以傳播城市化專業知識為己任
2025年08月20日
星期三
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現場實錄播報
論壇時間：
論壇地點：北京東城區崇外國瑞購物中心
指導單位：中華人民共和國住房和城鄉建設部科學技術委員會
主辦單位：中國國際城市化發展戰略研究委員會
北京市東城區人民政府
綜合開發研究院（中國·深圳）
承辦單位：北京國瑞興業商業管理有限公司
媒體支持：新華通訊社、中國新聞社、人民日報、光明日報、中央人民廣播電臺、中國國際廣播電臺、經濟日報、21世紀經濟報道、北京青年報、中國建設報、中國房地產報、中華建筑報、城市化雜志、城市化網、搜狐焦點房地產網、新浪房地產網、騰訊網、搜房網、精品購物指南、法制晚報、北京商報、新東城報
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顧晴
主持人顧晴：尊敬的各位領導，各位來賓，女士們，先生們，下午好！我是本次論壇的主持人，來自城市化委員會的顧晴。謹在此代表第十五屆中國城市化論壇的主辦方——中國國際城市化發展戰略研究委員會、北京市東城區人民政府、中國綜合開發研究院，以及論壇的承辦方——北京國瑞興業商業管理有限公司歡迎各位嘉賓的蒞臨！
近年來，中國城市化的迅猛發展帶動了中國經濟的騰飛，這使得中國已經日漸成為世界經濟的中心。作為我國城市體系頂端的首都北京，無可置疑地成為中國的中心。而北京市東城區，以其絕佳的地理位置被認為是北京的中心。在北京建設世界城市的背景下，在大都市由單中心向多中心布局結構轉變的趨勢下，東城區將如何助力北京實現世界城市的夢想？東城區的重點發展區域之一——崇外商圈又將如何在東城區的城市化和和產業結構調整下發揮更大的作用？為此，“魅力新東城暨首都副中心高峰論壇”將以崇外商圈為例展開各項議題的探討。
首先，請允許我介紹今天出席論壇的領導和嘉賓，他們是：
住房和城鄉建設部原總經濟師、中國國際城市化發展戰略研究委員會常務副主任、住房和城鄉建設部科學技術委員會常務副主任、中國建筑節能協會副會長
中國房地產研究會副會長、住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任、中國國際城市化發展戰略研究委員會副主任、北京大學博士生導師顧云昌先生
中國城市商業網點建設管理聯合會副會長、中國步行商業街工作委員會主任韓健徽先生
中國商業地產聯盟副會長、秘書長，商業時代雜志社總編輯，浙江工商大學、哈爾濱工業大學管理學院客座教授王永平先生
綜合開發研究院(中國深圳)主任研究員、中國國際城市化發展戰略研究委員會戰略咨詢委員會副主任、中國城市化系列論壇專家主持人李津逵先生
中共北京市東城區商務委員會黨組副書記、主任孟志軍先生
北京國瑞興業地產股份有限公司總裁 鮑筱斌先生
新世界北京項目管理中心常務副總經理蔡建偉先生
北京富達爾城市發展咨詢有限公司董事長劉世能先生
北京國瑞興業地產股份有限公司副總裁張瑾女士
北京崇文門搜秀城總經理許明丁先生
北京百麗鞋業商務部總經理翟青女士
百老匯中國區總經理姜偉先生
中國國際城市化發展研究委員會秘書長、城市化雜志主編、城市化網總裁蔡義鴻先生
本屆論壇還邀請到了人民日報、新華社、光明日報、中新社、中央人民廣播電臺、經濟日報、二十一世紀經濟報道、北京青年報、中國建設報、中國房地產報、中華建筑報、城市化雜志、城市化網、搜狐焦點網、精品購物指南、北京商報、新東城報、法制晚報等媒體。歡迎大家的到來！
此外今天的論壇還吸引了眾多進駐崇外商圈或者對崇外商圈非常感興趣的品牌與商家的參與。由于時間關系，在此不一一介紹，歡迎你們的到來！
現在讓我們掌聲有請住建部原總經濟師、城市化研究委員會常務副主
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李秉仁
李秉仁：尊敬的各位領導，各位嘉賓，大家好！我代表中國國際城市化發展戰略研究委員會對各位的光臨表示熱烈的歡迎和衷心感謝。
北京作為一個中國的政治文化中心，這些年來得到了迅猛發展。北京的發展不僅中國關注，全世界都在關注。同時，北京也提出了建設世界城市的任務目標。改革開放三十多年來北京的發展更加強化了北京的政治中心、文化中心的職能。同時，北京也成為一個名副其實的經濟中心。
由于規劃調整，新的東城區的建立使東城區迎來了一個新的發展機遇。也就是說一個新的中心具備形成的基本條件。既然我們提出了北京建設世界城市這一目標，那么北京就應該是一個國際化的大都市。作為一個國際化大都市的城市，它的作用和地位是不可替代的。
