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2025年08月18日
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長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控的人們不難發(fā)現(xiàn)，決策層的此次表態(tài)與以往有了些許不同，其中“穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策”取代了“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，扮演著整個(gè)表態(tài)的“統(tǒng)領(lǐng)”角色。事實(shí)上，盡管有5地對(duì)調(diào)控政策的微調(diào)被叫停，但截至目前，仍有近30個(gè)城市從各個(gè)方向?qū)φ呶⒄{(diào)做著小心翼翼的“試探”。從中，我們不難理解“堅(jiān)持”變“穩(wěn)定”背后的潛臺(tái)詞。5月21日一篇文章的題目，似乎給目下的調(diào)控做了一個(gè)“注腳”：《樓市調(diào)控進(jìn)入生死博弈期》。
不過(guò)，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹看來(lái)，樓市調(diào)控命運(yùn)幾何似乎并不是什么問(wèn)題。來(lái)石參加“2012中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”期間，秦虹明確表示，目前進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控仍會(huì)延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間；但同時(shí)，秦虹也給樓市服下了另外一副“定心丸”：她表示，決策層主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控并非要扼殺房地產(chǎn)，更不是要消滅房地產(chǎn)，而是要讓房地產(chǎn)“戒掉”投資投機(jī)性購(gòu)房需求的“煙癮”，走上健康發(fā)展的道路。
調(diào)控關(guān)乎房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定更關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定
2012年，本輪房地產(chǎn)調(diào)控走進(jìn)了第三個(gè)年頭；同樣的，關(guān)于本輪房地產(chǎn)調(diào)控合理性的爭(zhēng)論也進(jìn)入了第三個(gè)年頭。一個(gè)原本應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和價(jià)值規(guī)律支配的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，是否應(yīng)當(dāng)由決策層手中的“指揮棒”進(jìn)行指揮？
對(duì)此，秦虹給出了肯定的答案：房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于抑制社會(huì)財(cái)富分配的兩極分化，有著重要的意義。她指出，對(duì)于國(guó)內(nèi)多數(shù)家庭而言，買(mǎi)房是穩(wěn)妥而又無(wú)奈的投資選擇：與黃金、股票和期貨等投資渠道相比，房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，安全系數(shù)卻比較高；近年來(lái)，不少家庭品嘗到了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的增值“紅利”，更催生和刺激了更多的投資性購(gòu)房需求涌入市場(chǎng)。
不過(guò)，此時(shí)的房產(chǎn)似乎成了一堆堆變相的金條，擁有房產(chǎn)多的家庭與擁有房產(chǎn)少的家庭，甚至有房產(chǎn)與沒(méi)有房產(chǎn)的家庭，中間的財(cái)富差距也在房?jī)r(jià)的上漲之中不斷擴(kuò)大，諸多的社會(huì)矛盾和問(wèn)題也由此孳生。聯(lián)系石家莊城中村改造大潮中一個(gè)個(gè)一夜暴富的家庭，秦虹的上述觀點(diǎn)恐怕并非虛言。
房?jī)r(jià)帶來(lái)的暴富“盛宴”不止發(fā)生在普通的中國(guó)家庭，房地產(chǎn)帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)也在誘惑著大量的中國(guó)企業(yè)。秦虹指出，像石油、化工、服裝、家電這樣與房地產(chǎn)“八竿子打不著”的企業(yè)提著大量資金投身房地產(chǎn)，也在一定程度上推高了房?jī)r(jià)，一些地方也因此催生出了房?jī)r(jià)泡沫。秦虹不無(wú)憂慮地表示，一旦房?jī)r(jià)泡沫破裂，這些艱辛建立起來(lái)的中國(guó)企業(yè)不僅將從房地產(chǎn)市場(chǎng)中“掃地出門(mén)”，同時(shí)也會(huì)元?dú)獯髠瑢脮r(shí)受害的將是中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
在秦虹看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不止是某一個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的大事件，它更是一場(chǎng)關(guān)乎社會(huì)和諧穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康的“救贖”。
揚(yáng)州新政不能等同于救市
