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2025年08月14日
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從高速公路到高速鐵路
2012年年內(nèi)，中國以武漢為主中心、以長沙、鄭州為副中心的高鐵網(wǎng)絡(luò)就將基本建成。由于高鐵在運(yùn)量、準(zhǔn)點(diǎn)率、成本、安全性上有更大優(yōu)勢，因此被廣泛認(rèn)為，是繼高速公路以后，對城市格局造成影響最大的基礎(chǔ)設(shè)施。
按照交通經(jīng)濟(jì)半徑，高速公路將對500公里以內(nèi)的城市布局造成影響。在此半徑以內(nèi)，中心城市對外有效輻射，有高速公路經(jīng)過的城市，將獲得更多的經(jīng)濟(jì)要素聚集，而沒有高速公路鏈接的城市，將呈現(xiàn)相對衰敗的趨勢。
但如果超過500公里，高速公路就不再具有運(yùn)輸、時空上的經(jīng)濟(jì)性。在此之前，500公里以上的運(yùn)輸主要依賴于普通鐵路，而貴重的客流、物流在依 賴于昂貴的飛機(jī)運(yùn)輸。但是，在高鐵出現(xiàn)以后，對于客流來說，1000公里以內(nèi)已經(jīng)具備比飛行更好的經(jīng)濟(jì)性、安全性。及時是在1500公里以內(nèi)，同樣具備競 爭力。
高鐵與城市化規(guī)律
也即是說，高鐵帶來的是更大半徑的陸路交通方式。高鐵必然的結(jié)果是，加速城市之間的人口流動。當(dāng)然有些聲音說，高鐵會疏散人口、減少中心城市人 口流入的壓力。但事實(shí)上，現(xiàn)代交通網(wǎng)是超級都市圈的產(chǎn)物，如沒有汽車化的逆向趨勢為補(bǔ)充，高鐵網(wǎng)的形成會逐漸與地鐵+輕軌無縫對接，從而加速都市圈的擴(kuò) 容，導(dǎo)致中心城市的人口集聚與集中。
根據(jù)金巖石的資料，在城市化的前期階段(城市化率35%-50%)，城市化會在各級城市同步進(jìn)行，呈相對的均衡發(fā)展。而在城市化的中后期(城市 化率從50%到65%)，人口流動會出現(xiàn)非均衡發(fā)展，一些城市將在資源條件和就業(yè)機(jī)會的約束下進(jìn)入“去城市化”的階段，城市化和去城市化的趨勢將同時存 在。
城市化的非均衡發(fā)展就會“淘汰”一些城市，分化一些城市，逐漸形成三級城市體系：超級都市圈+區(qū)域中心城+特色城市。特色城市主要是：公司城、 大學(xué)城、文化旅游名城；區(qū)域中心城市，是指長沙、武漢、成都這樣的城市，而超級都市圈則是指珠三角都市圈、長三角都市圈、環(huán)渤海都市圈。
高鐵帶來區(qū)域中心城市更大的聚集
由于當(dāng)前的房地長嚴(yán)厲調(diào)控，未來房企數(shù)量必然減少，這會強(qiáng)化房企的定價權(quán)，在調(diào)控中斷，中小房企因?yàn)樘蕴瓑毫Χ黄冉祪r，大型房企伺機(jī)低價搶占 市場，樓價下降不可避免，但這是一個政策性的底部機(jī)會，并非常態(tài)存在。“保障+限貸”會抑制未來商品房的有效供給，而保障房必將培育商品房的未來需求，結(jié) 果則是未來的供求失衡，驅(qū)動房價再度上漲。
而此時抄底，關(guān)注城市格局的變化、抓住其中的趨勢性機(jī)會尤為重要。高鐵帶來的城市格局改變，機(jī)會主要在超級都市圈、區(qū)域中心城市，因?yàn)樯鲜龇治? 的原因，人口將加速集聚到這些城市之中，超級都市已經(jīng)膨脹過了，而類似長沙這樣的區(qū)域中心在這一輪中的機(jī)會就會更大。而那些沒有高鐵的城市會出現(xiàn)城市化現(xiàn) 象，人口會由于水資源的稀缺與就業(yè)機(jī)會減少而加速外流。
結(jié)果就是超級都市、區(qū)域中心城市的房價上漲趨勢不變，豪宅市場將領(lǐng)漲抗跌，而去城市化的城市開始墮落。這就是作為區(qū)域中心城市、高鐵副中心城市的長沙所具備的機(jī)會。大家別忘記，城市化、去城市化的規(guī)律同事作用，將使得各城市在市場和政策的雙重調(diào)節(jié)下進(jìn)入非均衡發(fā)展的階段。
長沙的政策性底部機(jī)會
今天我們能夠記住的城市名字，美國不過20個，歐洲不過30左右，未來中國也不例外，城市數(shù)量將減少到幾十個，房地產(chǎn)房企將減少到約一千家。在非均衡的城市化階段，要從三個角度看未來才能解開房價上漲之謎：都市圈、水資源和人口流向。
選擇之中，一看圈內(nèi)圈外，二看有水無水，三看流入流出。中國城市化的供求定價機(jī)制不僅來自于人口和貨幣的流動，而且來自于水土資源的稀缺。著名 經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩繆爾森在《經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中說，如果教會一只鸚鵡說“供求”，鸚鵡也可以成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，這句話引自于一則古老的經(jīng)濟(jì)學(xué)笑話。
今天，我們在樓市“洗牌”的階段看未來，只需有鸚鵡的智商就能理解洗牌后的樓市，也就能再次抓住當(dāng)前的政策性機(jī)會。長沙，在中國進(jìn)入內(nèi)需時代的 情況下，憑借位于華中---中國經(jīng)濟(jì)最優(yōu)半徑的圓心、高鐵副中心、承接?xùn)|南沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一站等優(yōu)勢，必然得到更多的發(fā)展機(jī)會。
長沙，首推的項(xiàng)目是德思勤城市廣場 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點(diǎn)評 地圖搜索)
而長沙，首推的項(xiàng)目是德思勤城市廣場，本項(xiàng)目位于有長沙“長安大道”之稱的湘府路第一排，與湖南省政府緊鄰，位于紅星商圈的核心位置(湘府大 道、韶山南路交匯處)，未來7、8#地鐵交匯點(diǎn)，是一座規(guī)模達(dá)150萬平米總建面，類型覆蓋商業(yè)、住宅、酒店、辦公、文化與藝術(shù)、展覽、電視等全線品類的 超大項(xiàng)目。
其擁有的1萬個車位的超大地下停車場(建面34萬平米，土方量170萬立方米！)、南北合計2600米一線臨街展示面、品類之齊備都非常罕見， 而我個人更喜歡的是主干道第一排的地標(biāo)性、次干道小尺度迎新路的休閑性的奇妙結(jié)合，以及德思勤對于工地與質(zhì)量管理(深圳近三年來沒有樓盤的質(zhì)量與施工可與 之對比)讓我很有體會很深，業(yè)內(nèi)人士不妨去看看哪里的地段與質(zhì)量。
其實(shí)，紅星商圈已經(jīng)是事實(shí)了，發(fā)展商卻打出了省府CBD的新概念，其實(shí)我覺得不如約定俗成的紅星商圈。從個人角度，在交通的高鐵時代、經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需時代，長沙的德思勤城市廣場正逢其時，值得研究，只要發(fā)展商價格預(yù)期不過度，首先突出的公寓產(chǎn)品的市場表現(xiàn)就應(yīng)該值得看好。
