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2025年08月24日
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隨著我國社會的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力巨大，而保險資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項目性質(zhì)具有很好的匹配性，2010年9月出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》、《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。但是由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、投資方式、運營模式、運營風險控制，有關(guān)法律和政策規(guī)定不明確，困擾著投資者，本文將在我國現(xiàn)有的法律和政策框架下，并通過借鑒美國發(fā)展較為成熟的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)（Continuing Care Retirement Communities，下稱“CCRCs”）的經(jīng)驗，對上述關(guān)鍵性問題進行分析，為保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)提供建議。
試圖將養(yǎng)老這一主題融入房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、運營、管理過程中，開發(fā)適合老年人居住的住宅或社區(qū)，并整合其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，由專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)運營，為老年人提供生活、娛樂、護理、醫(yī)療等服務(wù)的綜合性開發(fā)項目。
一、保險資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的匹配性
根據(jù)2011年6月中國人民銀行發(fā)布的《中國金融報告（2011）》（下稱“《金融報告》”），近10年，保險公司總資產(chǎn)持續(xù)增長，截至2010 年年末，保險公司總資產(chǎn)5.05萬億元，同比增長24.4%；保險業(yè)資金運用余額4.6萬億元，同比增長23.1%，其中，銀行存款占保險資金運用總額的30.21%，債券投資占比49.85%，股票投資占比11.11%。由于2010年債市和股市的下跌，全年資金運用平均收益率為4.84%，同比下降1.57個百分點。
筆者認為，2010年保險資金運用收益率低的原因在于：一方面，我國的保險資金運用過度地集中于銀行存款、債券投資（占比高達80.06%）等收益率較低的渠道；另一方面，由于運用渠道過于集中，一旦債市、股市下跌，對于保險資金收益率造成極大的不利影響。《金融報告》指出，“在行業(yè)資產(chǎn)快速增長的情況下，保險業(yè)迫切需要提升資金運用水平。”保險資金要保持較高且穩(wěn)定的收益率，需分散投資渠道，增加對收益率較高且風險較低的項目投資。
由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。據(jù)有關(guān)測算，較為保守的估計認為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些，一般而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資 ；而較為樂觀的估計認為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。 雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測不一，但是目前基本的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風險較高的股票投資。筆者認為，如上所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場潛力巨大，這在一定程度上降低了投資收益率出現(xiàn)大幅下降的可能性，相對于其他投資渠道而言，屬于回報率較高且風險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。
此外，保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)、運營的投資規(guī)模巨大，投資回收周期可長達10至15年，經(jīng)濟實力不強或沒有外部金融工具支持的投資者很難進入這一領(lǐng)域。 而保險公司不僅具有大量可運用資金，而且據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5—20 年的中期資金 ，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。有學者指出，目前“由于缺乏具有穩(wěn)定回報率的中長期投資項目，致使不論保險資金來源如何、期限長短與否，基本都用于短期投資。這種資金來源和運用的不匹配，嚴重地影響了保險資金的良性循環(huán)和資金使用效果。” 筆者認為，保險公司運用中長期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上緩解這一問題，提高保險資金運用效果。
二、我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)基本法律環(huán)境
