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2025年08月20日
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兩個臥室，一個過道廳，大床、桌椅、煤衛(wèi)，一應(yīng)俱全。來自福建龍巖的劉凜對上海的這個“家”很滿意，“環(huán)境、安保比我以前住的居民小區(qū)都強(qiáng)。”
劉凜是凱斯國際賓館副總經(jīng)理，他的“家”在上海西南的閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村“聯(lián)明雅苑”，凱斯國際賓館統(tǒng)一在這里租賃了5套房，供來滬員工居住。
而這個讓劉凜倍感溫暖的聯(lián)明雅苑，是上海利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃房的“試水之作”。
解外來人員居住難題
村民集資建房，分享收益
“聯(lián)明雅苑的誕生，是七寶地區(qū)城市化進(jìn)程的產(chǎn)物。”閔行區(qū)住房保障和房屋管理局副局長姚群鳳告訴記者。
閔行區(qū)有大量城郊結(jié)合部，隨著城市化的迅速發(fā)展，大量外來務(wù)工人員涌入。“最高時，閔行區(qū)有105萬來滬人員，現(xiàn)在基本也保持在90萬—100 萬人之間。”由于閔行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，來滬人員中2/3是從事制造加工業(yè)的農(nóng)民工，租住私房成為他們的主要居住方式。然而，租房市場的旺盛需求，催生了大 量違法建筑和“群租”現(xiàn)象，尤其是在城郊結(jié)合部和“城中村”，帶來了環(huán)境臟亂差、安全隱患嚴(yán)重等突出問題。
違章建筑必須拆除，閔行區(qū)痛下決心，“十一五”期間共拆違1000萬平方米。然而，拆建直接造成了來滬人員的居住空間被大幅壓縮。為確保產(chǎn)業(yè)發(fā) 展和企業(yè)用工不受影響，閔行區(qū)組織專題調(diào)研，決定在全區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)單位租賃房建設(shè)，以集中居住的方式解決來滬務(wù)工人員的居住問題，同時提出了利用農(nóng)村集體建 設(shè)用地建單位租賃房的設(shè)想。
聯(lián)明雅苑所在地，原是村屬企業(yè)用地。由于技術(shù)含量低，企業(yè)已經(jīng)虧本好幾年了。而與此同時，聯(lián)明村周邊發(fā)展欣欣向榮，大大小小商貿(mào)型企業(yè)層出不窮，企業(yè)員工的居住問題也日益突出。
一個內(nèi)因、一個外因，讓聯(lián)明村農(nóng)民召開了村民代表大會，集體通過改造原企業(yè)用房、建單位租賃房的決定。當(dāng)村集體準(zhǔn)備貸款建房時，村民提出自己集 資，經(jīng)村民代表大會決定，每家每戶集資10萬元以上，每年以7%的利率返還收益。很快，8750萬元的集資款到賬。2008年9月，聯(lián)明雅苑開工建 設(shè)，2010年6月全部裝修完畢，總投資9300萬元。當(dāng)年9月，房子開始招租。
很快，聯(lián)明村的村民感受到了這一探索的好處。“造了這個房子，村集體資產(chǎn)增值了，我們每年也有了不少的收益。”2011年，聯(lián)明雅苑賺了870 萬元，當(dāng)年底，500多萬元的收益就分到了村民手中。“今年預(yù)計(jì)收益可過1000萬元呢。”聯(lián)明村黨支部書記、聯(lián)明實(shí)業(yè)總公司董事長楊志榮高興地說。
杜絕“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象
鎖定產(chǎn)權(quán)，不可分割出售
聯(lián)明雅苑總建筑面積逾2.5萬平方米，兩幢公寓樓，404套出租房屋，其中二室戶72套，每套面積為70平方米；一室戶332套，每套面積45平方米。到2011年4月，該小區(qū)已經(jīng)全部租完，出租率達(dá)100%。
2010年12月，聯(lián)明雅苑被上海住房保障和房屋管理局認(rèn)定為公共租賃房項(xiàng)目，并獲得肯定。“這一項(xiàng)目不僅緩解了周邊來滬員工的居住需求，更重要的是在土地資源極其緊張的上海，探索出了一條利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的新途徑、新做法。”
在聯(lián)明雅苑的探索中，閔行區(qū)嚴(yán)格按照上海城市規(guī)劃以及土地規(guī)劃，嚴(yán)格控制公租房產(chǎn)權(quán)。“這是農(nóng)村集體資產(chǎn)，不可分割。”姚群鳳告訴記者，在房地產(chǎn)交易中心，聯(lián)明雅苑的產(chǎn)權(quán)是“鎖死”的，完全不可能分割出售，“這樣就杜絕了‘小產(chǎn)權(quán)房’現(xiàn)象的產(chǎn)生。”
確定試點(diǎn)原則
有需求才布點(diǎn)，謹(jǐn)慎推廣
在閔行，像聯(lián)明雅苑這樣利用農(nóng)村集體用地建設(shè)公租房的還有幾處。不過，姚群鳳表示，這樣的探索不會大面積鋪開。
上海規(guī)劃土地資源局人士對此表示認(rèn)同。雖然早在去年下半年就開始研究農(nóng)村集體建設(shè)用地建公租房，但上海規(guī)土局每一步都走得非常謹(jǐn)慎。最近，他們向國土資源部上報(bào)了初步試點(diǎn)方案。
“最重要的是我們確定了試點(diǎn)原則。”規(guī)土局人士一一道來。首先是必須符合土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，其次總體規(guī)模要有所控制，以集約使用農(nóng)村集體建設(shè)用地。另外，無論是土地權(quán)屬還是收益人等，權(quán)屬必須清晰。
姚群鳳以聯(lián)明雅苑為例，“原來就是集體建設(shè)用地，而且在土地規(guī)劃上，這一性質(zhì)也不會改變。”土地歸村集體所有，每個村民都是受益人，“出租收益按每戶出資比例分配，不會產(chǎn)生任何矛盾。”
布局合理、村鎮(zhèn)自愿、平穩(wěn)有序，也是上海的試點(diǎn)原則。其中，對于布局，上海規(guī)土局表示，一定要針對外來務(wù)工人員集中的地區(qū)，有需求，才布點(diǎn)，而不是隨便攤開。“目前我們選取了20多個點(diǎn)，涉及8個區(qū)，主要集中在外環(huán)線以外的郊區(qū)。”規(guī)土局人士介紹道。
利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建公租房，對上海、對全國來說，都是一個新生事物。“我們將邊實(shí)踐邊學(xué)習(xí)，不斷總結(jié)，慎重推廣。”規(guī)土局人士對這一試點(diǎn)，再三表達(dá)了謹(jǐn)慎的態(tài)度。
