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2025年08月24日
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理想很豐滿，嗅覺靈敏的商人在城市化進程中看到了商機，而這商機不再是簡單的修建一所房子。“簡單的模式不行了，任何一個時代都會淘汰一些簡單 的模式?！北贝筚Y源集團總裁余麗說。2月28日，在中央黨校課題組“中國城鎮(zhèn)化發(fā)展與城市運營”研究成果發(fā)布會上，余麗透露，北大資源準(zhǔn)備整合旗下教育、 醫(yī)療、IT資源和方正集團旗下的產(chǎn)業(yè)資源，做城市運營商。
不只一家開發(fā)商提出做城市運營商的戰(zhàn)略理念。其中既有中國建筑、中鐵置業(yè)等包含全產(chǎn)業(yè)鏈的央企的身影；亦有云南城投、中南建設(shè)、陸家嘴等有地方資源優(yōu)勢的國企；更有一些嗅覺靈敏的如陽光100、萬通等受資金、土地等資源困擾的民營房地產(chǎn)企業(yè)。
描述一個美麗的故事，最短時間做一個成熟的項目，尋找最佳的商業(yè)模式，然后去更多的地方復(fù)制。眼下，立志于轉(zhuǎn)型城市運營商的開發(fā)商們幾乎都在做這件事。然而，先行者有時也很受傷。
城市運營的商機
渴望擺脫“土地財政”、迫切希望植入產(chǎn)業(yè)的地方政府，對開發(fā)商提出的城市運營模式十分感興趣。中央黨?？粕绮拷淌谙虼毫峤邮苡浾卟稍L時表示， “在調(diào)研過程中有政府官員跟我們講，政府能力是有限的，城市的發(fā)展需要政府與運營商共同合作，從短期行為變成對城市負責(zé)的長期行為?！?/p>
向春玲指出，城市運營涉及面廣，基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療、就業(yè)這些問題，是當(dāng)?shù)卣铌P(guān)心的。能夠提供這些資源支持的企業(yè)，才會被政府接納。而這 就是北大資源集團等城市運營商的機會。據(jù)了解，北大資源集團2009年重新進入中國的地產(chǎn)行業(yè)，目前在北京、濟南、開封、武漢、重慶等7個城市擁有項目。
向春玲教授介紹，運糧河項目是中央黨校課題組重點跟蹤的對象。2010年7月，北大資源集團和河南開封市簽約。本報記者獲取的內(nèi)部資料顯示，北 大資源集團首先擬在運糧河組團8至10平方公里核心啟動區(qū)內(nèi)，分別開發(fā)3000畝數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)——包括河南省數(shù)據(jù)中心、中原數(shù)字出版基地、中原數(shù)字 印刷基地、中原數(shù)字版權(quán)基地、中原數(shù)字出版外包基地、信息技術(shù)創(chuàng)新與孵化基地等和2400畝生態(tài)宜居區(qū)——配套有學(xué)校、醫(yī)院、健康養(yǎng)療中心等配套設(shè)施。
對開封市來說，它看中的顯然是北大資源集團后面的獨特“資源”：教育、醫(yī)療、科技等。因此，核心區(qū)將啟動建設(shè)一個復(fù)合型特色示范區(qū)，計劃植入北京大學(xué)與方正集團的科技、教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源。這個示范區(qū)最快將于年底就有產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式啟動。
據(jù)前期評估，示范區(qū)建成后將年新增營業(yè)收入300億元，產(chǎn)業(yè)區(qū)年利稅100億元，新增居住人口、學(xué)生及從業(yè)人員達到10萬人以上。北大資源城市 運營的開發(fā)模式將產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅同步啟動，均衡發(fā)展，避免形成有城無產(chǎn)或有產(chǎn)無城的死城、睡城現(xiàn)象。中央黨校報刊社社長肖勤福說，運糧河項目若建設(shè)成 功，將成為各地城市運營的示范。
其他開發(fā)商也在搶占這樣的先機。不久前北京萬通剛剛和陜西省西咸新區(qū)管委會簽約建設(shè)立體城市，總投資約300億元。華夏幸福基業(yè)集團也和沈陽、河北香河區(qū)政府簽約做綜合開發(fā)，單體項目面積動輒數(shù)平方公里。
博弈中的風(fēng)險
然而，如北大方正集團總裁張兆東所言，企業(yè)參與城市運營亦是新課題，還在探索的過程中。事實上，有一些企業(yè)在過去的土地一二級聯(lián)動開發(fā)中受了 傷。早前，云南城投受昆明市政府委托，對滇池周邊的土地做一級開發(fā)，但由于規(guī)劃的變更，土地出讓失去了最好的時機，導(dǎo)致企業(yè)前期投入的大量資金無法及時回 收，業(yè)績產(chǎn)生波動。
城市運營商必須面對種種“骨感”的現(xiàn)實。余麗指出，通?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市運營商和政府一起合作來做，政府看中企業(yè)的資金優(yōu)勢。由于城市運營所涉及的周期非常長，動輒需要上百億的投入，一般企業(yè)無力承擔(dān)。北大資源集團依托的是方正集團的金融板塊，資金基本不成問題。
城市政府的土地指標(biāo)十分有限，幾十平方公里的新區(qū)需要滾動開發(fā)。政府有階段性的政績需求，企業(yè)也要追求利益和利潤?！斑@是擺在我們和政府面前的問題，如何在平衡中求得雙方甚至多方的共贏發(fā)展，是未來要探討的方向。”余麗說。
和政府合作進行土地開發(fā)，與傳統(tǒng)的二級市場買地開發(fā)有很大不同，如何確保企業(yè)在土地一級開發(fā)過程中，政府能夠給予企業(yè)更多的政策支持，是其面臨的大問題。信用風(fēng)險也一直存在。如何確保政府承諾的兌現(xiàn)，需要企業(yè)的策略。
余麗在接受本報記者采訪時表示，和政府的博弈多是前期的談判，待合作確定后就會逐步縮小。政府為了當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展，對企業(yè)的資源有一些特殊的要求， 包括希望什么樣的產(chǎn)業(yè)入駐。企業(yè)則是用自己的資源換取政府的土地和市場，尋求合理的利潤空間。但城市運營項目周期較長，需要企業(yè)與政府著眼于長遠利益，尋 找最佳模式，共同培植新區(qū)域的成長。
