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2025年08月20日
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“這里是我們的設(shè)計(jì)部，我們的房子都是先從電腦里蓋的”?！斑@里是我們的財(cái)務(wù)部，一般人不給進(jìn)來”……每到一處，他都一一向記者介紹。見到他，很多同事站起來，熱情地叫他“潘總”?？匆娨恍┫嗍斓模麜?huì)和他(她)握手、問候幾句。見拉著大車規(guī)劃圖紙的，他問，“這是什么，這么多？”修剪花草的花匠，也都和他打招呼。
他是一個(gè)有著300億身家的老總，有時(shí)卻也好奇像孩子。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種問題，合他心意的，他便滔滔不絕；不合心意的，果斷回避。對(duì)于限購(gòu)等政策問題，他一律殺絕。還要叮囑身邊助理，“下次有記者采訪，叫他們千萬(wàn)別問‘限購(gòu)’的，我一律不答。”
談?wù){(diào)控限購(gòu)后我變得很少說話
南方都市報(bào)(下稱“南都”)：對(duì)于這一年的調(diào)控，你怎么看？
潘石屹：看2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，我覺得應(yīng)該再往前看一下。從“國(guó)八條”出臺(tái)差不多六年的時(shí)間，房地產(chǎn)一直在不斷地調(diào)控，但房子交易量和房子價(jià)格也急劇上漲，這與調(diào)控的初衷有點(diǎn)不一樣。我們的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為調(diào)控的力度不夠，所以還要出臺(tái)最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，這就是在2011年年初出臺(tái)的，讓一些城市實(shí)行限購(gòu)。
過去六年，每一次政策出臺(tái)，我和業(yè)內(nèi)地產(chǎn)人士都會(huì)有交流，或者通過媒體交流，有時(shí)候是面對(duì)面的，包括跟住建部(原建設(shè)部)官員等各方面的交流。但從2011年實(shí)施限購(gòu)政策之后，我就再?zèng)]有“說話”，我變得很少“說話”。這一年多，我基本上推掉了所有房地產(chǎn)論壇，連博鰲亞洲論壇里面的房地產(chǎn)論壇我都沒有參加。
南都：為什么？
潘石屹：原來出臺(tái)的各種政策都是可以討論的。比如力度大，或者力度小。我們?cè)趺纯催@個(gè)政策、怎么看這個(gè)問題。可限購(gòu)政策，它是最本質(zhì)的變化。至于這個(gè)政策好與不好，我們?cè)?jīng)都通過各種各樣的途徑，將我們的想法向各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都表達(dá)了。
把時(shí)間放到六年之后思考，前面幾年，房地產(chǎn)的框架是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的框架下做的。但限購(gòu)從本質(zhì)上來說，不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的政策，而是反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的政策。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最敏感的、起決定作用的是價(jià)格、成交量等，如果供求關(guān)系不平衡就靠?jī)r(jià)格平衡。限購(gòu)、限價(jià)的出臺(tái)，實(shí)際上令市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮最重要作用的幾個(gè)力量都不起作用了。
論住宅住宅行業(yè)未來會(huì)過剩
南都：其實(shí)調(diào)控跟你們公司關(guān)系不大。
潘石屹：從比較個(gè)人的角度來說，最近這些年，所有出臺(tái)的調(diào)控措施跟我們S O H O中國(guó)沒有任何關(guān)系。我們做商業(yè)地產(chǎn)，無論限面積、限購(gòu)、限戶型，或者90/70，所有政策都是針對(duì)住宅，包括住宅里面要配建保障性住房等等，一切政策都跟我們沒有關(guān)系。我們是超脫了經(jīng)濟(jì)利益的旁觀者。
我們看主流，一個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期壟斷或者實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)就會(huì)發(fā)展得慢，無論社會(huì)產(chǎn)品的供給，還是社會(huì)服務(wù)，都比較差。所以，這時(shí)再看房地產(chǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)我們是不是實(shí)行了一些政策，令現(xiàn)在的房地產(chǎn)退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代去了？
