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2025年08月19日
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特約評論員，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長，教授級高級城市規(guī)劃師。歷任建設部城鎮(zhèn)住宅研究所所長、建設部政策研究中心副主任。是國家房改方案的主要起草人之一，房地產(chǎn)理論研究界的泰斗級人物。
兩首歌可以描述現(xiàn)在房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，一首是《霧里看花》，一首是《吻別》。
對房地產(chǎn)，政府的態(tài)度明確，一是堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖，二是促進房價的合理回歸，三是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其中關于房價的合理回歸是第一次提出來。怎么看待房地產(chǎn)發(fā)展？這是一個令很多人困惑的問題。
對于買房者來說，還在觀望或是彷徨，買還是不買？買會怎么樣？不買會怎么樣？對于地方政府來說，他們很焦灼，到底怎么辦？按照目前這種狀況發(fā)展下去可能會影響到地方政府的財政收入，對于開發(fā)商來說更是糾結(jié)。
半個月前，索羅斯的一位高官找到我，問我兩個問題，第一，中國搞房地產(chǎn)市場調(diào)控，到底想干什么？第二，中國那么多的流動性怎么消化？既然有那么 多流動性，就應該投入房地產(chǎn)。我告訴他：前兩年房地產(chǎn)已經(jīng)大量吸收了流動性，把房價抬得很高了，現(xiàn)在已經(jīng)限購限貸了。但是，在這位索羅斯官員看來，這些流 動性也沒有流到股票市場，沒有流到農(nóng)業(yè)市場、黃金市場、寶石市場、古董市場等等。
總體說來，房地產(chǎn)當下可以用兩首歌來形容，一首是《霧里看花》，另一首是《吻別》，這就是目前的市場態(tài)勢。
房地產(chǎn)發(fā)展到今天，仍然充滿變數(shù)，結(jié)果難料。
之所以說《霧里看花》，是因為現(xiàn)在仍然存在多方博弈，仍然充滿迷霧和變數(shù)，結(jié)果難料。
我認為：中國的房地產(chǎn)始終是為宏觀經(jīng)濟服務的，房地產(chǎn)是一個很大的產(chǎn)業(yè)，而且是第一產(chǎn)業(yè)，雖然汽車產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)也是支柱產(chǎn)業(yè)，但是力度不一樣，我用一個數(shù)據(jù)來說明。2010年一年房地產(chǎn)銷售額超過8萬億，老百姓花8萬億買房。2010年汽車銷售賣到1840萬輛，銷售額不到2萬億。2010年旅游收入2.1萬億，兩者相加是3萬億多。
進入本世紀，中國的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，過去是衣食為主，現(xiàn)在進入了一個房車時代。特別是過去十年房地產(chǎn)發(fā)展對中國經(jīng)濟貢獻增大，對老百姓居住 條件的改善發(fā)揮了重要作用，對城市的面貌也發(fā)揮很大作用，這應該肯定的。不能因為房地產(chǎn)出了問題，就否定這個行業(yè)取得的成就，應該實事求是。就好像加入 WTO以后，中國有了國內(nèi)國際兩個市場，對中國的經(jīng)濟在前十年的發(fā)展起了非常大作用，也出現(xiàn)了外貿(mào)結(jié)構(gòu)性問題，但是，不能因為出現(xiàn)這個問題就影響對加入 WTO的判斷。那么，房地產(chǎn)發(fā)展到今天，究竟出現(xiàn)了什么問題？我認為主要有兩個問題，第一，房價上漲過快，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)飽和。第二，中低收入家庭買不 起租不起房。所以，房地產(chǎn)市場就必須要解決這兩個問題，第一，1000萬套保障房正在建設中，2012年還會繼續(xù)保障房大規(guī)模的建設，中低收入住房將會有 望得到解決。第二，房價上漲勢頭現(xiàn)在已經(jīng)基本就初步控制住。全國房價連續(xù)三個月環(huán)比下滑，盡管到目前為止，全國的房價同比是上升，但上升的幅度已經(jīng)大大減 緩，如果把CPI的指數(shù)加進去，房價沒有上升反而是下降。全國房價還有很大的差異，浙江、江蘇、北京、上海這些城市交易量已經(jīng)下滑，有10%～20%多的 下降，房價回落。
但總的來說，房地產(chǎn)處在低迷狀態(tài)，低迷必然會影響到土地市 場，土地的交易量減少，土地的出讓金的收益也在減少，就會影響到地方的財政收入。土地財政對地方財政而言有很大的比重。不說中小城市，就說廣州這樣的大都 市，2010年土地稅收占到廣州市地方財政的48.9%多，土地財政下降必然會影響到地方政府的運營。安徽某市市長告訴我，安徽土地出讓金下降到一半。中 央政府有個要求，土地出讓金當中凈收益10%要用于保障房，10%用于教育投資，10%用于水利，15%用于農(nóng)業(yè)。如果土地出讓金減少了，凈收益減少了， 這些所謂10%、15%的投資也會減少，就會影響到整個地方的開支，這個問題現(xiàn)在看得比較清楚。
房地產(chǎn)市場從黃金時代變成白銀時代，我們要適應這種變化，產(chǎn)品要創(chuàng)新，融資要創(chuàng)新，管理要創(chuàng)新，通過創(chuàng)新來適應變化了的市場。
之所以說《吻別》，吻別什么？房地產(chǎn)黃金時代過去。調(diào)控目的是調(diào)整我們的發(fā)展思路，像高鐵一樣，房地產(chǎn)的速度也在調(diào)整，速度可能要適當放慢，我 們開發(fā)企業(yè)的利潤率也要下降。那么，與此相對應，我們吻別了黃金時代，進入了白銀時代，白銀時代雖然利潤沒那么高，但是仍然有發(fā)展空間，發(fā)展空間在哪里？ 就是我們的城市化進程。中國原有的居民住房得到不斷的改善，特別是許多房仍在拆遷之中，不要因低迷就對未來失去信心。有人說如果房價下降50%，中國將會 出現(xiàn)十年盛世。我不相信！當初香港房價下降了68%，就有人跑到中央政府救助。西班牙房價降了20%，也沒見好轉(zhuǎn)，但失業(yè)率高達20%。我認為：宏觀經(jīng)濟 和房地產(chǎn)是正相關的關系。不可能是國家宏觀經(jīng)濟很好，房地產(chǎn)卻一塌糊涂。房地產(chǎn)很好，宏觀經(jīng)濟卻不行。
所以，要把保增長放在相對重要的位置上，房地產(chǎn)沒有理由出現(xiàn)嚴重衰退。但是，我們調(diào)控下的房價這種情況是暫時的，不是長遠的。中國的房地產(chǎn)市場未來還有很大發(fā)展前景。
房地產(chǎn)市場從黃金時代變成白銀時代，我們要適應這種變化，產(chǎn)品要創(chuàng)新，融資要創(chuàng)新，管理要創(chuàng)新，通過創(chuàng)新要適應變化了的市場。這是什么市場？是賣方市場進入買方市場。
