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2025年08月20日
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采訪人物：趙進(jìn)京
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會副會長兼秘書長
河南地產(chǎn)商會投資股份有限公司
河南地產(chǎn)聯(lián)合艦隊董事總經(jīng)理
“全國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)機制、土地節(jié)約集約利用機制和農(nóng)村人口有序轉(zhuǎn)移機制，加快形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局，為全國同類地區(qū)發(fā)展起到典型示范作用?！?/p>
——《國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導(dǎo)意見》之四
【定義變革】
協(xié)調(diào)“三化”，重在盤活土地
實現(xiàn)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，核心問題必定是在土地合理利用上做文章
作為河南省房地產(chǎn)業(yè)商會副會長兼秘書長以及河南地產(chǎn)商會投資公司董事總經(jīng)理，趙進(jìn)京用“萬眾期盼”和“振奮人心”來形容《國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導(dǎo)意見》。
“這值得歡慶。偌大一個中原經(jīng)濟區(qū)，面積28萬平方公里，涵蓋1.5億人口，比很多中型國家還大、人口還多。這是中國的中部，是中國崛起于世界民族之林的重要依賴和保障。某種程度上說，中原經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展和崛起不但能解決中國的問題，對世界很多發(fā)展中國家也能提供巨大的借鑒價值和意義。”
趙進(jìn)京說，經(jīng)濟的發(fā)展依賴于人的安居樂業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在為人們提供安居保障的同時，本身也已成為經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。從這個角度來說，河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)，涵蓋了區(qū)域城市的規(guī)劃與建設(shè)，涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
“根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導(dǎo)意見》，中原經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展之路是，積極探索不以犧牲農(nóng)業(yè)和糧食、生態(tài)和環(huán)境為代價的‘三化’協(xié)調(diào)發(fā)展的路子，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展。這其中，城鎮(zhèn)化是支撐、工業(yè)化是空間上的落地。要實現(xiàn)‘三化’協(xié)調(diào)發(fā)展，核心問題必定是在土地合理利用上做文章，因此，如何做到土地合理利用，如何盤活土地，就成為‘三化’協(xié)調(diào)發(fā)展的基本著力點?！?/p>
在趙進(jìn)京看來，《國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導(dǎo)意見》給了河南空前的政策高地，河南應(yīng)把握機遇，積極探索，提高土地集約利用水平，為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化正在遭遇的“土地困局”尋求破解之道。
“有關(guān)資料顯示，到‘十二五’計劃末，全國人口將達(dá)13.9億，而城市人口將超過農(nóng)村，達(dá)到7億人，這意味著，‘十二五’期間，會有更多農(nóng)村人口進(jìn)入城市生活，成為城市居民，這為盤活土地提供了發(fā)展上的條件?！?/p>
土地置換，推進(jìn)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展
把閑置的宅基地改造成耕地，在城市郊區(qū)置換出建設(shè)用地，以應(yīng)對土地緊缺之需
無疑，“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的本質(zhì)是不犧牲農(nóng)業(yè)和不錯位發(fā)展，相互促進(jìn)和齊頭并進(jìn)，最終達(dá)到促進(jìn)農(nóng)業(yè)和促進(jìn)土地集約使用的目的。那么，有什么方法可以實現(xiàn)嗎？趙進(jìn)京說，“土地置換”不失為一條創(chuàng)新的路子。
