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2025年08月24日
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業(yè)內(nèi)分析人士表示，隨著全國各地土地價格的不斷走低，以往過度依賴土地財政的地方政府的增長方式將難以為繼，地方政府開始揮手告別坐地生財?shù)陌l(fā)展模式，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型步伐。
土地瘋漲危害經(jīng)濟穩(wěn)定
長期以來，我國蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方財政的重要支柱，而土地價格的高低更直接關(guān)系著地方政府的收入。持續(xù)多年的地價飛漲讓地方政府對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過度依賴，房地產(chǎn)市場的繁榮一度制約了各地對實體經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)注，危害實體經(jīng)濟的穩(wěn)定。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年我國的土地財政占地方財政收入比例已經(jīng)高達(dá)50%以上，個別地區(qū)土地出讓金甚至占到財政收入80%。尤其是在房地產(chǎn)最火爆的2007年，土地市場更是呈現(xiàn)瘋狂的局面，十大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額達(dá)到1532億元，而拿地就花去了1515億元，比例達(dá)到了99%。
分析人士指出，如果任由房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)發(fā)酵，再不進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，勢必會引起國內(nèi)財富愈發(fā)向房地產(chǎn)方向投資轉(zhuǎn)移，再加之外貿(mào)和投資的業(yè)績下滑，國內(nèi)的實體經(jīng)濟必將進(jìn)一步削弱，通脹所引起的物價上漲、失業(yè)率增加都將阻礙我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
隨著近兩年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的逐步深入，虛高的土地價格正在逐步回歸理性。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從去年第四季度起就有上百個城市土地出讓價格的增幅開始下滑，企業(yè)購地信心下降，土地購置面積增速出現(xiàn)負(fù)增長趨勢。
降地價有助于抑制投機
房地產(chǎn)調(diào)控政策對土地價格的影響尤為顯著，供應(yīng)的增加，需求的減少使得房企拿地意愿正在逐步降低。據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國建設(shè)用地供應(yīng)11.44萬公頃，同比增長33.6%，其中，房地產(chǎn)用地供應(yīng)占比為23.6%，同比下降18%。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，土地市場的低迷反映出開發(fā)商依然看淡后市，開發(fā)商土地儲備速度明顯放緩，說明開發(fā)商目前仍處于快速去庫存階段。今年土地出讓方所供用地?zé)o論價格或價值都較為保守，導(dǎo)致土地市場交投始終處于冷清狀態(tài)。
分析人士表示，土地價格的下降將有利于減弱投機資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場的積極性，將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，加快房地產(chǎn)企業(yè)整合的步伐，市場集中度也將會得到明顯提升。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的繼續(xù)實施，未來一段時間內(nèi)，土地的供求結(jié)構(gòu)將從根本上得到改變，從供不應(yīng)求到供過于求的轉(zhuǎn)變意味著房地產(chǎn)企業(yè)依賴過去因地價與房價上漲賺取暴利的時代已經(jīng)過去，依托綜合開發(fā)能力以及經(jīng)營效率提高的時代正在到來。
經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是根本出路
事實上，隨著京滬土地價格的大幅跳水，土地成交量持續(xù)回落的現(xiàn)象正在呈現(xiàn)從一線城市向二三線城市逐步蔓延的趨勢。對此，北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，這是限購、限貸、加稅、增供等政策疊加作用于樓市的結(jié)果。盡管各地近期開始放量供地，但土地市場仍未能從一年多的低迷狀況中走出，而一線城市的恢復(fù)尤其緩慢。除資金緊張之外，在政策面從緊的背景下，受樓市調(diào)控影響的市場信心短時間內(nèi)還難以恢復(fù)。
此前一直靠土地支撐的地方財政開始吃緊，而管理層多次對樓市的調(diào)控不會放松的表態(tài)也使得房地產(chǎn)企業(yè)對市場信心一時難以恢復(fù)，這促使地方政府不得不轉(zhuǎn)變以往靠“土地”吃飯的發(fā)展模式，以應(yīng)對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的考驗。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，過去房企的贏利模式最根本的便是土地溢價。當(dāng)前這種模式已經(jīng)難以為繼，必須提高開發(fā)、管理能力，通過開發(fā)環(huán)節(jié)賺取利潤。而房價的合理回歸需要多個環(huán)節(jié)共同努力，尤其是地方政府對地價應(yīng)有合理的預(yù)期，同時還應(yīng)降低稅費負(fù)擔(dān)。對他們而言，真正的挑戰(zhàn)不是調(diào)控，而是“坐地生財”的增長模式已不可持續(xù)，轉(zhuǎn)型才是根本出路。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)調(diào)控更注重的是長效機制。為了滿足不斷增長的住房需求，需要增加大城市住房供給。我國有600多個城市，發(fā)展的空間還很大。今后城市更重要的還是要調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)，那些就業(yè)機會多、潛力好、年輕有吸引力的城市，也是房地產(chǎn)業(yè)增長空間很大的城市。
