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2025年08月21日
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在嚴(yán)格查處了多年農(nóng)村耕地非法占用之后，國(guó)土資源部首次把目光轉(zhuǎn)向了土地儲(chǔ)備制度中的腐敗問(wèn)題，一輪反腐風(fēng)暴在未來(lái)或難避免。
2009年10月10日是國(guó)土資源部要求地方匯總土地儲(chǔ)備情況的最后期限，在時(shí)近一個(gè)月前下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》(下稱(chēng)“通知”)中，除了要求上報(bào)土地出讓價(jià)款總額、建設(shè)用地總量等“常規(guī)動(dòng)作”外，還特別要求地方政府和主管部門(mén)對(duì)土地儲(chǔ)備制度的“防范腐敗機(jī)制”以及實(shí)施情況進(jìn)行檢查，并向國(guó)土資源部一并匯報(bào)。
10月10日后，國(guó)土資源部將派出調(diào)研組到各城市進(jìn)行檢查調(diào)研，其中亦包括土地儲(chǔ)備領(lǐng)域的防范腐敗機(jī)制及其具體運(yùn)行情況。
首查土地儲(chǔ)備腐敗
盡管首次迎來(lái)了長(zhǎng)達(dá)8天的國(guó)慶假期，但全國(guó)國(guó)土系統(tǒng)的公務(wù)員恐怕很難休息，因?yàn)椤巴ㄖ痹?月4日下發(fā)，而10月10日就是全國(guó)匯總最后情況，首次全國(guó)土地儲(chǔ)備制度，國(guó)土資源部只留出了一個(gè)月的時(shí)間。
“如果僅僅是常規(guī)數(shù)據(jù)的一些匯總，比如出讓金總額，新增建設(shè)用地總量等，這些日常都有統(tǒng)計(jì)，但是要求上報(bào)的還包括土地儲(chǔ)備領(lǐng)域的反腐機(jī)制以及落實(shí)、運(yùn)行情況，這些日常我們沒(méi)有成文的總結(jié)，所以這部分的壓力是比較大的。”9月24日上午，北京市國(guó)土局的一位工作人員告訴記者。
消息人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》透露，關(guān)于土地儲(chǔ)備“防腐”“反腐”，“通知”明確了幾個(gè)檢查的環(huán)節(jié)，其中包括收購(gòu)——管理——一級(jí)開(kāi)發(fā)——出讓鏈條上的決策主體、決策程序、價(jià)格確定等，重點(diǎn)是這些環(huán)節(jié)上防腐、反腐機(jī)制的設(shè)計(jì)運(yùn)行情況。
記者了解到，中國(guó)內(nèi)地的土地儲(chǔ)備制度舶來(lái)于香港，全面建立于2002~2004年之間，系采用政府收購(gòu)“生地”——即未完成拆遷、水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施的土地，而后經(jīng)由一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)達(dá)到“熟地”標(biāo)準(zhǔn)——即土地平整，水電氣熱齊全后，由招拍掛投入土地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式。
與此同時(shí)，與土地儲(chǔ)備“防腐反腐”有關(guān)，國(guó)土資源部還要求各地方政府上報(bào)土地儲(chǔ)備資金管理以及使用情況。這部分資金通常由地方財(cái)政撥款與銀行信貸組成，數(shù)額不菲，因此其使用和日常管理是否平穩(wěn)完善，意義非常。
2006年，央行曾一度決定要求商業(yè)銀行不得為地方土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)提供貸款或授信，彼時(shí)央行給出的理由是地方土地儲(chǔ)備中心不具備獨(dú)立法人資格，其運(yùn)營(yíng)也并非公司企業(yè)一般透明，容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。
顯然，對(duì)于土地儲(chǔ)備領(lǐng)域存在防腐、反腐問(wèn)題，政府早已有所關(guān)注。
擴(kuò)大投資的“籌碼”
“這次緊急的檢查，仍然是在擴(kuò)大內(nèi)需、落實(shí)投資刺激政策的背景下進(jìn)行的，實(shí)際上與落實(shí)投資關(guān)系密切，國(guó)務(wù)院的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)很重視。”前述消息人士透露。而國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在9月9日國(guó)土資源部的一次工作會(huì)議上表示，在供地方面，國(guó)土系統(tǒng)有“做得不到位的地方”。
此前，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在一次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上對(duì)在場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和官員特意提到，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)有了快速回暖的勢(shì)頭，但兩個(gè)先行指標(biāo)的回落，仍要引起重視。而兩個(gè)所謂“先行指標(biāo)”，一個(gè)是開(kāi)發(fā)投資增幅，一個(gè)是開(kāi)工量。