我們可以回顧北京的發展，八十年代初期，提出北京的發展是超過一千萬人口。到今天北京已經接近兩千萬人口，這就是一個歷史性的發展，也可以說是歷史性跨越。在這個發展的過程中，我們對城市發展規律、城市發展的作用進行了不斷探索，所以我們現在提出了以大城市為中心、中小城市、小城鎮協調發展的發展戰略。對比三十年前對城市的認識，應該說有很大的進步。也就是這樣不斷的進步，使我們對城市的發展規律有了深刻的認識，才使今天的城市發展取得這樣的成就。
一個國際化大都市的形成需要各種各樣的職能。因為中國在世界經濟方面已經占有了一席之地。中國的北京、上海、香港等等大都市的發展已經使其經濟中心的地位和作用得到了很好的發揮。我們也可以看到，雖然中國的經濟在世界占有一席之地，但是，中國的金融地位還沒有一席之地。一個國際化的大都市，它的金融中心的地位是非常重要的。雖然美國經濟出現了這么多的問題，但是，美元仍然占主導地位，這是我們面臨的現實。我們希望不斷強化中心城市的經濟中心功能，也需要不斷強化城市金融中心的地位。
崇外商圈作為一個大都市的副中心來說，它不僅僅是一個商業中心，我想它應該是一個融合商業、文化、居住、就業的宜居宜業的綜合性經濟中心，這可能是需要我們共同探討的話題。而北京的東城區，本來就是北京的經濟中心，也是北京的文化中心，我認為，這些職能都需要強化。我們也希望它的經濟中心和金融中心的作用和地位得到不斷強化。
今天我們請來了各方面的專家，要集各位專家的智慧，為東城區的發展出謀劃策，為東城區的發展貢獻你們的真知灼見，共同把北京建設好，共同地把東城區建設得更好，謝謝各位！
主持人顧晴：謝謝李總經濟師！在城市副中心的發展上，李總經濟師告訴我們，對于北京這樣的大都市，城市的副中心并不僅僅是經濟中心，或者是金融中心，它應該是一個綜合性的中心。接下來，我們將有請本次論壇的承辦方，北京國瑞興業地產股份有限公司總裁鮑筱斌先生上臺致辭。大家掌聲歡迎！
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鮑筱斌
鮑筱斌：尊敬的李秉仁主任，各位領導，各位來賓，各位媒體朋友，大家下午好！
首先很高興代表國瑞地產歡迎大家來到北京國瑞購物中心，參加這一次富有意義的論壇。生活在北京的都知道，北京通過這幾年的發展，商業中心和商務中心發生了很大變化。如果我們對北京有印象的話，在八十年代到九十年代初期，北京的商業中心應該還是很單一的，當年的王府井、西單。后期的發展過程中，像國貿、燕莎、中關村這些商圈得到發展。尤其是近三五年的發展，北京又出現了很多新的商業中心。我覺得通過北京這個城市的發展和格局變化，崇外商圈、新的東城區，商業價值和商業的潛力才是真正騰飛的階段。
大家回憶一下，原來北京的基礎設施很差，最早的商圈很單一。在基礎設施擴展的時候，我們發現有一些商圈形成，比如國貿建成以后，國貿的商圈形成。燕莎建成以后，燕莎的商圈形成。由于北京這種特殊的商業結構，為我們的商圈發展帶來了機遇。為什么崇外商圈在今天又能夠煥發新的活力，而且可以引領未來呢？因為我們是站在國際角度來看，現在的商圈已經不是簡單的商業中心，我們需要有政務、商務，還要有文化、金融等等。目前北京具備這種條件的，尤其是以東城區為代表的二環以內，還有一些個別的項目有得天獨厚的條件。現在或者未來的商圈發展是城市綜合能力的體現，在商務資源、商業資源、人文資源、文化資源的整合上，包括交通資源的整合上，給了現代城市商圈很大的契機。由于崇文區和東城區的合并，為原來老的東城區帶來了新的機會，我們有非常明顯的后發優勢。未來的崇外商圈一定會在北京的商業版圖上成為非常重要的支撐點。
大家在討論商圈的時候，必須看到任何商圈的建成或者是提升，需要政府、企業和消費者的互動。現在崇外商圈的商業設施，包括酒店、辦公、基礎設施，這些硬件環境在逐漸完善，基本與國際同步，或者是差距越來越小。東城區商委對崇外商圈的大力支持，我們有很多客戶，有一些高端商務酒店，還有大量商務人群在崇外消費。有了政府、企業和客戶的互動，崇外商圈一定能夠通過后發的優勢煥發出新的生機。
最后，非常感謝各位蒞臨今天下午的論壇，也祝愿今天的論壇圓滿成功。謝謝大家！
主持人顧晴：謝謝鮑總裁！鮑總裁與我們共同分享了崇外商圈的發展歷程，而對于崇外商圈的未來，鮑總裁充滿了信心。我想，這也代表了這個區域眾多品牌和商家的心聲。
