以蘇州工業(yè)園為主。企業(yè)聯(lián)合運(yùn)作，新鴻基和華夏，不同的階段，起到了典型的推動(dòng)作用，形成了目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的提法和說(shuō)法。
我們最早叫工業(yè)地產(chǎn)，主要是廠房的出租和銷售，現(xiàn)在說(shuō)的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不僅僅是研發(fā)樓、辦公樓、總部的概念，圍繞企業(yè)高端的需求，價(jià)值鏈的微笑最上面的兩個(gè)需求，開展各種各樣的物業(yè)形態(tài)的設(shè)計(jì)，包括有形和無(wú)形的，我們就發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是最后的發(fā)展方向。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的格局就不詳細(xì)的介紹了，大家都是搞這個(gè)行當(dāng)?shù)娜耍瑧?yīng)該是很清楚的。早期的開發(fā)區(qū)是集中在加工的環(huán)節(jié)，這是世界產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)律決定的。發(fā)達(dá)國(guó)家不可能一開始就將高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，例如我們到國(guó)外投資，例如到非洲、泰國(guó)、越南，也不會(huì)將研發(fā)一下都放過(guò)去，都是將最低端的內(nèi)容放過(guò)去，這是由市場(chǎng)決定的。因?yàn)橹袊?guó)勞動(dòng)力成本的提高，中國(guó)研發(fā)也好，銷售也好，服務(wù)也好，也具備了跟世界先進(jìn)理念對(duì)接的水平。現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家將它的研發(fā)中心，服務(wù)中心，營(yíng)銷中心甚至財(cái)務(wù)中心和運(yùn)營(yíng)中心都拿到了中國(guó)，現(xiàn)階段也出現(xiàn)了從東向西，從南向北轉(zhuǎn)移的過(guò)程。例如現(xiàn)在上海和沈陽(yáng)同樣的結(jié)算中心享受的政策是不同的，東部地區(qū)稅收優(yōu)惠的地區(qū)一定大于發(fā)達(dá)地區(qū)，也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移的過(guò)程。現(xiàn)在的沈陽(yáng)，北部、西部等省會(huì)級(jí)的城市，也出現(xiàn)了不同程度的總部經(jīng)濟(jì)或者是區(qū)域的總部經(jīng)濟(jì)，就是說(shuō)這些地區(qū)具備了承接的能力。出現(xiàn)了從OEM到BDM轉(zhuǎn)移的過(guò)程。
在大的經(jīng)濟(jì)格局之下，核心的意思就是要理解中國(guó)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域發(fā)展，最早是以點(diǎn)拉動(dòng)面的形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)先劃三個(gè)圈，找一、二個(gè)點(diǎn)，住三江的廣州、深圳，長(zhǎng)三角的上海、蘇州和杭州，環(huán)渤海的天津和北京，以點(diǎn)形成面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局類似于地球經(jīng)緯度的格局，每個(gè)交叉點(diǎn)就是一個(gè)極點(diǎn)，極點(diǎn)共振，從而帶動(dòng)其他的地區(qū)發(fā)展起來(lái)。前一階段，大家都提的是城市群的概念，一個(gè)地區(qū)能不能發(fā)展起來(lái)，取決于城市群形成的速度快與慢。長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是中國(guó)目前最大的，但是圍繞上海、蘇州、無(wú)錫城市群的力量是中國(guó)發(fā)展最快的。
振興東北老工業(yè)基地、中部崛起和西部大開發(fā)只是單個(gè)的點(diǎn)，沒有形成聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入的時(shí)候，是要非常小心的，而且要選擇非常明確的物業(yè)形態(tài)的。因?yàn)樗氖袌?chǎng)部足以支撐某個(gè)產(chǎn)品單獨(dú)的發(fā)展，在大的經(jīng)濟(jì)格局的模式下，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)是政府主導(dǎo)的，大企業(yè)的帶動(dòng)模式，也就是龍頭企業(yè)的拉動(dòng)，任何地方都要找龍頭企業(yè)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)模式，以昆山為主，給上海做配套，這是第一個(gè)定位。第二個(gè)定位要將臺(tái)灣企業(yè)想盡一切辦法拉進(jìn)來(lái)，跟昆山第一任的主任深入的交流，向他學(xué)習(xí)。他是親自跑海關(guān)，到產(chǎn)品出關(guān)，整個(gè)流程問完了以后，他發(fā)明了中國(guó)陸地口岸，目的就是吸引臺(tái)灣的企業(yè)，臺(tái)灣的企業(yè)就是加工之后出口，創(chuàng)造了一個(gè)縣級(jí)開發(fā)區(qū)成為國(guó)家級(jí)的開發(fā)區(qū)，也是通過(guò)政策的拉動(dòng)。臺(tái)灣的企業(yè)進(jìn)來(lái)后，發(fā)展成為目前昆山的情況。還有國(guó)別工業(yè)園，新加坡工業(yè)園，還有就是綠色產(chǎn)業(yè)新城。