《老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃》第三條第（四）項指出，“統(tǒng)籌發(fā)展機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)……政府重點投資興建和鼓勵社會資本興辦具有長期醫(yī)療護理、康復(fù)促進、臨終關(guān)懷等功能的養(yǎng)老機構(gòu)。”
2009年出臺的《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權(quán)辦法》打開了保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門。《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十一條規(guī)定保險資金投資不動產(chǎn)需符合產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)證齊全、具有明顯區(qū)位優(yōu)勢等條件 ，但根據(jù)第十三條第二款的規(guī)定，“投資養(yǎng)老不動產(chǎn)……不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區(qū)位的限制……”根據(jù)《險資投資股權(quán)辦法》第十二條，養(yǎng)老企業(yè)屬于保險資金可采用直接投資股權(quán)方式的少數(shù)幾類企業(yè)。 由于保險業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，因此，上述規(guī)定對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險業(yè)務(wù)無關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)。
2011年8月3日中國保險監(jiān)督管理委員會最新頒布的《中國保險業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》第二章第（六）項規(guī)定，“整合保險產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險資金投資養(yǎng)老實體……等相關(guān)機構(gòu)股權(quán)。”第十章第（三十四）項規(guī)定，“推動研究保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)……等稅收支持政策。”
可見國家層面的法規(guī)政策對于社會資金，尤其是保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。但是，目前就社會資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，國家層面的規(guī)定僅針對非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)出臺了規(guī)劃、建設(shè)、稅費減免、用地、用水、用電等方面的優(yōu)惠政策 ，但未對社會資金投資、運營養(yǎng)老地產(chǎn)做出全面的規(guī)定。地方層面的規(guī)定對于社會資金投資養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)（包括營利性和非營利性）出臺了優(yōu)惠政策，并對養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立、運營做出了一些監(jiān)管性規(guī)定，但是各地的規(guī)定并不統(tǒng)一 ，因此，筆者認為，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)前需對當?shù)氐膬?yōu)惠政策、監(jiān)管規(guī)定進行全面的法律調(diào)研。而《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權(quán)辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導(dǎo)意義，但規(guī)定較為原則，在實際操作中有待細化。
三、我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方式
根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十三條第一款、第二款，保險資金可以采用債權(quán)、股權(quán)或物權(quán)方式直接投資養(yǎng)老不動產(chǎn) ，且各種投資方式之間可以相互轉(zhuǎn)換，亦可以多種方式投資同一養(yǎng)老不動產(chǎn)。以下逐一分析三種投資方式：
(一) 債權(quán)方式：由于債權(quán)投資方式還本付息的特點，相對而言風險較低，但是其收益也較低，且保險公司作為債權(quán)人不具有運營、管理養(yǎng)老地產(chǎn)的權(quán)利。
(二) 物權(quán)方式：保險公司以購買的方式取得養(yǎng)老地產(chǎn)所有權(quán)，在目前尚無明確的稅收優(yōu)惠政策的情況下，采用這一投資方式將在養(yǎng)老地產(chǎn)辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)時產(chǎn)生高額的稅費，且涉及有關(guān)證照變更的復(fù)雜手續(xù)。保險公司將直接作為持有人運營養(yǎng)老地產(chǎn)。
