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    “史上最嚴”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了一個十字路口。

　　3月份以來，各地樓市成交量持續(xù)回暖，大多數(shù)降價的項目停止降價，部分項目價格開始反彈。央行連續(xù)降低存款準備金率、三年半以來首次降息，雖然意不在救樓市，但對資金緊張的房地產(chǎn)市場仍是一劑強心針。一些城市微調(diào)了樓市政策，甚至在一定程度上放松了調(diào)控。樓市的“價格底”和“政策底”似乎都已形成，不少購房者又開始感到恐慌。

　　盡管面臨著穩(wěn)增長的壓力，但房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成，房價沒有回到合理價位，長效機制改革也才剛剛起步。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人日前表示，要繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實。特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。

　　1．

　　樓市回暖速度超預(yù)期

　　降息將促使今后一段時間成交量延續(xù)前兩個月的回暖態(tài)勢

　　樓市回暖的速度大大超出了人們的預(yù)期。

　　在一家門戶網(wǎng)站工作的韓巍一直有買房的打算。去年下半年開始，他關(guān)注的北京東邊幾個項目的房價開始明顯下降，今年初，降價的趨勢進一步蔓延。韓巍覺得只要房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，房價還會下降，可以繼續(xù)觀望。

　　但從4月份以來，銷售人員在電話里告訴韓巍，成交量不斷攀升，原本的價格優(yōu)惠減少了，新一期的項目價格肯定要漲，要趕緊出手。進入5月份，二手房中介更是直截了當?shù)卣f，現(xiàn)在二手房又開始搶了，房價很快就要大幅反彈。

　　韓巍原本以為這是銷售人員在忽悠，但到幾個售樓處和中介門店一看，熱鬧的場面頓時讓他有點發(fā)慌?！翱催@架勢，房價好像壓不住了?！表n巍決定不再觀望，6月份一定要出手。

　　今年3月以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國商品房銷售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點。

　　特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場交易量均大幅反彈，“紅五月”名符其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月份分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套，創(chuàng)下去年2月限購以來的最高紀錄。廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51%，同比去年5月增長19%，成為過去16個月中的銷售量最高的月份。上海樓市的成交量也創(chuàng)出今年新高。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏認為，春節(jié)以后樓市成交量之所以明顯回升，主要的原因在于開發(fā)商順應(yīng)了市場變化，打折促銷、以價換量的力度加大了，再加上商業(yè)銀行放貸速度加快和利率逐步回歸，釋放了部分住房的需求。

　　“從我們的調(diào)研看，成交量有兩個明顯特點，一是自住性購房成為主流，不少項目首次購房比重超過70%。二是部分降價促銷力度比較大、價格下調(diào)比較到位的低總價、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好?！睆埿『瓯硎?，這些情況說明，目前以自住為目的的真實住房需求還是很大的，開發(fā)企業(yè)以價換量的空間也是有的。這應(yīng)該是市場回歸正常的表現(xiàn)，不能簡單用回暖兩個字來概括目前的現(xiàn)象。

　　6月7日晚間，央行三年半以來首次宣布降息。利率調(diào)整后，貸款買房的月供將減少，購房者的負擔有所減輕。在樓市快速回暖的背景下，降息進一步降低了剛性需求購房的門檻，將促進樓市成交量進一步回升。

　　“5月份的成交量肯定不是年內(nèi)的最高點，回暖還將繼續(xù)?！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，只要政府不出臺更嚴厲的調(diào)控政策，降息將促使今后一段時間成交量延續(xù)前兩個月的回暖態(tài)勢。

    2．

　　房價止跌回升趨勢明顯

　　房價雖有反彈風險，卻不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性

　　隨著成交量大幅反彈，“房價可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫，不斷刺激著購房者的神經(jīng)。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，盡管房價還沒有出現(xiàn)大的反彈，但有了成交量，房價止跌已十分明顯。盡管各地仍有個別項目在降價，但降價優(yōu)惠的幅度比前期明顯減小。另一方面，此前價格調(diào)整較大的項目，如北京通州和大興的部分項目，價格也開始回升。

　　相對于市場的變化，統(tǒng)計數(shù)據(jù)總是要慢一拍。記者日前在北京部分二手房成交活躍的項目采訪發(fā)現(xiàn)，前期討價還價空間較大的房源價格反彈迅速，個別小區(qū)甚至再現(xiàn)樓市火爆時期“一天一個價”的場面。

　　盡管北京市房協(xié)有關(guān)負責人公開表示，市場上沒有出現(xiàn)恐慌性購房的情況。但實際上，在熱點居住區(qū)域，購房者因擔心房價反彈而入市搶購的情況十分普遍。尤其在二手房市場上，只要有性價比稍高的房源，就會出現(xiàn)排隊看房甚至加價的情況。房產(chǎn)中介說得最多的一句話就是：“現(xiàn)在再不買，下半年房價漲起來，就錯過時機了。你還記得2009年嗎？”

　　在“買漲不買跌”的房地產(chǎn)市場上，人們買房的決策除了居住需求，最主要的是對房價走勢的預(yù)期。如今，從觀望到搶著入市，市場預(yù)期正在發(fā)生微妙變化。

　　央行降息或許將加劇這種預(yù)期的改變。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，今年信貸政策比2011年有了明顯的松動，盡管放松銀根是為了穩(wěn)增長，并不是要救樓市，但資金一旦開閘，仍將通過各種渠道進入房地產(chǎn)業(yè)。

　　張大偉認為，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是人們判斷房地產(chǎn)市場的風向標。一直在觀望的購房者，可能會將降息的舉動理解為調(diào)控政策開始松動，從而加快入市的步伐。

