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2025年08月24日
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城市群的形成和城市人口重新布局使城市房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)上升，未來房地產(chǎn)供給方面的矛盾是主要矛盾，房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，需求壓下來之后不能再傷害供給。
中國城市化快速推進和人口重新分布是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力，2011年中國城市化率超過50%，從趨勢上看，城市化的過程還在推進，每年年增0.8個百分點，城市群的形成和城市人口重新布局也使城市里面的房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)上升。
從整個城市化推進進程來看，未來還會產(chǎn)生更多的特大城市和大型城市，這些部分房地產(chǎn)的供給方面的矛盾是主要的矛盾。
中國的主要城市化還會存在較大的推進，城市本身房地產(chǎn)供應(yīng)有缺口主要問題是供給方面問題，需求壓下來之后不能傷害供給。如果大力打擊需求，導(dǎo)致開發(fā)商不買地，不開發(fā)了，當(dāng)新一輪市場復(fù)蘇之后出現(xiàn)比較大的供給損害。中長期看要用市場化手段加大供給，鼓勵開發(fā)商開發(fā)更多產(chǎn)品，使競爭方式抑制房價，不是簡單通過限購。
如今房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型直接推動力是近期房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，這個調(diào)控政策不僅僅是在房價打壓，也包括一攬子措施，重點滿足剛性需求的政策導(dǎo)向。第二個驅(qū)動力就是中國的城市化快速推進和人口重新分布，這使得城市里面的房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)上升。
去年開始的大規(guī)模保障房建設(shè)，一方面帶動房地產(chǎn)投資的對沖商品住宅回落影響，同時加速在房地產(chǎn)市場的一個市場軌和保障軌雙軌體制大致輪廓形成。
目前中國的整個房地產(chǎn)市 場非常的分散，所以這一輪轉(zhuǎn)型和調(diào)整會使行業(yè)的集中度明顯提升，分工細化和專業(yè)化程度的提高。我們看到2011年全國地產(chǎn)銷售前20強市場占有率從最開始 10%不到，現(xiàn)在逐步上升到25%，不同的地產(chǎn)商策略開始出現(xiàn)一些差異化，我們既看到了做量的，好水快流的，像萬科，金隅這種高周轉(zhuǎn)快速銷售；又看到了標(biāo) 準中高端人群布局核心城市和中高端樓，像瑞安；第三類就是強調(diào)普通住宅開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開發(fā)混業(yè)的多業(yè)態(tài)嘗試；第四類是在一二線核心區(qū)域進行商業(yè)綜合體 開發(fā)，比如萬達這樣的模式；第五類就是做工業(yè)配套的開發(fā)。
沿海和東西部地區(qū)不同的增長點使我們的房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局，在不同地區(qū)的分化越來越明顯，從土地出讓區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金貢獻比例，中西部明顯上升，沿海反而影響比較大，占比下降。從中國的城市化總體上來看，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大，但是從長期來看，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)定位為一個加工制造業(yè)的屬性還是有比較大的成長空間。
一線城市的商業(yè)地產(chǎn)未來成長空間開始顯現(xiàn)，因為與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期比較晚，但是持續(xù)比較長。目前我國商業(yè)地產(chǎn)基本情況，大部分是低端， 購物中心占比比較小，寫字樓甲級，倉儲業(yè)70%修建于90年代以前，這幾方面應(yīng)該有現(xiàn)實巨大商業(yè)地產(chǎn)需求空間，一線城市的商業(yè)用地目前開始凸現(xiàn)成長空間。
