以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年08月21日
星期四
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深入研究國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路、經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的一系列舉措，我們清醒地看到：國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策，只是調(diào)控社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展矛盾的一個(gè)基本措施；進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，才是國(guó)家轉(zhuǎn)型發(fā)展思路的根本舉措。
主動(dòng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫
政策調(diào)控，促使房企經(jīng)營(yíng)調(diào)整一是市場(chǎng)糾結(jié)。資本趨緊。國(guó)家持續(xù)收緊銀根，今年先后6次上調(diào)準(zhǔn)備金率后已達(dá)歷史高點(diǎn)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)處于高位，房企資金鏈全面趨緊。一 年來(lái)房地產(chǎn)用于生產(chǎn)的原材料價(jià)格上漲60%—70%，融資成本上升40%—50%，工資成本上升30%—40%，房企平均負(fù)債率達(dá)到71.36%，高的接 近200%。開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，使得土地市場(chǎng)陷入低迷，地方政府財(cái)政收入減少，保障房計(jì)劃的實(shí)施受阻，住房需求矛盾卻并未緩解。市場(chǎng)下行。一二線(xiàn)城市交易量 持續(xù)下降，三四線(xiàn)城市量?jī)r(jià)有所上升，開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度，供需雙方由觀(guān)望轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，調(diào)控重點(diǎn)城市部分房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道。
二是調(diào)控初見(jiàn)成效。土地出讓收入占地方本級(jí)財(cái)政收入比重，在去年創(chuàng)下歷史最高的71%以后，今年一季度128個(gè)城市土地出讓金總額均保持在千億 元以上，4月份，迅速下降至786億元，5月以來(lái)土地市場(chǎng)持續(xù)向弱。今年上半年杭州市土地收入同比下降62%。以此趨勢(shì)，今年該項(xiàng)數(shù)據(jù)可能創(chuàng)下歷史新低。 地價(jià)領(lǐng)跑房?jī)r(jià)的趨勢(shì)有所減弱，而地根吸住銀根的局面還沒(méi)改變。
三是調(diào)控還將延續(xù)。盡管11月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，再次讓人們看到了樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的希望，但反觀(guān)不斷升溫的三四線(xiàn)城市的樓市，可以預(yù)測(cè)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控基調(diào)不會(huì)變。數(shù)據(jù)拐點(diǎn)并不代表市場(chǎng)拐點(diǎn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)48.4%。其中，商品 住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)50.1%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)28.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)32.9%。目前三四線(xiàn)城市的成交量仍在大幅度上漲，決定了調(diào)控政 策仍將從嚴(yán)。就調(diào)控結(jié)果看，部分城市房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性調(diào)整剛開(kāi)始，全國(guó)樓市剛步入探底盤(pán)整期。
四是行業(yè)步入調(diào)整。房地產(chǎn)曾是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)做出過(guò)重大貢獻(xiàn)。1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率 平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均1個(gè)百分點(diǎn)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)三駕馬車(chē)作用的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承載作用， 與其它新興產(chǎn)業(yè)融合共生。其中城市發(fā)展的承載，包括城市運(yùn)營(yíng)、城市綜合體、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等；新型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)的承載，包括開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基地建 設(shè)等；內(nèi)需型、消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)的承載，包括旅游、服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等。