(三) 股權(quán)方式：保險資金以股權(quán)方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)，相對于物權(quán)方式而言，辦理股權(quán)過戶及登記手續(xù)較為便捷，且產(chǎn)生的稅費較少；相對于債權(quán)方式而言，保險公司作為股東有權(quán)運營、管理養(yǎng)老地產(chǎn)并在盈利時取得較高的分紅收益，當然亦需承擔養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的風險。保險資金以股權(quán)方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)的法律依據(jù)有以下兩種：
根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第二十條，“保險資金以股權(quán)方式投資不動產(chǎn)，擬投資的項目公司應(yīng)當為不動產(chǎn)的直接所有權(quán)人，且該不動產(chǎn)為項目公司的主要資產(chǎn)。”《險資投資不動產(chǎn)辦法》沒有對“項目公司”進行界定，一般而言，項目公司是指為開發(fā)某一項目而專門設(shè)立的特殊目的公司。就保險資金以股權(quán)方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)而言，筆者認為，養(yǎng)老地產(chǎn)項目公司應(yīng)當具備以下條件：首先，為養(yǎng)老地產(chǎn)的直接所有權(quán)人；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)為項目公司的主要資產(chǎn)；再次，根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十六條第（五）項，保險公司不得“投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。”該規(guī)定對于“房地產(chǎn)開發(fā)公司”、“房地產(chǎn)企業(yè)”并未進行界定，有待進一步立法予以明確；從現(xiàn)有上述規(guī)定可推知，項目公司只能是為投資、建設(shè)、運營養(yǎng)老地產(chǎn)這一特殊目的而設(shè)立的公司，而不能是以各種房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營范圍的一般房地產(chǎn)開發(fā)公司或房地產(chǎn)企業(yè)。
而根據(jù)《險資投資股權(quán)辦法》第二條、第十二條，保險資金可以直接投資 與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老企業(yè)的股權(quán)，即保險資金以出資人名義投資并持有養(yǎng)老企業(yè)股權(quán)。
保險公司依據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》與依據(jù)《險資投資股權(quán)辦法》投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主要區(qū)別如下：
1、可運用的資金種類不同。若依據(jù)前者，則保險公司可以運用以本外幣計價的資本金、公積金、未分配利潤、各項準備金及其他資金 ；若依據(jù)后者，則保險公司僅能運用資本金或者與投資資產(chǎn)期限相匹配的責任準備金 ；
2、保險公司自身應(yīng)滿足的條件不同，例如：擁有專業(yè)人員的類型和數(shù)目、凈資產(chǎn)等 ；
3、被投資的企業(yè)需滿足的條件不同。若依據(jù)前者，則被投資的企業(yè)需滿足上述項目公司之條件；若依據(jù)后者，則應(yīng)當滿足其第十二條規(guī)定之條件；
4、投資程序不同。若依據(jù)前者，則保險公司在確定投資意向后，通報中國保監(jiān)會，并在簽署投資協(xié)議后5個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告 ；若依據(jù)后者保險公司進行重大股權(quán)投資（即對投資企業(yè)實施控制）應(yīng)當向中國保監(jiān)會申請核準，進行非重大股權(quán)投資應(yīng)當在簽署投資協(xié)議后5個工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會報告 ；
5、財務(wù)核算不同。依據(jù)前者，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)在財務(wù)核算上是以不動產(chǎn)計算的事項；而依據(jù)后者，在財務(wù)核算上是以股權(quán)計算的事項 。
雖然《險資投資不動產(chǎn)辦法》、《險資投資股權(quán)辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的方式進行了較為明確的規(guī)定，但是其未與養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的有關(guān)規(guī)定進行銜接。如上所述，與養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)相對應(yīng)，養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營利性、非營利性兩類。筆者認為，由于保險公司、保險公司設(shè)立的項目公司、養(yǎng)老企業(yè)均屬于營利性機構(gòu)，因此，保險公司根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》或《險資投資股權(quán)辦法》以物權(quán)或股權(quán)方式投資的養(yǎng)老地產(chǎn)均為營利性。