所謂土地置換，指建設(shè)用地近郊化，耕地遠(yuǎn)郊化，把農(nóng)村特別是空心村閑置的宅基地改造成耕地，然后在城市郊區(qū)置換出建設(shè)用地?！斑@之前的幾年間，因為城市發(fā)展的問題，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會已經(jīng)組織了多次有關(guān)‘土地置換’的研討，試圖對當(dāng)下的城市發(fā)展問題進(jìn)行化解，也引發(fā)了強烈的社會反響，現(xiàn)在看來，我們所提倡的‘土地置換’和‘三化’協(xié)調(diào)的精神是完全一致的?！?/p>
據(jù)了解，目前重慶正在進(jìn)行一場重要的試驗：也就是把農(nóng)村的宅基地復(fù)墾為耕地，通過置換，作為可流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地指標(biāo)，城里開發(fā)商購得，再將之用于房地產(chǎn)開發(fā)。這個指標(biāo)，被稱為“地票”。地票交易的整個過程，可簡單概括為復(fù)墾農(nóng)村宅基地、建設(shè)用地為耕地，相應(yīng)的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)成為地票，進(jìn)入交易市場，供應(yīng)主城。
“從實際情況看，這個做法取得了非常好的效果，托起了城市和鄉(xiāng)村的同步發(fā)展，同理，這一過程中，因為土地置換，重慶的房地產(chǎn)業(yè)也步入了快速發(fā)展的通道。”
那么，“土地置換”是否適合中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)？
趙進(jìn)京認(rèn)為，城市化進(jìn)程中，全球存在的普遍規(guī)律是，城市建設(shè)用地大量增加，農(nóng)村建設(shè)用地相應(yīng)減少，土地集約化利用水平不斷提高。作為中國之腹地，我省土地資源的特點是“三大一小”：土地總面積小，人均耕地占有量小，耕地后備資源量小，土地承載壓力大。在中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)大幕已啟的形勢下，實行土地置換，才可解決城市建設(shè)用地問題，推進(jìn)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展。
■ 特別訪問
東方今報：基于“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的“土地置換”，為盤活土地開創(chuàng)了新路子，可以通過增加土地供應(yīng)，以達(dá)到為遏止房價、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的目的。但是，當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)，正面臨著嚴(yán)厲的國家調(diào)控，各種危機、各種陰影依然存在，在此情形下，房地產(chǎn)如何為中原經(jīng)濟區(qū)提供產(chǎn)業(yè)上的支撐？
趙進(jìn)京：當(dāng)前的調(diào)控，確實讓房地產(chǎn)業(yè)受到了一定創(chuàng)傷。就鄭州而言，2011年前三季度，鄭州市商品房銷售面積同比下降35.84%，這個降幅，居中部六省之首，以至于社會輿論再提“樓市拐點”。究其原因，主要是政府強制的地產(chǎn)調(diào)控政策限購、限貸，使得市場各方預(yù)期改變。但這，并不是引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展的最好的辦法。在我看來，房地產(chǎn)并不存在“拐點”，也不需要“拐點”，它需要的是限制高房價，為老百姓提供實實在在買得起的商品房。
東方今報：您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該如何引導(dǎo)？
趙進(jìn)京：引導(dǎo)一個行業(yè)應(yīng)該抓住這個行業(yè)問題的關(guān)鍵所在。目前，國家“限購、限貸”政策一方面確實打擊了炒房，遏止了一部分“虛”需求，但另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商也因此在資金上遇到了難題，與此同時，一些中等收入者等社會中堅力量也在一定程度上無法實現(xiàn)更舒適的住房需求。因為，鄭州的低檔房的規(guī)劃多集中在相對偏遠(yuǎn)的地方；核心區(qū)域的土地價格不斷上漲，開發(fā)商為了保證自己的利潤，自然不愿意在高地價的路段建低檔房。
政府可以通過試點推出“限制性商品房”，以滿足社會的真實需求。“限制性商品房”是在城市建成區(qū)內(nèi)建造的“限地價、限房價、限利潤、限面積、限購買對象、限再上市年限”的“六限商品房”。中等收入者住房問題通過“限制性商品房”政策得到解決，其余的人進(jìn)入商品房市場，才能走出一條有中國特色的調(diào)控路線，房價才有可能平穩(wěn)下來。之前的“佛山事件”，其實反映出了一個不成熟的政府作為，試點“限價不限購”，是要體現(xiàn)出都市區(qū)建設(shè)的特色和人性化。
東方今報：您認(rèn)為怎么操作？
趙進(jìn)京：政府首先要選大商，選好商。把進(jìn)入河南省納稅前十名的房地產(chǎn)企業(yè)、在慈善事業(yè)上表現(xiàn)突出的房地產(chǎn)企業(yè)、在河南具有良好口碑的房地產(chǎn)企業(yè)作為試點對象，政府與他們簽署協(xié)議，推行“限價不限購”。而對于缺乏誠信的企業(yè)，要加強監(jiān)管，嚴(yán)格按照國家相關(guān)調(diào)控政策執(zhí)行。