模式=生產(chǎn)力，自己的園區(qū)是否可以成功，取決于盈利模式，經(jīng)營(yíng)模式，運(yùn)作模式，是不是能夠抓住整個(gè)大經(jīng)濟(jì)的脈搏。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的模式有四個(gè)方面，第一成熟的理論指導(dǎo)，第二科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)研究，第三尋找并聚焦園區(qū)附加價(jià)值，第四合身的運(yùn)營(yíng)及發(fā)展的籌劃。
成熟的理論指導(dǎo)，任何事物的發(fā)展都離不開理論的借鑒，不研究理論的時(shí)候，單憑實(shí)踐去摸索，會(huì)有小米加步槍的作用，但是走了太長(zhǎng)的彎路，研究園區(qū)發(fā)展的時(shí)候，尤其是經(jīng)濟(jì)學(xué)里的工具進(jìn)行深入的研究，例如不平衡發(fā)展理論，區(qū)位選擇理論，價(jià)值鏈微笑曲線理論，等費(fèi)線理論，新都市主義理論，總部經(jīng)濟(jì)理論，產(chǎn)業(yè)新城理論，實(shí)際上他們之間是相互對(duì)應(yīng)的，因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，不詳細(xì)的介紹。
科學(xué)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)研究，做任何的區(qū)域，第一個(gè)規(guī)劃是空間的規(guī)劃，空間的規(guī)劃是不是能夠避免現(xiàn)在出現(xiàn)的睡城和死城的現(xiàn)象。任何一個(gè)地區(qū)的發(fā)展，北京典型的是攤大餅的模式，已經(jīng)很難受的。典型的潮汐的模式，人為的造成了交通的擁堵，因?yàn)樽畛跻?guī)劃的時(shí)候，規(guī)劃的理念是錯(cuò)誤的。為什么這么說(shuō)？最早規(guī)劃的理念是借鑒了國(guó)外的模式，核心的意思是做工業(yè)的放在一塊，做商業(yè)的放在一塊，導(dǎo)致條塊分割，地圖上看起來(lái)很整齊，這是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。以為在飛機(jī)上，感覺比較好。例如工業(yè)的規(guī)劃，工業(yè)廠房的規(guī)劃采取別墅的規(guī)劃，看起來(lái)很美，在環(huán)境優(yōu)美的地方搞生產(chǎn)是不現(xiàn)實(shí)的，企業(yè)家不考慮這些，只要將產(chǎn)品生產(chǎn)出來(lái)就可以了，要的是實(shí)用。
我們發(fā)現(xiàn)任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和區(qū)域，大到幾十平方公里，小到幾千畝地，都要有基本的用地比例的規(guī)劃，核心的經(jīng)驗(yàn)是4:3:3，或者是4:2:4.4是產(chǎn)業(yè)，3是產(chǎn)業(yè)，2是基本的配套，一定要有，而且要做出來(lái)，區(qū)域發(fā)展起來(lái)才有內(nèi)在的生命力，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商搞產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，用房地產(chǎn)的概念來(lái)規(guī)劃，所有的規(guī)劃，二、三千畝土地都是住宅，無(wú)非是別墅、洋房、高層和小高層，然后加學(xué)校，最多是加商業(yè)中心，實(shí)際上是不能夠支撐一個(gè)地區(qū)的發(fā)展，要想支撐一個(gè)地區(qū)的發(fā)展，就要有產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)部?jī)H僅是指工業(yè)，還要有工業(yè)之外的產(chǎn)業(yè)，只有這樣做出來(lái)后，這個(gè)地區(qū)的發(fā)展才具有內(nèi)在的生命力，才能夠讓區(qū)域可持續(xù)，將來(lái)你的房屋才可以賣得更貴，賣得更高，這是空間的規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃就更重要了，這個(gè)地區(qū)適合做什么產(chǎn)業(yè)，不是憑空想的，而是地區(qū)的資源稟賦決定的，適合研發(fā)、創(chuàng)新還是工廠，由地區(qū)的資源和政策決定的。