接下來，我們的論壇將進入議題階段。在這一階段，我們將有請中國城市化論壇的專家主持人，中國國際城市化發展戰略研究委員會戰略咨詢委員會副主任，在我國城市化領域享有盛譽，充滿愛心和激情的專家和社會活動家李津逵先生為我們做精彩主持。大家掌聲歡迎！
李津逵
主持人李津逵：謝謝。尊敬的各位來賓，我們腳下的這塊土地是一個神奇的土地，在并入東城區之前，它叫做崇文區。而崇文區實際上是北京在近代史以來走向世界文明的一個開端。大家知道美國總統布什和克林頓來到中國訪華的時候，他們在北京的星期天要去祈禱的時候，要去哪一個教堂？要去崇文門的基督教堂。這是一個有著140年歷史的中國華北地區規模最大、歷史最早的一所教堂。這所教堂所屬的教會辦的一所學校叫做惠文學校，惠文大學成為燕京大學的主體，也就是北京大學。惠文今天還有一所中學，這所中學在140年來培養了多少中國各行業的杰出人士，比如說有多少學部委員、兩院院士。我看今天的會場非常好，我們的周圍是一個立體空間，誰能夠告訴我惠文培養了多少院士，有獎競猜。有24位兩院院士。如果說這塊土地不是北京的中心或者副中心的話，那我們就有愧于歷史。同樣是這所教堂，辦了大學、中學，還辦了醫院，其中最有名的就是在我們旁邊屹立的同仁醫院。所以，西風東漸的過程，中國近代文明走向世界的過程，北京的現代化過程是從這兒開始的。我們今天在這討論崇外商圈，討論北京的副中心，是非常有意義的。首先為這一點，我們要向主辦各方表達我們的敬意。
接下來，大家一定會想在美國的洛杉磯，我們看到的是一片的郊區蔓延、中間矗立的建筑。我們看到澳大利亞墨爾本是一片蔓延的建筑中間矗立的幾棟高樓。為什么我們要提出大城市的副中心這個概念呢？副中心承擔的是什么樣的職能呢？它和主中心又是什么樣的關系？它為我們人民的生活、生產、交往、文明的成長帶來怎樣的功能和作用呢？我想對這件事情做一個權威的解說，首先我想到的應該是我們的顧云昌老師。顧會長不僅在中國房地產界，在中國的不動產、經濟界是一位非常受大家尊重的前輩。同時，他的睿智，他的表達，演講的風格也是一種享受。首先，讓我們有請顧云昌會長為我們演講。他演講的題目就是“大都市如何建設好副中心”。大家掌聲歡迎！
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顧云昌
顧云昌：各位嘉賓，各位朋友，很高興參加第十五屆中國城市化論壇。這次論壇的主題是以崇外商圈為例，談談對城市副中心的理解。
我一直在思考，在中國當今工業化、城市化快速發展過程中，如何把每個人所處的城市建設好、發展好，這是我們大家共同思考的問題，也就是世博會的主題“城市讓生活更美好”。
中國的城市化速度很快，每年有一千多萬人進入城市，城市不斷地膨脹。新城市要建設，舊城要改造。我們的新城建設、舊城改造如何能夠達到理想的狀態？無論是中國的專家，還是國外的專家，大家都在探討這個問題。據我所知，在當代世界城市發展的歷史過程中出現了許多新的理念、新的潮流，我大概歸納了四個方面，我把它叫做四個潮流。第一個潮流叫做新城市主義。第二個潮流叫做田園城市。第三個潮流叫做緊湊集約。第四個潮流叫做綠色環保。
所謂新城市主義，就是我們在進行新城建設當中，如何把新城市建設好。從二次世界大戰以后，許多國家為了適應經濟社會發展而建設了很多新城市。在建設過程中總結了許多經驗，汲取了許多教訓。中國在實踐新城市主義方面是有經驗和教訓的。最大的問題，我們往往把城和市割裂。中國有許多開發區，開發區是搞產業。我們有許多居住區，比如北京的望京、方莊。我們把居住區開發區分開了，在新城市建設過程中將功能分得太明顯，把城市隔離開來。大家都知道，開發區晚上就沒人了，住宅區在白天就沒人了，造成了交通擁堵。這樣的城市建設方式正在減緩。現在我們看到的城市圈當中都叫新城市主義。在開發每一座城市的時候，把城和市結合起來。要解決居住問題，要解決就業問題。另外還要發展商業，發展教育、醫療，把城和市的概念結合起來，而不是簡單的建城，又不是簡單的建市。這樣的組織才是完美的結合。我們看到中國的城市建設當中已經把城和市結合起來了。國外也是這樣的做法。
在舊城改造過程中，因為我們的城市化還在推進，發達國家的城市化已經走到盡頭。他們的房屋破破爛爛，留下了很多窮人。我到美國去，美國人告訴我引導富人進城，因為城里太破爛了，需要改造。改造的時候要按照田園城市的模式建設。把郊外的空氣、陽光、綠化、鳥類引進來，建設成田園城市。既享受了城市的繁榮，又享受到郊外的生態。