限購(gòu)，實(shí)際上把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中鼓勵(lì)人們、激勵(lì)人們把房子蓋得更好的動(dòng)力喪失了。沒把社會(huì)中最需要的資金、土地、材料、管理技術(shù)等資源配置好。
南都：今年持續(xù)限購(gòu)，也有的地方限價(jià)，你認(rèn)為住宅市場(chǎng)會(huì)怎樣？
潘石屹：中小城市，沒有限購(gòu)的城市發(fā)展會(huì)偏慢一點(diǎn)。從大趨勢(shì)來說，中國(guó)還是在不斷地城市化，從農(nóng)村到小城市，從小城市到中城市，從中城市到大城市，這是一個(gè)大的趨勢(shì)。而限價(jià)、限購(gòu)，讓外地人不能購(gòu)買，從某種程度上是一個(gè)反城市化的現(xiàn)象。
設(shè)想一下，如果在中國(guó)大范圍地限購(gòu)限價(jià)5年、10年，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)、對(duì)房屋產(chǎn)品的質(zhì)量等各方面影響都會(huì)非常大。因?yàn)橄迌r(jià)，開發(fā)商改賣毛坯房了，不做精裝房了，原來努力多年才開始做精裝房，如今又退回去了。算了，咱們不談這，總之，最重要的還是取決于政府。
說建筑精裝修的房子更環(huán)保
南都：可是，如你所知，大品牌開發(fā)商萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等也被曝出質(zhì)量問題。
潘石屹：現(xiàn)在建的房子質(zhì)量要比十年前建得好得多，無論戶型、用料。十年前建的房子，又會(huì)比二十年前建得好；二十年前建的，又會(huì)比三十年前建得好。如果非常客觀地看中國(guó)這三十年房子的變化，任何人，只要不帶有任何偏見，一定會(huì)得出和我一樣的結(jié)論。
南都：但也有不少專家學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)的建筑，多數(shù)設(shè)計(jì)使用壽命只有50年，變“短命”了。
潘石屹：壽命縮短是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、“文革”之前建的，質(zhì)量不好的房子。現(xiàn)在出現(xiàn)大量的投訴，比如萬(wàn)科，背后另有原因。真正要把房子質(zhì)量提高，開發(fā)商就一定要做精裝修。如果做毛坯房，一家一戶裝修，不但浪費(fèi)材料和設(shè)計(jì)，而且整棟樓有一段時(shí)間都在裝修，有噪音、粉塵、還有污染。但開發(fā)商統(tǒng)一購(gòu)買材料、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、有專屬監(jiān)理公司，有專門的材料檢驗(yàn)系統(tǒng)，整套工程一起做，比一家一戶裝修的質(zhì)量高得多，也更環(huán)保。
當(dāng)然，精裝修過程中也會(huì)碰到各種各樣問題。我十多年前做的SO H O現(xiàn)代城就是精裝房，也曾遭到特別大的投訴。我們冬季施工時(shí)，在混凝土里放的防凍劑到了夏天會(huì)釋放出氨氣，氣味非常難聞。實(shí)際上，原來做毛坯房時(shí)也是按政府規(guī)定放這個(gè)防凍劑。問題曝光以后，政府馬上重新修改標(biāo)準(zhǔn)，要求冬季防凍劑再不能用含有氨的，這個(gè)問題就解決了，實(shí)際上也是行業(yè)的進(jìn)步。如果開發(fā)商賣的是毛坯房，而裝修隊(duì)伍五花八門，如果出了質(zhì)量事故，很難有人去負(fù)責(zé)。
南都：如何避免精裝房出現(xiàn)不環(huán)保的情況？
潘石屹：嚴(yán)格檢驗(yàn)。地板供應(yīng)廠家、家具供應(yīng)廠家是不是環(huán)保的？開發(fā)商有沒有能力把不環(huán)保的、造成污染的排除在外？美國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)綠色建筑環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)叫L E E D.SO H O中國(guó)從2007年開始承諾所有的建筑都要達(dá)到美國(guó)LEED標(biāo)準(zhǔn)。我覺得，達(dá)到一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這樣才是工業(yè)化的產(chǎn)品。至于大氣污染，開發(fā)商可以采用過濾系統(tǒng)，改變室內(nèi)的空氣質(zhì)量。
看廣州暫不考慮進(jìn)駐
南都：我想知道廣州的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)有炸彈？
潘石屹：我們?cè)V州考察過多次。2007年SO H O中國(guó)上市時(shí)，我們計(jì)劃要在北京、上海、廣州、深圳開發(fā)。但考察后，覺得廣州商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如北京和上海。
