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2025年08月23日
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近來，一系列緊湊的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)，在一線城市樓市房價出現(xiàn)松動的同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條趨緊。這表明，單純依靠傳統(tǒng)融資渠道的做法已經(jīng)走到盡頭，而信托基金等新型融資渠道的命運也頗具變數(shù)。
據(jù)9月19日《北京晨報》報道，草原新星鄂爾多斯正掀起民間借貸狂潮。盡管與溫州89%的家庭或個人參與了民間借貸的數(shù)據(jù)相比還是相形見絀，但內(nèi)蒙古大學(xué)調(diào)研顯示,50%的鄂爾多斯城鎮(zhèn)居民都參與到了放貸與借貸的資本活動。這與八月末溫州爆出樓市拋盤正好時隔一月，南國溫州的“拋房風(fēng)暴”還在撲朔迷離之際，北國的民間借貸資本又顯出氣勢如虎，這不得不讓我們把目光聚集在房地產(chǎn)的資金鏈條上。
脆弱的融資鏈條
在長三角和珠三角一帶風(fēng)起云涌的民間借貸風(fēng)潮與這里聚集著大量從事著低端制造業(yè)的中小企業(yè)相關(guān)，這些在改革開放初期憑借著敏銳的經(jīng)營頭腦得以發(fā)展、并借助國有企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)型而壯大的中小企業(yè)集群有著大量的資金借貸需求，而從體制內(nèi)銀行借貸不僅渠道狹窄且需要較高交易成本，從而促生了民間借貸發(fā)展的肥沃土壤。在歐美國際市場持續(xù)低迷、人民幣升值等不利因素的影響下，擁有一定量閑散資金的中小企業(yè)主急需尋找新的投資渠道。而近年來樓市日趨火熱，金融屬性增強，乃至膨脹為巨大的融資海綿，這勢必吸引了一大批有投資需求的散戶進入。同時，金融危機以來實體經(jīng)濟的寒冬讓很多小企業(yè)“求貸若渴”，這也客觀上推高了民間借貸價格。
據(jù)新近由央行溫州市中心支行發(fā)布的報告，溫州民間借貸市場正處于階段性活躍時期，估計市場規(guī)模約1100億元，占當(dāng)?shù)劂y行貸款的20%。在1100億元溫州民間借貸資金中，用于一般生產(chǎn)經(jīng)營的僅占35%，即380多億元，主要是一般社會主體直接借出和小額貸款公司放貸的資金；用于房地產(chǎn)項目投資或集資炒房的占20%，約220億元，這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。北京海渤灣投資顧問有限公司總經(jīng)理邵念強認為，對于中短期在建項目，中小房地產(chǎn)企業(yè)多采取民間借貸和過橋貸款的形式完成融資，但從長期來看由于銀根收緊、民間借貸利率高企等因素，中小型開發(fā)商仍面臨著資金鏈困境。
有報道稱，無論是鄂爾多斯還是溫浙乃至各地民間借貸，其利率早已超過了受法律保護的半年基準利率的4倍, 即央行規(guī)定的上限年息23.4%。溫州民間借貸最低在年利率36%,最高竟然達到了72%,這也就意味著:100萬元放貸一年,收取利率72萬元。處于階段性高位民間借貸利率也就造成了中小房地產(chǎn)企業(yè)和投資者在市場波動面前的脆弱性。
調(diào)控讓房企資金鏈繃緊
從2009年開始下半年開始，國家加大了對高房價的調(diào)控力度。而大量民間資本熱錢進入房地產(chǎn)領(lǐng)域被認為是抬高房價的誘因之一。在這樣的大背景下，收緊房地產(chǎn)信貸規(guī)模成為必然的政策選擇，據(jù)統(tǒng)計，2010年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場總?cè)谫Y額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。信貸政策收緊對不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是不盡相同的：
對于中小企業(yè)，他們本身抗風(fēng)險能力較弱，面對融資渠道不斷收緊，民間借貸利率雖然已經(jīng)持續(xù)處于高位，資金周轉(zhuǎn)率低的中小企業(yè)仍然不得不選擇飲鴆止渴，捱過這房地產(chǎn)的冬天。正如知名財經(jīng)評論員時寒冰指出的，缺乏議價能力和騰挪空間的中小企業(yè)往往對樓市的變化有著極高的敏感性。今年以來，雖然房價還沒有明顯下跌，但是一線城市在濃厚觀望情緒之下出現(xiàn)的成交量下滑，“被套”大量資金的中小企業(yè)自然率先出現(xiàn)不適反應(yīng)，之前提到的溫州炒房團集體拋房、溫州樓市出現(xiàn)崩盤先兆的消息就是印證。由于相當(dāng)一部分樓市投資來源于民間借貸，造成了中小房產(chǎn)企業(yè)和投資商的命運與民間信貸的命運扭和在一起。樓市的波動必然威脅到民間借貸鏈條的安全。
與之相比，房產(chǎn)大鱷的日子要好過一些。畢竟在持續(xù)數(shù)年的高房價中賺得盆滿缽足、又在各地“狡兔三窟”的大型房產(chǎn)企業(yè)無論從資金上、還是騰挪空間上看都有更充裕的應(yīng)對能力。招數(shù)主要有三：
一是調(diào)整經(jīng)營布局，著力開發(fā)二三線城市，靜觀一線城市，以前者還算充裕的盈利空間保證整體資金鏈的穩(wěn)定。這樣的攻守格局調(diào)整的背景是中央政府和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的相互博弈。在土地財政持對地方財政起到支撐作用的現(xiàn)實語境下，地方政府很難斷臂，從而為房地產(chǎn)開放商創(chuàng)造了喘息的空間。