第三個概念叫做緊湊集約。因為在城市化進程中要占用很多土地，要建很多基礎設施。根據城市規劃要求，如何將城市建設得更加美好，提出了緊湊的問題。也就是我們現在講的集約的問題。在能源匱乏的年代，比如美國是典型的城市擴張不緊湊。當然，美國的汽油很便宜，美國成為車輪上的國家。我們看到的歐洲國家都是以緊湊著稱，在很小的空間中住了很多人，很緊湊，節約了用地、能源和大家的時間。所以緊湊、集約也是當代城市建設的潮流。
第四個潮流就是綠色環保。如何在城市發展過程中保持可持續發展，需要綠色環保。從節約能源、減少排放，從建筑物、社區的規劃、城市的布局等等方面來達到緊湊環保，這與全世界提出的低碳技術相聯系。許多城市在發展過程中不僅做得緊湊，還做到了綠色。我所體會到的當代城市發展中的四個潮流，新城市主義、田園城市、緊湊節約、綠色環保。
這些問題結合在一起，我想用一個形象的比喻來說明。在城市建設當中，特別是在大城市建設過程中出現一個問題，就是“攤大餅”。“攤大餅”的做法是走向了反面，既不緊湊，布局又不合理，密密麻麻，平鋪直敘。現在的城市病很大程度是由于“攤大餅”，交通擁堵、人口密集、空氣污染。要把“攤大餅”做成“做餡餅”。大城市要建設城市群，每個城市都有核心部分和邊緣部分，相當于“餡餅”。在城市當中有很多綜合題，每一個綜合體都是一個“餡餅”，有若干個副中心，這個副中心是一個“餡餅”。每個“餡餅”的各種餡兒不一樣。每個副中心、每個綜合體都有各自的特色。我認為要用“做餡餅”的形式替代“攤大餅”的做法。
根據這樣一種推理，我下面提出要做好一個城市的副中心，要經營建設好，應該注意四態。第一是業態。我今天重點講以商業為主導的中心。因為老百姓感覺這個中心肯定是高樓林立，商場很多。這個中心是各種業態的綜合，比如有商場。寫字樓。現在在北京上海這種大都市，寫字樓的市場很大，有很多高層的寫字樓，比如國貿。有酒店，五星級酒店、四星級酒店。另外還有休閑的功能，還有商務會議的功能，以及居住功能。總之各種功能組合在一起形成一個副中心，形成一個綜合體。也就是說它的業態肯定是高度整合、高額的投資和取得高效益。作為一個中心，必須“三高”。第一是高度的整合，把這些高端的物業組合在一起。另外，投資投入很多。副中心之所以能建立起來，它的投入比一般的地產要高得多。它的目的是為了取得最好的效益。所以綜合體和副中心是城市經濟的發動機，或者說是城市GDP的發動機。首先從業態來說肯定是全方位的，但是是以商業、商務為主導的，是各具特色的“大餡餅”。實際上它也是一個微型城市，是資產、資本和資金的融合。一定要講究它的業態，講究它的共性和特殊性、差異化。每個副中心之間不應該是一樣的，要有差異化。比如一個地方是以某種商業為主導，另一個地方是以寫字樓為主導。
第二是形態。作為一個城市的副中心，必須有亮麗的建筑和外形，是由建筑形態加上空間形態組合在一起的。在大城市有高層建筑，甚至還有高度養眼的居住。比如說CBD的國貿，王府井的東方廣場。在我們這個地方，比如國瑞、新城市。這些建筑很有風格，很養眼。所以是必須有高層建筑、高容積率，甚至是高度養眼的建筑。如果沒有這樣很好的外形，很難給人留下深刻的印象。
第三是動態。作為一個副中心，特別是商圈，有大量的人流、物流，它的對外交通、對內交通要順暢。人流、車流、地上、地下、天橋，交通必須通常，要安排有序。前幾天我碰到一個做餐飲的朋友。他幾年前到北京來做餐飲，虧了1200萬。現在又來了，在北京搞了四個門店，很成功。他總結為什么前幾年做的品牌餐廳不成功呢？原來那個地方的停車場不行，沒有辦法停車。所以作為一個副中心，必須有這樣的功能，內外的交通很通達，人流、車流必須合理，才能形成象樣的，能夠成為城市GDP發動機的副中心。
第四是生態。在副中心當中，人與自然的和諧。講到生態問題，首先講到了資源節約、環境友好。在建設房屋的過程中，一定要引進綠色建筑的理念。將各種業態組合在一起，形成互動的狀態，人與人之間、業態之間能夠和睦相處。其中包含人文生態、商業生態、自然生態，一般我們看到的副中心都有主題公園，讓人們在副中心當中能夠有透氣的機會，形成好的自然生態，這就是田園城市在副中心應該體現的。
形態是城市的亮麗名片，業態是城市GDP的發動機，動態是豐富空間的互動互聯，生態是人和自然在城市中的和諧相處。
總之，要開發好一個城市的副中心，經營好一個城市的副中心，不能光靠開發商的努力，應該是開發商和城市經營的高度結合，它的最高境界解決開發與經營相結合。今天的開發是為了經營，從經營的角度指導開發，把開發和經營有效結合在一起，才能使副中心在發展過程中取得效益，真正發揮城市副中心的作用。謝謝！