考察一個(gè)城市適不適合做商業(yè)地產(chǎn)，一般看它的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)不發(fā)達(dá)，這是直覺。另外，我們做商業(yè)地產(chǎn)還有四個(gè)指標(biāo)：一是城市G D P的總量，衡量城市經(jīng)濟(jì)體量是大還是小。二是城市人均G D P是高還是低，體量大、可人口的數(shù)量多的話，就可能是一個(gè)比較貧困的城市，人均G D P是反映城市富有不富有的指標(biāo)。三是每平方公里的土地上、城區(qū)面積上擁有的G D P是多大？這個(gè)指標(biāo)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說特別重要，它反映城市的繁華程度。如果城市很小，但每平方公里的G D P額度非常高，那它就繁華。無論商業(yè)還是辦公樓，都希望在這個(gè)城市的繁華地段做，從第三個(gè)指標(biāo)就特別能看出城市能不能做商業(yè)地產(chǎn)。最后一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)最重要的指標(biāo)，就是看城市第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))占G D P的比重是高還是低，只有在第三產(chǎn)業(yè)占G D P比重高的時(shí)候，才需要辦公樓。
南都：那你們有打算什么時(shí)候進(jìn)入廣州嗎？
潘石屹：去年，我們又帶隊(duì)到廣州考察過。廣州第一個(gè)指標(biāo)很好，G D P的總量和北京、上海都差不多的。第二、三個(gè)指標(biāo)，人均G D P、單位面積上的G D P也差不多。第四個(gè)指標(biāo)是第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))占G D P的比重，廣州在這個(gè)指標(biāo)上差好多。我記得北京是75.4%，上海接近60%，廣州周圍工廠占的比重是比較大。第二產(chǎn)業(yè)對(duì)辦公的需求量不高，所以，廣州辦公樓的租金就老起不來。
南都：依你所言，廣深的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有炸彈嗎？
潘石屹：我覺得“炸彈”主要還是說住宅。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不管怎么樣，也不可能形成一個(gè)炸彈。住宅目前的租金回報(bào)率已經(jīng)非常低了，量很大，開發(fā)商建的速度也快。此外，住宅千家萬(wàn)戶的，先付首付，然后貸款，一旦房?jī)r(jià)跌下去，甚至?xí)裣愀鄣?997年一樣形成負(fù)資產(chǎn)。
批小產(chǎn)權(quán)房是最大的房地產(chǎn)問題
南都：如果G D P再高的話，百姓更買不起房了。小產(chǎn)權(quán)房或許會(huì)因此更瘋狂。
潘石屹：政府根本不應(yīng)該叫它“小產(chǎn)權(quán)房”，這是誤導(dǎo)。小產(chǎn)權(quán)房是那些做非法建筑的開發(fā)商，自己起的好聽的名字，其確切的名字是違法建筑或者非法建筑。可開發(fā)商這樣打廣告，社會(huì)、媒體、政府就認(rèn)可了，也跟著叫“小產(chǎn)權(quán)房”。其實(shí)，在我們國(guó)家的法律制度和政策里面，是沒有小產(chǎn)權(quán)這一說的。只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)，合法的還是不合法的，并沒有大小之分。
南都：目前國(guó)土部表示要清理，你怎么看？
潘石屹：越早越好。如果說房地產(chǎn)有一個(gè)炸彈，那不在商業(yè)，也不在住宅，最怕的就是游離于法律和制度之外的事情。我們應(yīng)該反思。為什么會(huì)有那么多違建出現(xiàn)？這對(duì)一個(gè)人的誠(chéng)信問題有多大的危害？事實(shí)上，假發(fā)票現(xiàn)象和小產(chǎn)權(quán)房是一樣的，現(xiàn)在還很難管。
南都：沒有好的辦法？
潘石屹：十年前管跟現(xiàn)在就不一樣，五年前管跟現(xiàn)在就不一樣，一開始根本就不嚴(yán)格，所以才造成今天這樣的局面。
我覺得應(yīng)該從這樣的角度思考：第一，是不是在這個(gè)法律之外有違法亂紀(jì)的人老去違法？第二，現(xiàn)行法律合理不合理，是不是框框有點(diǎn)太窄了，太窄的話就要調(diào)整法律。多少年來，政府在土地法規(guī)和政策上沒有做任何的調(diào)整，所以任何一點(diǎn)小小的調(diào)整，都可能受到阻力。所以，我覺得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問題，就是小產(chǎn)權(quán)房的問題。
南都：有沒有補(bǔ)救辦法？
潘石屹：很難。以北京為例，北京的小產(chǎn)權(quán)房超過30萬(wàn)套，如果一個(gè)家庭平均三點(diǎn)幾個(gè)人，就有100萬(wàn)人。這個(gè)城市里面如果有100萬(wàn)人住在非法建筑里面，那拆了讓100萬(wàn)人住哪？不太現(xiàn)實(shí)。
最好的辦法就是要調(diào)整土地法律，把法律適當(dāng)?shù)卣{(diào)整得寬一點(diǎn)。在法律面前，該罰款的罰款、該補(bǔ)交出讓金的補(bǔ)交出讓金。不然，社會(huì)再往前走，可能小產(chǎn)權(quán)房就在政府的公共用地、在未來的規(guī)劃道路上。今天不拆，住的時(shí)間越長(zhǎng)越有問題，最后的結(jié)果可能就是出現(xiàn)自焚現(xiàn)象。3年前，成都的唐福珍自焚，就是這么回事。
