8月29日,據(jù)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者了解,保證金存款將納入到存款準(zhǔn)備金的繳存范圍。近日各銀行已陸續(xù)收到《中國(guó)人民銀行關(guān)于將保證金存款納入存款準(zhǔn)備金交存范圍的通知》。
一位國(guó)有銀行工作人員告訴記者稱“確有其事”,并且將于9月份正式實(shí)施。一家股份制的銀行分行人士告訴記者,目前該通知已經(jīng)發(fā)到銀行總部,應(yīng)該很快會(huì)到各家分行。這意味著大量資金將被凍結(jié),相當(dāng)于未來(lái)6個(gè)月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。從百姓的房貸到地產(chǎn)商的資金鏈間接收緊,從交易量的大幅下滑到成交價(jià)格的調(diào)整等等,這無(wú)疑會(huì)給觀望中的樓市再燃上一把火。
二套房貸利率或上浮
央行網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,截至2011年7月末,金融機(jī)構(gòu)的人民幣單位項(xiàng)目下保證金存款余額為44222.36億元,如果再加上個(gè)人保證金存款余額192.80億元,共計(jì)44415.16億元。簡(jiǎn)單測(cè)算,如將存款準(zhǔn)備金率考慮為21%的平均比例,則商業(yè)銀行體系累計(jì)需上繳的存款準(zhǔn)備金在9500億元左右。
據(jù)北京市的銀行業(yè)人士分析,對(duì)房貸來(lái)說(shuō),將商業(yè)銀行保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍,意味著獲得房貸將更難,且二套房貸利率可能進(jìn)一步攀升?!斑@個(gè)新規(guī)一旦實(shí)施,商業(yè)銀行為保首套房貸的發(fā)放,只有‘犧牲’二套房貸。”一位國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人房貸部人士稱,購(gòu)買(mǎi)首套房的多為剛性購(gòu)房者,在房貸遭遇調(diào)控持續(xù)收緊的背景下,首套房購(gòu)房者是需要保護(hù)的。這必然會(huì)使銀行對(duì)第二套房貸的審批更加嚴(yán)格,并且二套房的貸款利率上浮幅度也可能會(huì)進(jìn)一步提高。
8月30日,已有14家銀行公布上半年業(yè)績(jī)?!吨袊?guó)聯(lián)合商報(bào)》記者根據(jù)其半年報(bào)的數(shù)據(jù)初步計(jì)算,14家銀行房地產(chǎn)貸款余額約2.66萬(wàn)億元,較上年末僅增加約1344.26億元。但值得一提的是,截至6月30日,14家上市銀行逾期貸款總額已達(dá)3859億元,較年初增長(zhǎng)6%左右,其中,有相當(dāng)一部分為房地產(chǎn)業(yè)逾期貸款。
建行行長(zhǎng)張建國(guó)近日向媒體表示“現(xiàn)時(shí)內(nèi)地樓價(jià)上升過(guò)快,而銀行需要對(duì)客戶進(jìn)行限額管理,因此減少了與中小型開(kāi)發(fā)商合作,希望提升貸款質(zhì)素。建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商客戶數(shù)量已由2007年的6400多個(gè)減少至目前的3084個(gè),并且這其中多為全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商。”
有交易員感慨道:“之前市場(chǎng)預(yù)計(jì)銀行體系內(nèi)的資金最多只能再承受一次的存款準(zhǔn)備金的上調(diào),按目前的情況,如果還要上調(diào)存款準(zhǔn)備金,就意味著整個(gè)銀行體系的資金面臨枯竭?!?br />
房?jī)r(jià)迎降價(jià)預(yù)期
越來(lái)越緊縮的銀根,令一線城市的樓市一片“跌”聲,北京、深圳、上海、廣州等地的房?jī)r(jià)已經(jīng)拉開(kāi)了下跌的大幕。此番央行調(diào)整存準(zhǔn)基數(shù),大量資金將被凍結(jié),降價(jià)趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步蔓延。
目前,北京樓市的降價(jià)現(xiàn)象已從郊區(qū)擴(kuò)散到二環(huán)以內(nèi),西城廣安門(mén)區(qū)域個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格一個(gè)月下降近3000元/平方米。“現(xiàn)在購(gòu)房者的議價(jià)空間比以前明顯增大,一般一套房源的議價(jià)幅度在5%以上?!?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位門(mén)店經(jīng)理坦言。在上海,二手住宅最高議價(jià)幅度達(dá)15%,且降價(jià)趨勢(shì)正在蔓延。一家全國(guó)性房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的最新抽樣調(diào)查顯示,受未來(lái)獲利空間或?qū)⒖s小預(yù)期影響,8月以來(lái),上海樓盤(pán)的二手房賣(mài)家普遍可接受5%~15%的議價(jià),不少業(yè)主希望盡快抽身離市。
同時(shí),北京、深圳、上海、廣州都出現(xiàn)了新房比二手房?jī)r(jià)格低、后開(kāi)的樓盤(pán)比先開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格低的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),8月北京樓市有近30宗項(xiàng)目入市,其中超過(guò)20宗項(xiàng)目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià),折價(jià)幅度在10%至15%。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部針對(duì)11個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè),7月末11個(gè)重點(diǎn)城市存貨總量已達(dá)66.9萬(wàn)套,環(huán)比上半年上漲了6.5%。其中存銷比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例,商品房庫(kù)存108407套完全消耗需要接近24個(gè)月。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者,“目前樓市庫(kù)存壓力開(kāi)始升級(jí),從中小企業(yè)到大型標(biāo)桿房企,限購(gòu)帶來(lái)的影響全面體現(xiàn)后,房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力進(jìn)一步加劇?!?/p>
業(yè)內(nèi)專家指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)預(yù)期正在逐步兌現(xiàn)。四季度開(kāi)始,新盤(pán)供應(yīng)量和二手房賣(mài)盤(pán)都將明顯增加,降價(jià)現(xiàn)象很可能進(jìn)一步蔓延,一線城市高房?jī)r(jià)已岌岌可危。如果把成交量萎縮看成是樓市調(diào)整的上半場(chǎng),那么,目前一線城市正在步入以房?jī)r(jià)調(diào)整為主的下半場(chǎng)。