四、保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)的模式
目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功運營的案例甚少，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式問題困擾著進軍這一領(lǐng)域的投資者 。筆者將通過分析美國最為典型的養(yǎng)老地產(chǎn)CCRCs所采取的運營模式，為保險公司在我國現(xiàn)有的法律環(huán)境下運營養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式提供建議。
(一) 美國CCRCs的運營模式：CCRCs與入住的老年人簽署的入住協(xié)議集中反映了CCRCs的運營模式，筆者將通過CCRCs入住協(xié)議解析其運營模式。為了滿足不同老年人的需求，CCRCs通常提供多種入住協(xié)議，主要包括以下三種類型 ：
1、入住費型協(xié)議（Entrance-fee contracts）
1) 類型：CCRCs通常會根據(jù)老年人的身體、經(jīng)濟、信用記錄等狀況，建議老年人選擇不同類型的入住費協(xié)議。入住費型協(xié)議可以細分為以下三類：
全面型入住費協(xié)議（Extensive contracts）。老年人在入住時繳納一筆入住費，并每月支付月費，CCRCs向老年人提供住所、全面的照護服務(wù)及各種設(shè)施。在這種協(xié)議下，老年人支付的入住費較下述兩類協(xié)議高，但可以根據(jù)健康狀況的變化隨時從獨立生活單元移入輔助生活或醫(yī)療照護單元，而無需另行支付或少量支付額外費用，即CCRCs將承擔老年人長期照護的大部分經(jīng)濟風險。
修正型入住費協(xié)議（Modified contracts）。老年人繳納的入住費及月費低于前一種協(xié)議，CCRCs向老年人提供住所、協(xié)議約定的一定服務(wù)及設(shè)施。在這種協(xié)議下，CCRCs需按照協(xié)議約定向老年人提供一定天數(shù)的輔助生活或醫(yī)療照護服務(wù)，且不收取額外費用和/或就老年人需支付的輔助生活或醫(yī)療照護服務(wù)費提供折扣，若超出協(xié)議約定的期間，則老年人需按市價支付相關(guān)服務(wù)費。
服務(wù)費型入住費協(xié)議（Fee-for service contracts）。老年人繳納的入住費及月費低于前兩種協(xié)議，老年人需要輔助生活或醫(yī)療照護服務(wù)時需按照市價支付服務(wù)費。但相對于非CCRCs住戶，CCRCs的住戶在獲取輔助生活或醫(yī)療照護服務(wù)資源時享有優(yōu)先權(quán)。
2) 入住費運營模式：據(jù)估計，美國65%至75%的CCRCs均提供入住費型協(xié)議，可見入住費運營模式是最為流行的CCRCs運營模式。CCRCs根據(jù)老年人的年齡、身體、經(jīng)濟、信用記錄等狀況與其協(xié)商確定入住費及月費的金額，并在合同中予以約定。老年人通常將其原有房產(chǎn)出售或者將其他財產(chǎn)變現(xiàn)以繳納入住費。
入住費運營模式屬于持有性經(jīng)營，入住費既不同于購買不動產(chǎn)的費用，亦不同于房屋租金，其在性質(zhì)上類似于保險金，其保障老年人在CCRCs獲得居住權(quán)及在需要時獲得輔助生活或醫(yī)療照護，但住戶并不獲得其居所的所有權(quán)。而CCRCs被視為微型的保險公司，受到美國保險部門的監(jiān)管。
CCRCs將住戶繳納的入住費用于自身發(fā)展、設(shè)備更新維修、支付老住戶產(chǎn)生的醫(yī)療費用等。如果協(xié)議終止或者住戶去世，絕大多數(shù)的CCRCs將向住戶或住戶的遺產(chǎn)返還入住時繳納的入住費，返還的比例按照雙方簽署的協(xié)議從50%至100%不等。
2. 租賃型協(xié)議（Rental contracts）：不同于入住費型協(xié)議，在租賃型協(xié)議項下，老年人無需支付入住費，僅需支付額度較低的保證金（通常是第一個及最后一個月的租金）及月租。住戶將按照市價支付照護費用。
3. 銷售型協(xié)議（Ownership option）：在該等協(xié)議項下，老年人購買CCRCs的住所，取得房屋所有權(quán)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，美國CCRCs提供銷售型協(xié)議的相當少。
(二) 我國保險公司運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式建議：從上述CCRCs的運營模式來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式可以分為入住費型持有模式、租賃型持有模式、銷售型模式。
目前國內(nèi)運作比較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)上海親和源養(yǎng)老社區(qū)采取會員制運營模式，會員入住時需繳納一定金額的會員費，并每年支付年費。入住會員可選擇對于老年公寓有使用權(quán)，這種會員制與使用權(quán)相結(jié)合的方式類似于CCRCs的入住費型運營模式；入住會員亦可選擇取得老年公寓的所有權(quán)，這種方式則屬于銷售型模式。北京太陽城養(yǎng)老社區(qū)則采取租售結(jié)合的運營模式。
