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2025年08月21日
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10月9日，國土部智囊機構——中國土地勘測規劃院發布了一篇題為“房地產行業價漲量跌現象探析”的報告，指出“9月份以來出現的‘價漲量跌’問題可能是個危險的信號，沒有實體經濟復蘇和適當的調控政策應對，房地產行業會走向一個更危險的極端。
平時極少對外界發聲的土地規劃勘測院，此次的表態意味深長，是國內樓市政策調整的開始，還是政府姿態性的吹風，各方爭議不斷。
“收緊”之聲有跡可循
實際上，此前有關樓市的政策一直在悄然出臺。
銀監會早在8月就已經開始對房地產市場運行及信貸風險進行摸底，并形成相關報告，明確指出在樓市持續復蘇后，開發商一房多賣、重復騙貸及串謀購房者制造“零首付”等違規放貸現象正在重演。
隨后發布的《關于進一步加強按揭貸款(資訊,產品,論壇)風險管理的通知》要求“嚴格遵守第二套房貸(資訊,產品,論壇)的有關政策不動搖”；《關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知》，也使得房開商失去了一條融資途徑。
而房地產企業負債率也呈持續上升趨勢，大中型房地產企業的平均資產負債率已經在60%左右，而極少數開發商的負債率竟超過85%。
另外，寄希望于IPO融資這條路的房企也并不輕松。據記者了解，證監會正醞釀將房地產融資的相關土地核查文件征求國土資源部意見，如不合規則，證監會將要求房地產企業整改。此舉勢必對房地產企業融資形成約束，盡管長期有助于地產市場規范發展。
政策的接連出臺使得房地產行業調控從緊的說辭有跡可循，有分析人士甚至嗅出房地產業宏觀調控可能卷土重來的味道。實際上，政府對房地產市場的調控并非表面那般簡單。
房價地價爭議
其實，究竟是什么導致房價高企才是問題的癥結所在。此前全國工商聯房地產商會表示，房地產開發企業項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%。
而中國土地勘測規劃院的報告則顯示，多數地價占房價比例在15%~30%之間，平均為23.2%，其中在30%以下的約占78%。國土部認為，最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關系，并非地價。
兩方得出了截然不同的結論。是因為全國工商聯提供的報告中忽略了開發商企業利潤的部分，結論只是土地成本和樓盤建設成本的比值；而國土部的計算方式則忽略了土地出讓之后產生的土地增值稅等附加成本，僅僅是土地出讓金價格和樓盤出售價格的比值。
由全國工商聯房地產商會提交給兩會代表的這份提案的起草人是開發商資助的REICO工作室，其初衷也只是希望政府能減少賦稅，扶植房地產行業、企業的發展。這恰恰代表了兩方集團的利益紛爭，為己方說話無可厚非。
在隨后發布的“房地產行業價漲量跌現象探析”中，國土部指出，6月份以后國內房價以每個月環比1%的遞增速度增長，但是交易面積卻逐月大幅度下降，這是非常危險的預兆，應該針對房地產市場過度投機的問題，出臺系列強化政策。
中國房地產測評中心主任龍勝平表示，這并不是僅僅針對房價而談房價。這說明以上市和擴大銷售額為目的的策略，跑贏了以單個項目利潤為追求的模式。根據國土部的邏輯，地價并非房價暴漲的推手，“房地產開發只能以減少利潤來壓低房價”，并暗示房開商“和政府攜手穩定市場才是王道”。
市場供應向三極轉變
無獨有偶，住建部部長姜偉新的一篇署名文章，點出了下一步工作的精髓——必須建立分層次供應的住房體系，鼓勵自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。
住建部副部長齊驥更加細化了這方面內容，即今后房地產市場應該繼續完善，從政府保障和市場提供的兩極提供模式，轉變為政府保障、政府支持和市場提供三極的住房提供模式。
中國房地產目前仍是二元政府職能、二元市場結構的非完全競爭市場，因此，二次房改應該有更為深刻的產業變革內容，目前并不是合適的時機。
“與此前的房地產調控政策比較，2009年的房地產調整政策的預警性更強。”日前，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在接受媒體采訪時表示：“如果出口或者投資的增長超出預期，就可能為房地產政策加大結構性調整力度提供了空間。”
業內人士比較一致的看法是，在年底之前，房地產的政策應該不會做太大的調整。作為維持經濟穩定、GDP保八的重要方面，房地產的功能依然需要強化。但是這并不是說對房地產高投機行為放任不管，放任泡沫而發生較大的系統風險。
據記者了解，在供地制度方面，國土資源部在明年可能會進一步制定合理的彈性土地供應制度，靈活調整提地供應量。明年政府對保障性住房的扶持力度將會繼續加大。
公積金貸款建設保障性住房的試點工作已經開始啟動，這表明一直以來被視作保障性住房建設瓶頸的資金來源又有了新的突破。
“目前，國土資源部已經率先整頓土地市場，下一步住建部可能會出來整治投機因素帶來的空置房問題。”豐瑞世紀地產分析師戴曉光認為。