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主持人李津逵：謝謝顧會長。顧會長真是一位良師，在講課以后，通過幾個概念就可以理解他的思路。大家想想，一張大餅變成一張餡餅，這中間是四個“潮”，在未來是要抓住的四個“態”。顧會長講到不僅要有市場經濟的作用，還要有公共經濟的作用，使得建設和經營良好互動。顧會長提到的這個問題是當代城市化中間的第五個“潮”，新都市主義、田園城市、緊湊城市、綠色生態之外還有一個潮，就是顧會長最后說的PPP，公共部門與私人部門的友好的伙伴關系。
今天，東城區政府各職能部門的領導和建設崇文商圈的主力企業都在這里濟濟一堂，實際上也就證明了顧會長的這第五個“潮”。
各位嘉賓，我想到了大概在二十年前，在我們腳下有一個小故事。當時中央電視臺的著名導演，他編導了《話說長江》，這位著名的導演來到了崇文區花市的小街小巷來訪問一位著名的劇作家，他就是《無悔追蹤》的作者。他們聊天以后，導演問劇作家說你們這附近哪兒有公共廁所，要方便方便。劇作家告訴導演說要方便的話，你在我們院子的門后面方便就可以了。導演走到門后一看，有一個下水道的口，于是他說真方便。
崇外這樣一個地區就是從這樣一個從元朝、明朝、清朝這樣一個非常簡陋的、初步的城市的基礎設施發展到今天這樣一個現代化的商圈，到國瑞城我覺得像迷宮，我們為企業家為崇文商圈墊下的一塊磚鼓鼓掌。這個地方怎么引領北京的3+1，下一步怎么走，我們要請出一位資深的專家，他是中國城市商業網點建設管理聯合會的副會長、中國步行商業街工作委員會主任韓健徽先生。
有請韓先生做第二個主題演講，他的演講題目是“崇外引領北京3+1商圈格局發展”。大家歡迎！
韓健徽
韓健徽：尊敬的各位領導，各位來賓。非常高興參加在國瑞購物中心舉辦的第十五屆中國城市化論壇。我今天和大家交流的題目是“崇外將引領北京3+1商圈發展新格局”。
我們首先簡單回顧一下北京市的商業發展歷程。在近幾十年的發展過程中，北京市的商業網點格局大體經歷了四個階段。第一個階段是以王府井、前門、西單為代表的三個重點的市級商業中心。傳統老北京的商業網點布局劃分為市級商業中心、區級商業中心，以及社區商業中心。
第二個階段大概在八十年代末、九十年代初，北京的商業網點布局出現了東拉西扯的變化。東邊到賽特、貴友、國貿，西邊到百盛、長安、城鄉、翠微。
第三個階段是以北京傳統的內環二環路以及地鐵為核心的環狀節點逐漸誕生發展起來的商圈。
第四個階段，伴隨著北京城市規模的擴大，多中心、多極點的商業布局開始顯現。
在對北京的商業網點布局進行多年研究的過程中，我們發現有這樣一個奇特的現象，北京城區商業的發展與北京內外城的城市格局有著緊密的關系。雖然我們今天的北京城已經和老北京城相距甚遠，老城門也所剩無幾，但我們不難發現北京的交通、商務，乃至于商業的發展，依然以老北京的城門為重要節點，從而產生北京典型的城門商業的特征。
老北京的城門是內九、外七、皇城四，一共有二十個城門。就連王府井、西單、前門這樣傳統的商業中心也都和東華門、西安門、正陽門緊密相關。崇文門是老北京傳統的內九門之一。2008年，崇外商圈的概念正式提出。崇外商圈的橫空出世是有其歷史和現實的原因。概括起來，崇外商圈有以下五個方面鮮明的特點。
第一個特點是區位優越。崇文門是內九門之一。崇外商圈應該屬于北京市中心城區的商圈。在北京歷史上所形成的商業北重南輕的格局中，崇外商圈是位于北京南部的北部，區位條件十分優越。
第二個特點是交通便利。崇外商圈已經成為典型的交通樞紐型的商業中心、南北東西交通主干線的交匯、兩條地鐵線路的交匯、50多條公交線路的匯集，以及臨近北京火車站等等，都是崇外商圈在地上、地下、內部、外部、火車、地鐵、公交這樣一個復合的立體化交通體系。崇外商圈交通的便利性在北京各大商圈中是唯一的。
第三個特點是商氣濃厚。崇文門花市是老北京傳統的區域型商業中心。也是崇雍商業帶的起點，歷史上擁有許多在北京享有盛名的企業，像同仁堂、馬克西姆餐廳、紅橋市場、崇文門菜市場、便宜坊烤鴨店，在花市有一個專門賣中小學生課本的新華書店。在崇外有歷史，有商魂，有商氣。
第四個特點就是業態合理。經過多年的規劃、改造、培育和發展，崇外商圈逐漸形成了全方位、多功能的商業布局，以國瑞購物中心為代表的購物中心業態，以新世界為代表的百貨商店業態，以搜秀城為代表的市場業態，加上眾多的商務樓宇、高端住宅，以及正在進行改造的項目，崇外商圈已經成為一個宜居、宜商、宜娛的復合時尚商圈。