銷售型模式具有資金回籠快的特點，但是在品牌培養(yǎng)上遜于持有模式，且由于養(yǎng)老社區(qū)通常對于入住人年齡有一定的要求，故在老年人去世后房屋的繼承、轉(zhuǎn)讓受限。就保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式，根據(jù)《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十三條第二款，“保險資金……投資養(yǎng)老不動產(chǎn)……；本款前述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老不動產(chǎn)……的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。”這是否意味著保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)無法采取銷售型模式？筆者認為，上述規(guī)定所稱的“住宅”應(yīng)為普通商品房，本意在于防止保險資金涌入樓市而推高普通商品房房價，其并不能等同于養(yǎng)老社區(qū)中專門為老年人設(shè)計的并向特定年齡以上老年人銷售的住宅，建議在后續(xù)的法規(guī)制定中予以明確。
租賃型持有模式對于住戶而言入住門檻較低，客戶群較為廣泛，但是，對于投資人而言，客戶流動性較大且資金回籠較為緩慢。
入住費型持有模式雖然入住門檻較高，針對的對象主要為中高收入老年人，但是，老年人入住時繳納的入住費不僅可以在一定程度上降低客戶流動性，且可以加速投資人的資金回籠，因此，入住費型運營模式較其他兩種運營模式更具有優(yōu)勢。
五、運營風險防范之若干法律建議
2008年爆發(fā)的經(jīng)濟危機使得美國房地產(chǎn)市場與信貸市場低迷，這對于CCRCs維持經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生了較大的影響：一方面，由于房價下跌，老年人延緩出售其原有房產(chǎn)或其他財產(chǎn)而移居CCRCs，CCRCs的占有率下降，新住戶繳納的入住費減少，而入住費是CCRCs主要的運營費用及利潤的來源；另一方面，CCRCs通過信貸市場融資更為困難，不利于CCRCs建設(shè)新項目或并購。 但是，總體而言，CCRCs對于經(jīng)濟危機的耐受力較強，由于CCRCs向老年人提供的生活方式具有很強的吸引力，其占有率仍然高于老年人輔助生活社區(qū)、老年人護理院及租賃型獨立生活設(shè)施，且不履行債務(wù)或申請破產(chǎn)保護的CCRCs僅占很低的比例。
由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的保險功能和公益性質(zhì)，為了維護住戶的權(quán)利，對養(yǎng)老地產(chǎn)的運營風險進行規(guī)制是政府應(yīng)承擔的責任。美國絕大部分州均出臺了法規(guī)規(guī)制CCRCs的運營風險，措施主要包括投資養(yǎng)老地產(chǎn)許可制度、向住戶披露信息義務(wù)、建立準備金及提取一定比例入住費存入第三方賬戶等財會責任、示范合同條款、住戶權(quán)利保護等。 這些制度對于我國立法者就養(yǎng)老地產(chǎn)運營風險規(guī)制出臺法律法規(guī)具有借鑒意義。
雖然我國尚未出臺養(yǎng)老地產(chǎn)運營風險規(guī)制法律法規(guī)，但是市場帶來的風險是不可避免的，而如何提高抗風險的能力是每個投資者都需要思考的問題。美國的CCRCs發(fā)展時間長，運營風險防范體制較為成熟，筆者將結(jié)合美國CCRCs運營風險防范體制，為我國保險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)控制運營風險提供若干法律建議：
1、如上所述，筆者認為，CCRCs普遍采用的入住費型運營模式較有優(yōu)勢，這種模式下住戶繳納的入住費、月費對于養(yǎng)老地產(chǎn)的良性運營至關(guān)重要。保險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)需全面考量占有率、死亡率、發(fā)病率及醫(yī)療照護費用等因素，通過精算評估養(yǎng)老社區(qū)的長期經(jīng)濟狀況和持續(xù)運營能力，以確定合理的入住費、月費。 為了避免風險發(fā)生后產(chǎn)生糾紛，雙方簽訂的合同應(yīng)明確約定合理的入住費返還時間 ，以及在特殊情況下調(diào)整月費的可能性。
2、美國多數(shù)州的規(guī)定均要求CCRCs建立準備金制度，以保證其提供服務(wù)的能力。例如：賓夕法尼亞州即規(guī)定CCRCs的準備金不得低于未來12個月內(nèi)到期的抵押貸款本息或者10%的年度運營資金。 雖然我國對于養(yǎng)老地產(chǎn)建立準備金制度尚無任何規(guī)定，但是，為了增強抗風險能力，維持養(yǎng)老地產(chǎn)的良性運營，筆者建議，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)宜建立準備金制度，準備金額度可根據(jù)一定期限內(nèi)的運營成本確定。
3、由于住戶在CCRCs的居住時間較長，有可能出現(xiàn)無力支付月費、醫(yī)療照護費等費用的情況，很多CCRCs為符合經(jīng)濟救助的住戶提供資助或者慈善照護 。保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)可建立住戶無力支付費用的慈善救助機制，從收入中提取一部分慈善救助基金，這有利于樹立良好的品牌形象。當然，保險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)在住戶入住前需全面審查及預(yù)測住戶的經(jīng)濟狀況，通過與住戶簽訂的協(xié)議或者公開的制度明確約定向住戶提供慈善救助的條件及范圍，并爭取政府提供的補貼，以避免過重的慈善救助給養(yǎng)老地產(chǎn)的正常運營帶來負面影響。
