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據(jù)悉，美國(guó)知名雜志《福布斯》近日評(píng)選出了全球七大近在眼前的金融泡沫，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這項(xiàng)排名中名列第二，其理由是中國(guó)的快速增長(zhǎng)主要得益于寬松的貨幣政策，這在很大程度上促成了房地產(chǎn)價(jià)格、股票價(jià)格的虛高。

　　金融泡沫是指一種或一系列的金融資產(chǎn)在經(jīng)歷了一個(gè)連續(xù)的漲價(jià)之后，市場(chǎng)價(jià)格大于實(shí)際價(jià)格的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

　　我本人不完全贊同《福布斯》的觀點(diǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出多元化，現(xiàn)在很難用一句話準(zhǔn)確地描繪出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征。處于快速成長(zhǎng)中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分城市、部分區(qū)域、部分產(chǎn)品泡沫是有的，但遠(yuǎn)未達(dá)到《福布斯》所確定的金融泡沫的階段。

　　舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家而言，作為發(fā)展中國(guó)家，中國(guó)國(guó)內(nèi)的汽車售價(jià)絕對(duì)價(jià)（汽車售價(jià)）是比較高的，相對(duì)價(jià)（考慮收入因素）更高，但2009年國(guó)內(nèi)汽車的銷量也有突破性增長(zhǎng)，11月銷售量達(dá)到120萬輛，2009年預(yù)計(jì)將突破1300萬輛。即便如此，中國(guó)的汽車保有量也只有千人六十余輛的水平，與發(fā)達(dá)國(guó)家千人六百輛的水平還相差很遠(yuǎn)。所以，雖然汽車產(chǎn)業(yè)價(jià)高量增，卻沒有人說中國(guó)的汽車產(chǎn)業(yè)有泡沫，是因?yàn)橹袊?guó)人口基數(shù)大，僅滿足中高端收入人群旺盛的需求，就足以推動(dòng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展20-30年。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，我們?nèi)蕴幵诳焖侔l(fā)展的成長(zhǎng)期內(nèi)，目前的市場(chǎng)發(fā)展總體上是建立在真實(shí)消費(fèi)的基礎(chǔ)上的，利用銀行的資金杠桿做投機(jī)的也有，但比例不大，所以泡沫相對(duì)小。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)期，市場(chǎng)需求旺盛，供給相對(duì)不足，此時(shí)比較難于形成泡沫。但當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展到成熟期，需求逐漸減弱，供給仍然在加大，且金融杠桿被過分運(yùn)用的時(shí)候，真正的泡沫就容易形成了。日本、香港、美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂都是在其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到成熟階段時(shí)發(fā)生的。

　　要防止中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成和破裂，我們只要做對(duì)一件事情就行，針對(duì)商品房市場(chǎng)，對(duì)購買第一套房的給予更優(yōu)惠的金融支持，對(duì)購買第二套房的減少金融支持，對(duì)購買第三套及以上住房的，不但沒有金融支持，而且還要不斷加稅。這樣，就擠掉了投機(jī)和過度需求，需求信號(hào)準(zhǔn)確了，傳遞到生產(chǎn)企業(yè)，供給就會(huì)做出準(zhǔn)確的反饋，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制就會(huì)發(fā)揮其作用，泡沫形成的機(jī)會(huì)就會(huì)大大降低。

作者簡(jiǎn)介：邵念強(qiáng)，搜狐焦點(diǎn)特邀評(píng)論員，成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理。