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2025年08月18日
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2012年或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)金融的啟動(dòng)之年
巴曙松(國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長，3月23日他在上海銅鋁峰會(huì)上發(fā)言)：從房地產(chǎn)行業(yè)本身的金融、現(xiàn)金流和資金流來看，二三季度的時(shí)間點(diǎn)將比較關(guān)鍵，一方面是由于2008-2009年開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目期限基本上是2-3年，今年將會(huì)進(jìn)入貸款的還款高峰期，另一方面此前大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也將進(jìn)入償還高峰期。由于貸款和信托償還疊加的壓力，今年二三季度將是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)間窗口，如果房地產(chǎn)銷售沒有明顯回暖，房地產(chǎn)企業(yè)必將尋求更多元化的融資渠道。2012年或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)金融的啟動(dòng)之年。
房價(jià)漲跌不以主觀意志為轉(zhuǎn)移
陳淮(中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長，3月22日他在青島城市觀點(diǎn)論壇上發(fā)言)：房地產(chǎn)的“四個(gè)時(shí)代”已過去了：第一，依靠超低的利率、過度便宜的貨幣供給，過度寬松的貨幣政策那個(gè)時(shí)代過去了；第二，依靠恐慌性需求，過度占用資源需求，為賣而買的需求支持市場(chǎng)景氣的那個(gè)時(shí)代過去了；第三，依靠不斷漲價(jià)才能活著，才有錢賺的那個(gè)時(shí)代過去了；第四，無風(fēng)險(xiǎn)地投資、無風(fēng)險(xiǎn)地賺錢，風(fēng)險(xiǎn)過度集中在開發(fā)商以外的消費(fèi)者、政府和銀行等其他市場(chǎng)參與者、利益相關(guān)者的那個(gè)時(shí)代過去了。但是我認(rèn)為房地產(chǎn)還有20年的輝煌期，這并不意味著還有20年的連漲期。在未來的5—20年周期內(nèi)，自住性需求將成為市場(chǎng)的主體，將成為影響供求關(guān)系和價(jià)格變動(dòng)的主導(dǎo)性因素，這叫常態(tài)。你以為像賣白菜一樣賣房子才叫常態(tài)？那本來就是錯(cuò)的，你以為發(fā)高燒才是健康，那本來就是錯(cuò)的。所以明顯降溫可以更好地描述為走向常態(tài)更合適一些。適當(dāng)放松貨幣的政策是市場(chǎng)常態(tài)，有漲有跌的房價(jià)變化將成為市場(chǎng)常態(tài)。別以為房價(jià)從長期看是一個(gè)上漲的，就在任何一個(gè)地方就是只漲不跌的，但也別認(rèn)為房價(jià)理性回歸就是只跌不漲的。所以這都有客觀規(guī)律，不以我們主觀意志為轉(zhuǎn)移。
城鎮(zhèn)化是未來十年經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵
許小年(中歐國際工商學(xué)院教授，3月24日他合肥做題為《全球和中國經(jīng)濟(jì)的艱難調(diào)整》的演講)：中國如果能堅(jiān)持改革開放，至少還能保持十年的中度經(jīng)濟(jì)增長。中國經(jīng)濟(jì)增長潛力還在，國內(nèi)的需求足夠支持中國經(jīng)濟(jì)以比較高的速度再增長十年。這些需求有兩大塊：第一大塊叫城鎮(zhèn)化，第二大塊是服務(wù)業(yè)。 我們?cè)O(shè)想一下，一兩億農(nóng)民進(jìn)城，還要蓋多少房子？還要開多少商店？還要建多少醫(yī)院？所以城鎮(zhèn)化是我們經(jīng)濟(jì)增長一個(gè)非常大的潛力，目前的限購政策只是打壓了需求，并沒有消除需求。第二個(gè)增長空間在服務(wù)業(yè)，中國的服務(wù)業(yè)占GDP的比重不到40%，而印度是50%，日本超過60%，美國是80%。
城市化的關(guān)鍵 取決于人的城市化
李華芳(上海金融與法律研究院研究員，他在《全球商業(yè)經(jīng)典》2012年3月號(hào)撰文指出)：美國三一學(xué)院經(jīng)濟(jì)系終身教授文貫中先生在之前的研究中對(duì)比過新浦東和老浦西模式，在租界時(shí)期的浦西其設(shè)施顯然不如現(xiàn)在的新浦東，但有意思的是其容納的人口卻高于現(xiàn)在的浦東。顯然這并不簡單是因?yàn)樵O(shè)施的關(guān)系，而是因?yàn)橹贫鹊膹椥允沟闷治骺梢晕{更多的人口。這也帶給城市發(fā)展一個(gè)新的啟示，也就是說能否改進(jìn)制度，以便吸納更多的人口進(jìn)城。城市化是一個(gè)復(fù)雜的過程，因而不可能一蹴而就，也不會(huì)因?yàn)檎母深A(yù)而一下子造就城市，造成沒人的空城倒有可能。但這不是城市化，城市化的關(guān)鍵取決于人的城市化，也就是城市能容納更多的人。
中國城市化得不到更強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)刺激
周其仁(北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授，3月16日他在《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》發(fā)表文章《城鄉(xiāng)中國》指出)：不論有多少人偏好于“更平衡的增長”，全球范圍的證據(jù)卻表明，人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所包含的邏輯就是在流動(dòng)中聚集，然后再流動(dòng)、再聚集，直至人口、經(jīng)濟(jì)和財(cái)富在地理上集中到一個(gè)個(gè)面積奇小的地方去。這正是“城市化”本來的含義。以東京為例，東京在僅占全日本4%面積的空間里聚集了25%的人口，2010年度東京的人均國民生產(chǎn)總值7.2萬美元，高出日本全國平均值的67.4%，東京一個(gè)地方就占日本總產(chǎn)出的40%。放長了眼光來打量，這個(gè)變化趨勢(shì)在全球范圍內(nèi)迄今依然有增無減，“城市化”大潮不可阻擋。中國的特色在于，人口聚集久久得不到更強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)聚集的召喚和刺激，從而在很長的歷史時(shí)期里不曾給城市化以應(yīng)有的推動(dòng)。
