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2025年08月24日
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最近時(shí)常有人針對“保障房建設(shè)”和“住房限購政策”提出疑問，說政府這么做“會(huì)不會(huì)造成住房市場活力的下降”，而一些政府官員的回應(yīng)顯得含糊，似乎心里并沒有一個(gè)明確答案。在我看來，對這些疑問的回答，事關(guān)中國住房政策的未來取向，有必要厘清幾個(gè)基本的價(jià)值判斷。
公民的住房基本權(quán)利，不可能依靠市場來充分實(shí)現(xiàn)
一個(gè)不可回避的政治與法律命題是：人的住房權(quán)利是一種什么性質(zhì)的權(quán)利？它是否需要國家來保護(hù)？從社會(huì)發(fā)展歷史的角度看，住房問題的產(chǎn)生與近代以來的工業(yè)化進(jìn)程高度關(guān)聯(lián)。從17世紀(jì)英國工業(yè)革命，到上世紀(jì)20年代德國魏瑪共和國的建立，為普通工人爭取住房權(quán)利，以及健康和受教育權(quán)利，是工人階級運(yùn)動(dòng)和西方政黨運(yùn)動(dòng)的一個(gè)重要組成部分。二戰(zhàn)以后，聯(lián)合國《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利公約》的締結(jié)，宣告了國家在住房保障方面的基本責(zé)任，中國是這個(gè)條約的締約國。它要求“政策和立法不應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)為犧牲他人而有利于已處于獲益地位的社會(huì)群體”，“住房權(quán)應(yīng)當(dāng)受到國家保護(hù)，使之免受房東、地產(chǎn)開發(fā)商、土地所有者和任何其他第三者權(quán)利濫用的損害”。
這些原則的提出，是基于對事實(shí)的觀察和判斷：公民的住房基本權(quán)利不可能依靠市場來充分實(shí)現(xiàn)。保障房有著“公共必需品”的特性，建設(shè)保障房，正是國家在履行保障公民住房權(quán)利的基本責(zé)任。
住房限購政策的本質(zhì)是“限制”住房私人產(chǎn)權(quán)濫用
如何看待住房限購政策的必要性與合理性？有官員在回應(yīng)相關(guān)質(zhì)疑時(shí)，并沒有理直氣壯地說“這是基于中國現(xiàn)實(shí)的住房問題而必須采取的正確政策”，而以有點(diǎn)無奈的態(tài)度表示“限購政策是不得已而采取的”。這令筆者不解。明明是正確的政策，怎么就“不得已”了？其實(shí)，對住房市場的限制政策有著法理的合理性，就是對社會(huì)權(quán)利和社會(huì)和諧的保護(hù)；并且，限制住房市場上私人權(quán)利的濫用，并不是中國的發(fā)明，在西方同樣存在住房租賃市場的限租與定租等等限制措施。
質(zhì)疑住房限購政策，最關(guān)鍵的一個(gè)認(rèn)識誤區(qū)是將住房市場看成一個(gè)“完全市場”，而忽略住房市場天然存在的“外部性”對人的住房基本權(quán)利的侵害。正因?yàn)闆]有認(rèn)清這一點(diǎn)，才會(huì)有人責(zé)問“相關(guān)政策會(huì)不會(huì)造成住房市場活力的下降”。這些人士恐怕也就理解不了，在“自由市場經(jīng)濟(jì)”的美國，上世紀(jì)60-70年代，為什么會(huì)在“偉大社會(huì)”的口號下，聯(lián)邦政府投資建設(shè)180萬套公共住房，并設(shè)立了延續(xù)至今的美國聯(lián)邦住房署（HUD），每年支付上百億美元的住房現(xiàn)金補(bǔ)貼；這些人士恐怕更不能理解德國在“社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)”原則下，對房屋租賃市場嚴(yán)格的租金管理，包括對私房租賃作嚴(yán)格限制。這種“限制”，并非政府濫用公共權(quán)力，而是限制住房私人產(chǎn)權(quán)濫用，其分別標(biāo)準(zhǔn)就是政策能否保護(hù)人的基本住房權(quán)利。
住房市場與國家長期競爭力到底有什么關(guān)系？
住房市場與國家長期競爭力的關(guān)系問題值得認(rèn)真思考。國際上的實(shí)證研究表明：不恰當(dāng)?shù)淖》渴袌鼋Y(jié)構(gòu)與失去長期購買力支撐的住房價(jià)格，不僅損害公眾當(dāng)前的住房權(quán)利，同時(shí)會(huì)嚴(yán)重影響國家的長期競爭力與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。
典型的正面例子是德國。由于其在“社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)”原則下對住房買賣投機(jī)和私人住房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行限制，在1996-2006年全世界住房泡沫化的過程中，德國房價(jià)不僅沒有追隨泡沫而膨脹，反而平均下跌14%，這在當(dāng)時(shí)被看作德國經(jīng)濟(jì)萎縮的一個(gè)例證，而德國“刻板”的住房管理也被“市場經(jīng)濟(jì)”的膜拜者嘲笑。但當(dāng)2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，南歐國家住房市場崩盤，繁榮陡然結(jié)束引發(fā)住房市場危機(jī)和國家債務(wù)危機(jī)后，人們看到，恰恰是德國，由于其對于住房市場投機(jī)活動(dòng)的限制，才迫使自己不得不在高勞動(dòng)力成本的環(huán)境下，不斷努力以技術(shù)和產(chǎn)業(yè)升級來保持經(jīng)濟(jì)增長，保持全球競爭力。而那些房地產(chǎn)一度畸形繁榮的國家，無一不由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)錯(cuò)置而影響了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級。
國際橫向比較已提供明證，國家長期競爭力的獲得，與住房市場“繁榮”并沒有聯(lián)系，相反，住房市場與住房金融的過度“繁榮”很容易引發(fā)金融危機(jī)，從而損害國家長期競爭力。因此對住房市場做合理限制，不僅是一個(gè)國家應(yīng)對現(xiàn)實(shí)社會(huì)問題的明智選擇，也是維護(hù)長期繁榮的關(guān)鍵策略。（余南平 作者為華東師范大學(xué)國際關(guān)系與地區(qū)發(fā)展研究院教授）