第五個特點是文旅依托。崇外商圈臨近天壇。天壇是中國旅游文化的象征。在崇外商圈也擁有眾多的文化旅游資源，為崇外商圈未來的商旅文融合發展打下了良好的基礎。
今天的崇外商圈已經成為了一個歷史有根、文化有脈、商業有魂、經營有道、品牌有名的成熟商圈和財富商圈。可以這樣認為， 北京王府井、前門、西單加崇外的3+1商圈發展格局正在悄然形成。
我們今天這個論壇是城市副中心論壇，坦率來講，近年來我對副中心這個概念有一些不同的看法。副中心帶有中國人傳統思維的影子，就像企業有總經理、副總經理一樣。在我國近年來的城市化進程中，我認為一個比較大的弊端就是對一個城市賦予了太多的功能，這就像小學生的書包一樣越來越沉重。商業中心也是一樣，我認為崇外應該努力地打造特色商業街、特色商業中心和特色商圈，這樣做似乎更科學一些。
我們知道王府井在突出品牌，乃至于國際化的品牌，前門在突出文化，西單在突出時尚，崇外商圈是否也應該找準自身鮮明的定位。借今天論壇這個寶貴的機會，我對崇外商圈未來的發展提幾點不成熟的建議。
第一個建議，崇外商圈要努力打造工字形和非字形結合的街區布局。工字形就是崇外大街和前三門大街、兩廣大街相交處的商業延伸。有相當的客流是來自于前三門的沿線。目前在崇外大街，北熱南冷的現狀還是客觀存在的。非字形，崇外大街是一條交通主干線，道路比較廣闊，中間有長長的護欄，崇外大街東西兩側的互動、地上地下的互動，包括大街和諧特色小街的互動，我認為要進一步加強，使崇外商圈既能夠截留北京東南部的客流，滿足他們的消費，也能夠盡可能地擴大輻射半徑。
第二個建議是加強商旅文的融合發展。像國瑞購物中心、新世界這樣一些新興業態，要和傳統的同仁堂、天壇這些資源融合起來發展，形成一條非常清晰的商旅文的發展線路。
第三個建議是注重一老一少一小的協調發展。“一老”主要是指老字號的傳承。“一少”主要是指青春的時尚要發揚。“一小”是指努力打造崇外商圈內的小街、小店，使整個崇外商圈的生態更加完備，業態結構更加豐富合理。
第四個建議是優化消費人群，提高消費水平。坦率得講，崇外商圈不缺人氣、不缺商氣，但如何進一步提高崇外商圈的消費水平，應該成為擺在我們面前的重要課題。
最后，我也衷心地祝愿崇外商圈能夠借著北京新東城區未來二十年總體發展規劃的東風，實現二次騰飛和跨越。謝謝大家！
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主持人李津逵：謝謝韓主任。韓主任把3+1講明白了。
下面我們要授予北京市東城區崇外商圈“中國城市化貢獻力典范案例”稱號。
現在有請北京市東城區商委副主任丁驊先生上臺，為他頒獎的是住房和城鄉建設部原總經濟師、中國國際城市化發展戰略研究委員會常務副主任李秉仁先生和中國商業地產聯盟副會長秘書長王永平先生。大家掌聲祝賀。這個榮譽真是實至名歸，大家掌聲鼓勵。
各位朋友，在一場音樂會中間最有魅力的是休息，大家會暢談對音樂會的感想。論壇最有魅力的也是中間的茶歇階段。下面請大家茶歇休息15分鐘。
主持人李津逵：接下來我們要開始兩場論劍。第一場比較宏觀，叫做北京副中心案例研究——以東城區崇外商圈為例。第二場論劍叫做共襄誠信的崇外商圈，是以企業為主體。下面我把第一場論劍的嘉賓請上臺前。我們有請住房和城鄉建設部原總經濟師李秉仁先生。中國房地產研究會副會長、北京大學博士生導師顧云昌先生。中國城市商業網點建設管理聯合會副會長、中國步行商業街委員會主任韓健徽。北京國瑞興業地產股份有限公司總裁鮑筱斌先生。中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長，大家都非常喜愛的城市化雜志的主編、城市化網的總裁，也是我們大家特別喜愛的蔡義鴻先生。我們會認真傾聽他們的思想，付出你的努力去思考消化他們的觀點，如果我們希望PK，就給他們一點掌聲。
第一場論劍的題目叫做北京副中心案例研究——以東城區崇外商圈為例。
韓健徽：北京的城市商業中心的研究，我還是想延續這個觀點，我認為很有意義。近年來，伴隨著城市化的進程，很多城市，包括北京，傳統的城市格局正在發生改變，與之相隨的商業格局也在發生變化。這些變化主要體現在兩個方面。一個是像舊城改造一樣，傳統商圈的升級再造。第二種是新興商業中心的興起。