五是財(cái)政向穩(wěn)定微調(diào)。央行宣布從2011年12月5日起，下調(diào)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自2008年12月以來(lái)央行首次下調(diào) 存款準(zhǔn)備金率。對(duì)于此次下調(diào)準(zhǔn)備金，我們認(rèn)為，一是緩解流動(dòng)性偏緊的壓力，促進(jìn)貨幣信貸合理增長(zhǎng)。此次下調(diào)釋放出3700億元資金，有利于銀行增強(qiáng)放貸能 力。二是傳遞穩(wěn)增長(zhǎng)信號(hào)。在一系列控制通脹的政策組合拳之后，為控制經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，在外需不穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)增速放緩、通脹壓力趨弱的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，下調(diào)存款準(zhǔn)備金 率，釋放了重視穩(wěn)增長(zhǎng)的信號(hào)。但并不意味著放松銀根，也不是放松房地產(chǎn)調(diào)控。三是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。由于銀行可以維持開(kāi)發(fā)商原有的投資貸款，有望 緩解房企的資金壓力，但樓市深度調(diào)整大局不會(huì)變，貨幣政策的微調(diào)，最多只會(huì)讓調(diào)整的底部不那么深，調(diào)整時(shí)間不那么長(zhǎng)。消費(fèi)者獲得貸款可能容易一些，但很難 刺激房市。
客觀(guān)認(rèn)清困難，積極把握機(jī)遇
一是市場(chǎng)面臨洗牌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降城市有34個(gè)，環(huán)比持平的城市有20個(gè)；同比漲幅在 5.0%以?xún)?nèi)的城市有57個(gè)，比9月份增加了8個(gè)。目前房地產(chǎn)行業(yè)各種成本全面上升，利潤(rùn)大幅下降，導(dǎo)致房企開(kāi)始尋求規(guī)避之策。截至10月上半月，房地產(chǎn) 行業(yè)并購(gòu)已達(dá)90余起，超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)。另有一些房企通過(guò)拋售項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等其他手段，躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地 產(chǎn)上市板塊的1/5。從7月份開(kāi)始，涉及到房企資金鏈的政策就達(dá)6條之多，包括叫停海外融資、切斷信托融資、抬高企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)門(mén)檻、提高首付和貸款利 率等一系列手段，融資壓力將進(jìn)一步加速行業(yè)洗牌。
二是企業(yè)面臨重整。商品房市場(chǎng)將與保障性住房平分秋色，積極參與建設(shè)保障性住房是必然選擇。從單一的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)。從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售物業(yè)轉(zhuǎn)向銷(xiāo)售與持有型并舉。要求企業(yè)整合能力提升，企業(yè)集中度提高。企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴(kuò)張型發(fā)展轉(zhuǎn)向整合集成式發(fā)展。
三是房地產(chǎn)企業(yè)確立新走向。目前，在房地產(chǎn)交易量大幅下降，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始思考轉(zhuǎn)型問(wèn)題。在商品住宅受到較大擠 壓時(shí)，以轉(zhuǎn)向擔(dān)負(fù)承載功能的轉(zhuǎn)型拉開(kāi)了序幕，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，逐漸顯露出巨大的市場(chǎng)潛力。僅國(guó)慶長(zhǎng)假，全國(guó)零售和餐飲企業(yè)銷(xiāo)售額就達(dá)近 7000億，2010年旅游帶動(dòng)的產(chǎn)值更是達(dá)到1.2萬(wàn)億。旅游業(yè)作為長(zhǎng)期內(nèi)需，成為地產(chǎn)業(yè)不錯(cuò)的投資方向。在我國(guó)即將全面進(jìn)入老齡化社會(huì)之時(shí)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 異軍突起，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的需求。在城市化發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)行業(yè)必然超越商品住宅的開(kāi)發(fā)層面，融入城市開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，以商業(yè)服務(wù)的形式進(jìn)入城市化開(kāi) 發(fā)的第二階段。
四是房地產(chǎn)依然存在投資潛力。在負(fù)利率時(shí)代，房地產(chǎn)投資仍然是一個(gè)能跑贏CPI的投資工具。通過(guò)房地產(chǎn)基金、信托等投資渠道，可以讓民間資金參 與到房地產(chǎn)投資中來(lái)，給一些資質(zhì)不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商提供資金，幫助其發(fā)展更好的項(xiàng)目。民生銀行今年上半年房地產(chǎn)信托增長(zhǎng)1700億元。目前在銀行“惜貸”、信托 受限的時(shí)候，通過(guò)房地產(chǎn)基金，既改變了民間資金原來(lái)“炒房”的房地產(chǎn)投資方式，抑制需求盲目擴(kuò)大，又為上游增加了資金供應(yīng)，有利于未來(lái)的市場(chǎng)健康理性發(fā) 展。