二是強強聯(lián)合、資金互補聯(lián)手拿地。面對資金鏈繃緊的大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過與相近規(guī)模的企業(yè)組成大型開發(fā)商聯(lián)合體，增加本身的抗風(fēng)險能力和市場議價能力，保持“攻城略地”的步伐。近期這樣的“患難合作”頻現(xiàn)，據(jù)新浪地產(chǎn)網(wǎng)報道，萬科與保利、中糧以及一些地方的開發(fā)商組成聯(lián)合體已經(jīng)取得多處地塊。而6月份，僅上海土地市場一地，通過聯(lián)合拿地的就占到了總交易量的一半以上。
三是擴展融資渠道，由于國內(nèi)融資渠道收緊，房地產(chǎn)商試圖更多開辟國外市場。中國房地產(chǎn)策劃聯(lián)盟副秘書長田步亮表示，今年上半年，華潤置業(yè)、雅居樂、中駿置業(yè)、恒盛地產(chǎn)、碧桂園、遠洋地產(chǎn)等32家房企紛紛啟動海外融資。上半年中國房企海外融資已超過1000億元，幾乎為去年全年的2倍。今年前7個月，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道中，利用外資出現(xiàn)高達65%的同比增幅，是其通過國內(nèi)銀行、信托機構(gòu)等融資渠道獲得資金增幅的2.5倍。其中，十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過其去年全年海外融資金額的總和。
然而，有分析指出如上措施在國家強力控制房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模的政策措施下充滿不確定因素：
以通過離岸市場發(fā)行債券融資這一途徑來看，8月12日，國家外管局下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請，調(diào)減了2011年度境內(nèi)企業(yè)對外債券發(fā)行擔(dān)保余額指標的規(guī)模，并要求相關(guān)部門嚴格審核境外被擔(dān)保人融資資金的具體用途。有學(xué)者指出，對外資和熱錢的監(jiān)管將是未來資金監(jiān)管可能會加強的一個方面。
在綜合因素的作用下，開發(fā)商面臨的資金壓力達到前所未有的程度。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份全國房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款進一步回落，僅871億元，同時開發(fā)商自籌資金占比也有所擴大。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款收緊，各類資金進入房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨謹慎。
房地產(chǎn)信托基金：助力房企突圍？
“在國外較成熟的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)信托基金的比重占到70%以上”，邵念強介紹說。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，專注投資可產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)物業(yè)，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產(chǎn)品純屬私募不同，國際意義上的REITs性質(zhì)上等同于公募基金。邵念強指出，REITs作為資產(chǎn)證劵化的一種方式，可以將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息。
“目前我國的信托產(chǎn)品屬于私募和定向募集，只能叫類信托基金”，邵念強說。盡管如此，還是有很多中小開發(fā)商近年來轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托融資。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模達1541 億元，同比增長119%。
正在開拓國內(nèi)房地產(chǎn)信托投資市場的北京銀信投資有限公司董事長張民耕認為，REITs能起到緩解開發(fā)商的投資瓶頸的作用，將會成為整個城市化進程和房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中一個非常重要的動力，也就是通過融通社會的資金來投入到城市化進程當(dāng)中，使得社會資金能分享城市化進程當(dāng)中的紅利。REITs在增加房地產(chǎn)投資資金的同時也會促進房地產(chǎn)行業(yè)分工細化，分化出房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資金管理和營銷物業(yè)管理，使整個行業(yè)走向?qū)I(yè)化。他認為，中國房地產(chǎn)信托基金將在我國的城市化進程和房地產(chǎn)發(fā)展中發(fā)揮關(guān)鍵性的作用。
然而，在收緊整個房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的大背景下，信托基金也受到監(jiān)管部門的“關(guān)注”。6月底，銀監(jiān)會要求信托公司凡涉及房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都需逐筆報批。這就讓房地產(chǎn)最后一根稻草的前景變得撲朔迷離。