在傳統商圈的升級改造過程中，如何傳承歷史的商脈，如何延續歷史上形成的商氣，如何適應現代城市發展需要和消費需求的變化，以及整體的區域城市格局的發展。我認為這些都非常重要。在北京，包括全國很多城市，近年來也出現了一些負面的案例，在城市改造過程中，在傳統商圈的改造升級過程中，原有的商氣消失了，大理石增加了，不銹鋼增加了，玻璃幕墻增加了，但是，人氣、商氣、財氣反而缺失了。在傳統商圈的升級改造過程中，對于這些已經出現的教訓，是我們應該注意汲取的。
主持人李津逵：韓主任講到了城市的形態，我現場就做一個調查，改革開放以中共十一屆三中全會為一個節點，在那之前，就在北京生活的人舉手。我們現場的人不足5%。這說明什么問題？就是我們過去北京的小街小巷、胡同、四合院所能承載的人口是今天無法想象的。我們必須要變成這樣的一個容積率。但這樣的容積率到來的時候，過去北京的文脈，剛才我跟大家說到的惠文中學的那種文脈，還會不會得到保護呢？哪位給一個回應。鮑筱斌先生，這兒的功臣也是你，但如果文脈保護不住，二十年以后可能就是罪人，我們必須得歡迎，掌聲歡迎鮑筱斌。
鮑筱斌：剛才主持人非要讓我講一講，實際上我并不是老北京，但我對崇文有一個印象。在八十年代末期到北京工作，我那時候到崇文這里看一個朋友，給我印象最深的就是崇文的四合院。從今天來看崇文，我覺得崇文發生了很大的變化。有一個很核心的理解，我一直認為崇文這個商圈有一個后發的優勢。現代商業較三五年以前的發展不同。第一個是網絡購物，對消費行為的沖擊很大。第二，現在單純靠住宅的消費人流是有問題的。現在一個新區很難找到像王府井、西單這樣的商業。我的理解是在一個老的城區里，原來什么樣不重要，現在隨著基礎設施的完善，原來的醫院、公共設施和商務資源，包括政務資源，還包括其他的交通資源，像崇外這種商圈，還有很大的振興力量，可以改造地更好。崇文這個地方應該是很有文化的地方，但實事求是來講，目前這種商圈的文化氛圍還不夠。我的理解是要想把崇文商圈打造好，打造硬件是很容易的事情。目前國瑞購物中心、新世界周邊的服務設施，這些硬件已經快接近規模效應了，還有一些醫療、公共設施的支持。崇文商圈下一步要提升檔次，除了商業、物業本身以外，首先要在文化上下工夫。因為崇文這里還有很的文化資源。盡管我們在開發國瑞購物中心的時候留下了一些四合院，也保存了一些文化的遺址，但光有這些還不夠。在保存文化源泉上要下工夫。崇文商圈要走得更遠、更持續，在高端商務資源方面，也需要政府、企業和消費者共同互動，形成比較好的商圈。
主持人李津逵：筱斌總裁講到了兩點。崇文商圈的硬件是容易，軟件是不容易的。一個企業想到了崇文商圈未來作為副中心，要在文化上進一步地下工夫。另外，筱斌總裁講到現在還要提升一下崇文商圈的消費水平，不僅是現在原有的消費鏈，還要向上拉長延伸。這些都跟李秉仁總經濟師在開始致辭的時候，確實是構成了一種呼應。李總經濟師作為我們國家住房與建設部多年來的權威新聞發言人，您認為作為一個副中心，崇外商圈在文化、教育、公共領域里拓展新空間，還需要做什么？
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李秉仁：關于崇外商圈副中心的概念，目前在城市發展過程當中有一個概念是城市綜合體，我一開始并不清楚是什么概念，我就請教了一些專家什么叫城市綜合體。簡單得說就是各種業態都存在的，集金融業、居住等等各種功能于一體的，包括我們現在所說的商業、教育、文化。這樣一個城市綜合體也許是現在城市發展過程中大家應該更多關注的問題。因為這種布局是可以有效解決就業、居住以及城市交通擁堵問題的途徑之一。既然崇外存在目前這種情況，我倒是希望在規劃設計的過程中可以考慮這些問題。因為我們這個地方的功能已經很全面了。當然，我們更希望公共服務機構能夠獲得更好的發展，這也是商業地產或者是商圈得到發展的重要基礎條件。如果這些公共服務發展不好，就不能有效支持經濟的發展。這也是我們共同關注的問題。我舉一個例子，為了解決交通擁堵，大家出了各種主意，去年9月20號，國新辦舉行了新聞發布會，在會上專門問了我們北京大堵車的問題。我們說北京市的交通確實很難，但同時北京市也為治理北京交通擁堵做了大量的卓有成效的工作。我們看一看國際上的大都市哪有不堵車的？只是堵的程度不一樣，只是時間長短的問題。解決交通問題，一是減少機動出行。現在北京的辦法，搖號減少機動出行，限號也減少機動出行。第二就是縮短出行的距離。據說從十年前到現在北京的出行距離已經翻一番。第三就是要采用綠色交通，大量發展地鐵。北京地鐵發展得很快，去年北京地鐵一天的運量是500萬人次，今年已經突破700萬人次。北京的地鐵在解決交通擁堵方面起到了非常重要的作用。崇外是真正的中心區域，地鐵等公共交通是非常發達的。我倒希望大家可以借鑒一下城市綜合體的概念，在規劃設計各方面進行考慮，使我們這個中心建設得更加美好。這是我的良好祝愿。
