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2025年08月22日
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剛需、改需、高端投資需求，分別都有選擇蠢蠢欲動(dòng)、伺機(jī)而動(dòng)、按兵不動(dòng)的。傳統(tǒng)的板塊和產(chǎn)品，也扛不住下跌的引力。而一些新興板塊和有創(chuàng)意的新款產(chǎn)品，以其成長(zhǎng)力吸引有限的投資需求出手。
剛需：蠢蠢欲動(dòng)
筆者有一位朋友，陳小姐，與男友長(zhǎng)跑7年，但男友家境貧寒，堅(jiān)持不肯動(dòng)用父母的積蓄作首付，而用工資買房也許只能等到30歲以后。兩難之中，兩人選擇租房結(jié)婚。等有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之后再購房。
應(yīng)該說，陳小姐是被延后的剛性需求。這樣的剛性需求，具有一定的“彈性”，彈性的韌度，一方面取決于個(gè)人因素；另一方面，取決于樓市的走向。
上世紀(jì)80年代的出生高峰，周轉(zhuǎn)到如今，因結(jié)婚而置業(yè)的剛需已出掉大半。年登記結(jié)婚人數(shù)已從最高峰走向下坡，但是并不意味著剛需將近。之后依然 有大批需要結(jié)婚住房的人。另外，今年城市化率已達(dá)50%，第六次全國人口普查顯示，上海常住人口已達(dá)2300萬。不停涌入的“新上海人”也是剛需的重要組 成部分。 85后-90后，也漸漸到達(dá)結(jié)婚年齡。因此，剛性需求在5-10年內(nèi)，不會(huì)有太大衰減。
這從市場(chǎng)上中小戶型仍占主流和快速的去化也可以看出。
位于共康板塊的寶宸怡景園，在今年上半年“限購令”出臺(tái)之后，有極盡地鐵站的地理位置、2房實(shí)惠小戶型而連續(xù)一個(gè)月以上一枝獨(dú)秀于銷售排行榜榜首。而形成強(qiáng)烈反差的是，項(xiàng)目幾乎都沒有像樣的銷售團(tuán)隊(duì)，一名保安在熟門熟路地為參觀者介紹項(xiàng)目背景。
中海御景熙岸下半年也以低于板塊先期均價(jià)的17384元/平方米，登頂11月熱銷榜，成交333套，成交面積29385平方米。
華燕市場(chǎng)研展中心數(shù)據(jù)顯示：本周公寓市場(chǎng)新增供應(yīng)面積為29.15萬平方米，環(huán)比上升197.34%，一改10月以來的供應(yīng)低迷狀態(tài)。
其中，嘉定新增供應(yīng)項(xiàng)目2例；金山新增供應(yīng)項(xiàng)目3例；南匯新增供應(yīng)項(xiàng)目2例；青浦新增供應(yīng)項(xiàng)目3例。所以在多個(gè)郊區(qū)有新增項(xiàng)目供應(yīng)的拉動(dòng)下，全市公寓新增供應(yīng)面積大幅上升。這些板塊均以剛需型產(chǎn)品為主。
相應(yīng)的，公寓市場(chǎng)成交面積為13.77萬平方米，環(huán)比上升了67.43%。并且銷售面積排行榜前10位都是20000元/平方米以下的項(xiàng)目。預(yù)計(jì)未來的市場(chǎng)主力都將是這些中低價(jià)位房。
改需：按兵不動(dòng)
筆者有另一位朋友，徐先生，今年27歲，與父母一同住在浦東三林板塊的杉林新月。因?yàn)槭莿?dòng)遷小區(qū)，徐先生對(duì)這一套二室二廳的住房并不滿意。考慮 到將來要結(jié)婚，他一心想換一套大一點(diǎn)的住房。先后看過江橋、周康板塊的大戶型，但未下定決心。隨后樓市由盛轉(zhuǎn)衰，觀望情緒濃重，二套房限購令一下，首付提 至六成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另一方面，徐先生與約會(huì)半年的女友因性格不合，沒有繼續(xù)相處下去，便不再著急購房。同時(shí)，有朋友力邀小徐一 同投資期貨，盛情難卻，他便將這筆錢轉(zhuǎn)向其他投資。
徐先生由剛性需求轉(zhuǎn)而成為改善型需求。作為改善需求，徐先生的購房意愿，便并非十分急迫，在限購和限貸下，被壓抑下去，成為一種隱形的需求，一旦當(dāng)政策釋放，有回歸樓市的可能。
華燕市場(chǎng)研展中心數(shù)據(jù)顯示，11月別墅市場(chǎng)成交面積為8.2萬平方米，環(huán)比上月上升20.59%，在“鐵九銅十”連續(xù)兩月出現(xiàn)成交量下行后，終于出現(xiàn)反彈，但仍難打破成交低迷的僵局，無論較今年上半年還是去年同期，都明顯處于弱勢(shì)。
在此情況下，適合改善型需求的優(yōu)質(zhì)中高端項(xiàng)目，可列銷售榜前列。如位于嘉定南翔的金地格林風(fēng)范城11月成交17套，成交面積4756平方米，24392元/平方米。
不久前，央行發(fā)布實(shí)施下降存款準(zhǔn)備金率的消息，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一措施具有象征性意義，是一種定向?qū)捤呻A段政策。盡管對(duì)樓市沒有直接影響，但對(duì)中小企業(yè)的利好，也可間接增加樓市的信心。
高端：伺機(jī)而動(dòng)
高端市場(chǎng)的投資性需求是本次限購中最受打擊的一批需求。動(dòng)輒千萬的資金，在限貸的情況下無法流動(dòng)。
至今，標(biāo)志性高端房企星河灣，其閔行星河灣和浦東星河灣兩個(gè)項(xiàng)目，日前公開高調(diào)降價(jià)15%－20%，同時(shí)對(duì)老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償，預(yù)計(jì)補(bǔ)償資金將達(dá)6億元。
此前，已有世茂5號(hào)、尚海灣等高端項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)，但由于高端項(xiàng)目總價(jià)高，小有降幅并不能起到理想的促銷作用。
但是，高端市場(chǎng)的需求，毋庸置疑暗流涌動(dòng)。只是在此市場(chǎng)下，這一部分資金會(huì)選擇更加保值的產(chǎn)品。因此，各高端板塊對(duì)高端需求的爭(zhēng)奪十分激烈。
星河灣盡管在產(chǎn)品本身品質(zhì)上有口皆碑，但地段和交通是其軟肋。
相對(duì)應(yīng)的，12月初開盤的中建府邸，以其地王的前身、新江灣的資深抗跌板塊，逆市開盤，單價(jià)高達(dá)12萬元/平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目11月成交4套，12月已成交3套。在樓市深寒季，可謂驚人，也可見手握雄厚資金的高端人士并未將目光偏離樓市。
傳統(tǒng)豪宅板塊佘山，被指價(jià)格有所松動(dòng)。一棟原掛牌總價(jià)5000萬元的獨(dú)棟別墅，被業(yè)主以3000萬元甩賣。
此外，位于淀山湖板塊，被提名金磚獎(jiǎng)的淀山湖壹號(hào)，以頂級(jí)手工打造和奢侈生活吸引尖端人士觀摩，據(jù)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)中旭地產(chǎn)的董事長(zhǎng)張沖透露，目前已有意向成交。
張沖認(rèn)為，至明年開春的3-5月，高端市場(chǎng)會(huì)形成有效回暖。