似乎從2010年4月新“國(guó)十條”開(kāi)始，每逢重大政策跟進(jìn)出臺(tái)，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”都會(huì)出現(xiàn)在各大媒體的顯要位置。但秦虹認(rèn)為，“最嚴(yán)厲”并不意味著決策層要通過(guò)調(diào)控傷及房地產(chǎn)“筋骨”。秦虹明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控并非要扼殺房地產(chǎn)，更不是要消滅房地產(chǎn)，而是希望“一保，一壓”達(dá)到澄清樓市“寰宇”的目的，即“保”剛性購(gòu)房需求，“壓”投資性及投機(jī)性購(gòu)房需求。
不過(guò)，對(duì)于前不久揚(yáng)州為鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)成品住宅出臺(tái)的新政，秦虹的判斷出人意料。他在接受媒體采訪時(shí)表示，住宅精裝修一直是住建部重點(diǎn)扶持和鼓勵(lì)的方向，揚(yáng)州新政是符合這一方向的；況且無(wú)論是精裝修住宅，還是購(gòu)買(mǎi)精裝修住宅的購(gòu)房者，無(wú)論是在揚(yáng)州，還是在石家莊都是相對(duì)較小的群體，因此也很難將其與救樓市畫(huà)等號(hào)。無(wú)獨(dú)有偶，住建部的另外一位官員也在近日表態(tài)稱，住建部目前并沒(méi)有叫停揚(yáng)州新政的計(jì)劃。從中，我們也不難看出住建部對(duì)這一事件的態(tài)度。
調(diào)控夾縫中的城市勃興房地產(chǎn)的新機(jī)遇
那么，在嚴(yán)峻的調(diào)控政策夾縫之中，房地產(chǎn)是否已經(jīng)全無(wú)機(jī)會(huì)？秦虹認(rèn)為，不應(yīng)如此悲觀。她指出，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的同時(shí)，決策層也明確提出“要加快普通商品住宅供應(yīng)，積極推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”。秦虹指出，根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年全國(guó)20%的城鎮(zhèn)居民家庭將住進(jìn)政府提供的保障房；換言之，剩余80%的家庭還需要通過(guò)商品房解決買(mǎi)房問(wèn)題。80%家庭背后的住宅市場(chǎng)，依然是廣闊而誘人的。
農(nóng)村人口進(jìn)城和城市拆遷改造，在秦虹看來(lái)不僅是中國(guó)城市勃興的契機(jī)，同時(shí)也是房地產(chǎn)儲(chǔ)量驚人的新“金礦”。反觀要在2015年將人口從目前的200萬(wàn)人擴(kuò)容至300萬(wàn)人，并誓要拆遷改造二環(huán)內(nèi)所有城中村的石家莊，房地產(chǎn)，特別是新建商品住宅的前景更是不可想象的。
房地產(chǎn)是暴利行業(yè)“太好賺錢(qián)”時(shí)代早已作古
調(diào)控雖嚴(yán)，“錢(qián)景”看好。這是否意味著房地產(chǎn)還有“一本萬(wàn)利”的機(jī)會(huì)？來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心的秦虹，給開(kāi)發(fā)商們結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地潑了一盆冷水：房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。
一面是百姓疾呼“暴利”，另一方面則是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的房企平均7%的利潤(rùn)率。那么，房地產(chǎn)究竟是不是暴利行業(yè)？對(duì)此，秦虹給出了正面的回應(yīng)。她透露，如果計(jì)算全成本利潤(rùn)率，房企平均7%的利潤(rùn)率并非假話；但如果計(jì)算自有資金利潤(rùn)率，房地產(chǎn)入選暴利行業(yè)幾乎毫無(wú)懸念。
秦虹指出，以往房企“撬動(dòng)”項(xiàng)目多數(shù)是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)信貸融資，真正用到的自有資金比例很少；換言之，房企是在用銀行的錢(qián)去賺錢(qián)。然而，隨著本輪房地產(chǎn)調(diào)控的深入，在適度放開(kāi)首套房貸之外，金融機(jī)構(gòu)信貸政策對(duì)房地產(chǎn)“扎緊了籬笆”，房企“跑步進(jìn)銀行”融資的難度正變得越來(lái)越大。就算越過(guò)了審批這一關(guān)，貸款利率市場(chǎng)化也使房企融資的成本“水漲船高”。面對(duì)以往信手拈來(lái)的資金“荷包”變臉，房企的暴利又該從何談起呢？
秦虹認(rèn)為，以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)“太好賺錢(qián)”，有本事的開(kāi)發(fā)企業(yè)只要能夠拿地、融資，就能輕松啟動(dòng)一個(gè)樓盤(pán)，坐等賺錢(qián)。但在兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控洗禮下，這樣的“好事”將一去不復(fù)返。談到此處我們也就不難理解，同樣是在此次高峰論壇上，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)常務(wù)副主席楊樂(lè)渝的那番定論：本輪房地產(chǎn)調(diào)控標(biāo)志著“一個(gè)舊時(shí)代的結(jié)束，一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)始”。激情澎湃之余，警示之意不言而喻。
