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2025年08月23日
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土地儲(chǔ)備是指政府依法運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，通過收購(gòu)?fù)恋厮袡?quán)或使用權(quán)，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)土地進(jìn)行前期開發(fā)整理與儲(chǔ)備，以供應(yīng)或者調(diào)控城市建設(shè)用地需求的城市土地管理制度和運(yùn)行機(jī)制。1996年，上海市成立土地發(fā)展中心，是我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。五年后，國(guó)務(wù)院發(fā)文在全國(guó)試點(diǎn)推行。在發(fā)展中，土地儲(chǔ)備形成了市場(chǎng)主導(dǎo)、政府主導(dǎo)和兩者結(jié)合這樣三種模式。
藍(lán)皮書指出，在當(dāng)前的制度設(shè)計(jì)中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的雙重職能難以協(xié)調(diào)，使國(guó)有土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)很難健康發(fā)展。
政府職能以實(shí)現(xiàn)公共利益最大化為宗旨，企業(yè)經(jīng)營(yíng)以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)。藍(lán)皮書認(rèn)為，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)身兼雙重角色，難以同時(shí)滿足取向不同的雙重要求。“在實(shí)際工作中，往往是部門利益大于國(guó)家利益，很多土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)熱衷于收購(gòu)增值潛力大的城市存量土地，土地供應(yīng)也以追求增值為目的，忽視城市規(guī)劃的限制和對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用。”這違背了制度設(shè)計(jì)的初衷。
統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，各類銀行貸款一般占土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)資金的70％~90％，個(gè)別地方甚至接近100％。“這種單一的融資方式隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。”
鑒于此，藍(lán)皮書建議，政府宜先理順土地儲(chǔ)備制度主體的角色和定位，建立政府授權(quán)委托下的土地儲(chǔ)備市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，同時(shí)讓此機(jī)制暴露在高度透明的監(jiān)督體系下，從而盡可能減少土地收購(gòu)、銷售等環(huán)節(jié)的異化。