實(shí)際上，這兩個(gè)指標(biāo)與土地儲(chǔ)備制度以及土地是否出讓到足夠?qū)嵙M(jìn)行開(kāi)發(fā)、投資的機(jī)構(gòu)手中密切相關(guān)，在國(guó)土資源部此次下發(fā)的“通知”中，與此相關(guān)也提出了要求地方政府將“土地儲(chǔ)備制度落實(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的發(fā)揮作用的情況”一并上報(bào)。
“如果土地儲(chǔ)備制度預(yù)留了一級(jí)開(kāi)發(fā)商或者各種關(guān)系密切的企業(yè)獲得土地，而這些企業(yè)又沒(méi)有足夠的資金能力進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，就會(huì)造成開(kāi)工面積、投資總額都下降的情況。”9月24日，一位香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的老板告訴記者，在他看來(lái)，他期待這次對(duì)土地儲(chǔ)備制度防腐、反腐的調(diào)研檢查，已經(jīng)許久。
SOHO(中國(guó))聯(lián)席總裁潘石屹（新聞 博客）就提到了北京三塊土地的出讓?zhuān)謩e是2007年12月，中關(guān)村甲3號(hào)地塊土地招標(biāo)中，開(kāi)價(jià)第二位的龍湖中標(biāo)，次年 7月，四惠地塊土地招標(biāo)中，報(bào)價(jià)第二的金地中標(biāo)；隨后，廣渠路36號(hào)地被“北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司和北京城建興華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合競(jìng)標(biāo)體”，以26億元，投標(biāo)價(jià)第五名的價(jià)格奪標(biāo)。
潘石屹表示，這些案例讓他一度十分迷惑。而在當(dāng)下?tīng)?zhēng)奪火熱的位于北京國(guó)貿(mào)橋西北角的NE191A地塊中，潘石屹也經(jīng)常聽(tīng)到市場(chǎng)消息流傳，其一級(jí)開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))已經(jīng)被“內(nèi)定”獲得這塊土地的開(kāi)發(fā)權(quán)。微妙的一級(jí)開(kāi)發(fā)，在此刻被表現(xiàn)得淋漓盡致。
而此環(huán)節(jié)，亦在“通知”開(kāi)列重點(diǎn)檢查的環(huán)節(jié)之列。
檢查組“追身”抽查調(diào)研
馬不停蹄。
記者了解到，在10月10日完成匯總之后，國(guó)土資源部將針對(duì)各地的建設(shè)及運(yùn)行情況進(jìn)行重點(diǎn)問(wèn)題的研究，并提出完善的措施。而在10月到12月之間，國(guó)土資源部將選擇部分城市調(diào)研檢查。
而這其中，自然包括“通知”開(kāi)列的土地儲(chǔ)備制度“防腐、反腐”的相關(guān)內(nèi)容。“至于城市，要根據(jù)檢查匯總的情況，在特大型中心城市、大型、中型、小型城市(鎮(zhèn))中進(jìn)行分類(lèi)選取，以達(dá)到了解全面情況的目的。”前述消息人士向記者透露。
“文件的抬頭寫(xiě)的很簡(jiǎn)單，沒(méi)有太多的官話(huà)，說(shuō)是為了落實(shí)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批示，健全土地儲(chǔ)備制度。”前述消息人士告訴記者。而根據(jù)記者目前掌握的情況，調(diào)研檢查組的相關(guān)事宜，已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)作組建。
據(jù)了解，該調(diào)研檢查組可能由土地利用司以及國(guó)務(wù)院派駐地方的土地督察局為主，輔以相關(guān)專(zhuān)家以及直屬事業(yè)單位的人員組成，盡管首次提出了對(duì)土地儲(chǔ)備制度防腐、反腐的要求，但從現(xiàn)有情況顯示，尚未顯示監(jiān)察部在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，加入此次活動(dòng)。
“現(xiàn)在實(shí)際上還不了解這個(gè)領(lǐng)域腐敗問(wèn)題的全貌，所以還要看調(diào)研以及匯總上來(lái)的情況，相比于違法征占農(nóng)地等顯性的土地違法違規(guī)，這個(gè)領(lǐng)域的問(wèn)題還比較隱蔽。”一位專(zhuān)家向記者如此評(píng)價(jià)，因此，像監(jiān)察部介入土地違法違規(guī)案件那樣介入土地儲(chǔ)備領(lǐng)域的反腐、防腐，短期內(nèi)是不太可能的，“當(dāng)然，要具體分析，如果有大案發(fā)生，介入也是必然的。”他說(shuō)。
潘石屹則表示，土地招標(biāo)規(guī)則的另一不合理之處是一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用現(xiàn)有招標(biāo)制度缺陷曲線(xiàn)拿地，很多一級(jí)開(kāi)發(fā)商在土地掛牌時(shí)設(shè)置種種陷阱，如虛高成本，增加二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻；土地上設(shè)置障礙，“凈地不凈”；或在合同中規(guī)定一些苛刻的附加條款，如無(wú)理的“回購(gòu)”條款等。這些做法的結(jié)果就是土地成本的大幅增加和交易難度加大。也使得很多優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，失去了公平性。