　　更值得關(guān)注的是，隨著房價底部逐漸被市場確認，投資投機型需求又開始蠢蠢欲動。一位在浙江溫州從事民間金融的人士告訴記者，溫州房價去年以來普遍下跌超過三成以上，手里閑置資金較為寬裕的老板們最近正在到處看房，研究“抄底”的可行性。“現(xiàn)在實業(yè)這么不景氣，還是投資房產(chǎn)最保險。”上述人士表示。

　　對于房價走勢，業(yè)內(nèi)人士仍然認為，房價雖有反彈的風險，卻并不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性。首先，由于3—5月份市場剛性需求的釋放，銀行可用的貸款額度正在快速減少，部分二線城市的銀行已經(jīng)開始把利率往基準回調(diào)。其次，限購等行政手段的調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，開發(fā)商的庫存也依然偏大，同時未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平，這種供求關(guān)系也決定了樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

　　龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪認為，樓市調(diào)控并沒有出現(xiàn)根本性變化。開發(fā)商仍需把去庫存、高周轉(zhuǎn)、謹慎投資作為2012年的主旋律。從成交量上看，目前是市場最好的時候，從預(yù)期看，房價不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

　3．

　　堅定不移加強調(diào)控

　　要促進地方政府、開發(fā)企業(yè)、購房者心態(tài)的“合理回歸”

　　價格、政策和預(yù)期，構(gòu)成了影響樓市走勢的三角形。如今，每個賣房的人都告訴你，“價格底”和“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)，調(diào)控不可能繼續(xù)嚴厲，該買房了。

　　作為普通的購房者，你還能繼續(xù)淡定嗎？

　　張大偉認為，市場所稱的“政策底”，意思是此前調(diào)控政策過分嚴厲的時間段已經(jīng)過去了，現(xiàn)在政策依然嚴厲，但適當降低了剛性需求的購房門檻，從形式上看有所放松。

　　事實上，在中央政府層面，房地產(chǎn)調(diào)控政策從來沒有絲毫要放松的跡象。針對各方關(guān)心的政策走向問題，張小宏表示，當前仍要堅定不移地加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實處，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)?！拔覀冇欣碛上嘈?，在近一個時期堅持調(diào)控和市場回調(diào)還將是整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的主基調(diào)?！?br />
　　今年初，有關(guān)部門負責人多次強調(diào)，將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化趨勢，并積極研究儲備政策。一旦房價出現(xiàn)反彈，將可能出臺更嚴厲的調(diào)控政策。但目前業(yè)內(nèi)人士普遍認為，中央層面很難再出臺新的調(diào)控手段，唯一可能的是更嚴厲地執(zhí)行現(xiàn)有政策。

　　盡管中央政府態(tài)度堅定，但一些地方政府希望通過政策微調(diào)來適度放松樓市調(diào)控的心態(tài)已經(jīng)十分明朗。目前為止已經(jīng)有超過30個城市對調(diào)控政策進行了適度調(diào)整，其中大部分被叫停。但3月底以來，如揚州獎勵購房等政策微調(diào)都在爭議聲中得以順利實施，也被解讀為調(diào)控政策放松的征兆。“現(xiàn)在看，只要不觸碰限購這條紅線，多數(shù)微調(diào)政策都有可能過關(guān)?！睆埓髠フf。

　　尤其是在實際操作層面，除了北京上海等一線城市還在比較嚴格地執(zhí)行限購等調(diào)控措施，一些城市的限購放松已經(jīng)不是秘密。現(xiàn)階段，依然在抑制成交量和房價反彈的，主要是嚴格的信貸政策。如二套房貸首付六成、1.1倍利率，三套房停貸等。如果信貸政策進一步放松，房價反彈的風險就會加大。

　　近期，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要把穩(wěn)增長放在更重要的位置。在經(jīng)濟發(fā)展方式尚未根本轉(zhuǎn)變的情況下，人們擔心，要穩(wěn)增長，能夠快速見效的手段和方式無疑就是刺激樓市，經(jīng)濟發(fā)展有可能重新回到嚴重依賴房地產(chǎn)的老路上。

　　專家指出，房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成，房價還沒有回到合理價位，與房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)也只是剛剛起步。在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。政府要實現(xiàn)穩(wěn)增長，應(yīng)該注重培育經(jīng)濟可持續(xù)增長的內(nèi)生動力，不能走過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的老路。

　　針對一些地方政府可能以穩(wěn)增長的名義放松樓市調(diào)控，住建部新聞發(fā)言人指出，當前仍要執(zhí)行好限購措施，同時，要加強市場監(jiān)管，對涉及違規(guī)騙取購房資格的開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)和購房者，要嚴肅查處。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。

　　張小宏表示，要進一步鞏固調(diào)控成果，努力促進三個“合理回歸”。一是促進地方政府心態(tài)的回歸。促使各地真正把工作重心轉(zhuǎn)移到加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上去，適應(yīng)市場“退燒”以后正常的土地出讓收入、住房成交量和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。二是促進開發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸。當前情況下要促進開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場，采取以價換量的策略，回歸到售價與投入和合理的利潤相匹配，實現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更好地適應(yīng)市場，多建一些適銷對路的普通商品住房。三是促進購房者心態(tài)的回歸。一方面我們要保證居民合理的自住性需求，把信貸、稅收方面已經(jīng)明確的支持性政策落到實處。另一方面要對投資、投機需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，打消其通過房地產(chǎn)投資實現(xiàn)財富快速增值的目的。這樣才能使住房逐步回歸到居住的基本屬性。