主持人李津逵：所以這個副中心不是為了給別人看而變成了一個副中心，也不是為了大家看我變成了一個商圈，還是為了生活在這個城市的人們更加方便、更加便捷地出行、購物、上學、就醫，我覺得李總經濟師的觀點和顧云昌會長的四個“潮”是吻合的，就是怎樣使服務更貼近老百姓。但是，我有一個問題，像這樣一個巨大的購物中心建設成以后，就把幾條商業街結合在一起。可能這個小伙子要逛珠市口，那個母親是要逛景山公園的。這樣一個綜合體，這樣一個巨大的商業匯集的地方，會不會對小街小巷的步行商業業態構成殺傷。我想請顧會長回答我這個比較刁鉆的問題。
顧云昌：這個問題由韓總來回答比較好，他是專門研究商業地產的。我發現最近幾年由于生活水平的不斷提高，人們的消費呈現多樣化發展。商業的商的概念發生了很大變化。過去很多人是買東西，實際上shoppingmall里面可以購物、休閑、看電影等等，功能很多，現在的競爭很激烈。中國的商業地產正處在各種業態并存的狀態。隨著社會的發展、消費水平的提高會逐步向綜合體的方向發展，比如上海的新天地。中國過去的商業是街，《清明上河圖》是典型的中國古代的傳統商業街，業態是自然而然形成的。現在這樣一種shoppingmall是經過精心規劃組織的。我們現在處在既有自然形成的，又有精心安排的格局下。既有中國傳統的街的商業文化，又有國際性的mall的文化。我覺得這是很好的發展思路，就看你的經營水平和經營能力。從開始的規劃水平、規劃布局可能決定了以后的商業，但最后的經營管理水平的高低將決定是生存還是死亡。搞得差的，經營不善的就死亡了。同樣的mall，有的可以很好，有的可能就不賺錢。同樣的商業街，有的火爆，像北京后海那樣的，也算是文化商業街，它就火爆。有的商業街就不火。我們傳統的商圈，王府井、西單仍然不錯，前門就差一點。就是時代的不斷發展形成了競爭。現在的中國正處在百花齊放、五花八門的商業業態當中，新生的業態也在不斷產生。我們今天講的商，一個是商業問題，一個是商務功能，商務功能、會務功能、文化的功能會越來越多。我前兩天到上海開會，我們開會就在鋼鐵廠的廠房里面。整個商業活動和文化事業發展過程中形成了各種不同的風格。所以很難說現在的街就不能是街，也很難說街比mall要好。我昨天晚上十點鐘回家，想吃西瓜，我們地下的一個小超市可以買到。關鍵是我們要不斷地前進、不斷地淘汰，使商業不斷地發展。最后會向高端走，既有方便干凈、感覺舒適精致的小店，但是又有各具特色的mall。
現在這個崇文商圈要真正形成還需要努力。首先我覺得還沒有形成很好的形態，沒有形成很好的空間。商圈要火起來，關鍵是要人流。人流多了，商圈才能火起來。所以主要的力量是要讓更多的人進來，無論業態，還是形態。當然，崇文有一個特點就是文化底蘊比較豐厚。崇文的文化底蘊在商圈當中能不能發揮好，這是很大的問題。當然，原來好的四合院保留下來，可以作為吸引人的地方。在高樓大廈中如何體現崇文商圈的文化，這一點應該是值得考慮的問題。
主持人李津逵：謝謝顧會長。剛才這一輪，當然，蔡秘書長還沒有發言。我發現各位專家有一個共同的關注點，就是商圈怎樣提升文化，怎樣傳承它的文化。這可能是大家都非常關注的。從企業來說，從專家來說，都是這樣。我現在給大家一個熱身的機會，我先讓蔡義鴻秘書長發言。掌聲有請蔡秘書長講一講崇外商圈怎樣通過文化的提升變成名副其實的北京副中心。
蔡義鴻
蔡義鴻：謝謝主持人。對于文化的問題，我認為第一個關鍵詞是傳承。崇外商圈的傳承，有很好的文脈，它的歷史很厚重。傳承這個關鍵詞交給崇外商圈的商戶委員會和在座的企業家，以及商家們，應該共同去傳承文化，文化是非常重要的。我們能不能把shoppingmall里不能體現的文化元素融入進來，我們要下工夫去提煉和挖掘我們的文化。
第二個關鍵詞是引進吸收。shoppingmall是西方的業態，我們引進來，比如像國瑞購物中心就是這個形態。引進這個形態以后，怎么樣使傳統文化與shoppingmall結合。就是我要講的下一個關鍵詞—創新。《清明上河圖》從上海世博會賣到很多地方，最后賣到寶島臺灣去，然后走向世界了，崇外商圈能不能把我們的文脈從傳承到引進吸收新的技術，創新以后把這個文化做成新的業態。
第四個關鍵詞是細節。我們這個商圈各方面的條件都非常好，比如我們有兩條地鐵，2號線和5號線交叉，是非常重要的基礎條件。我們具備了。中關村到現在才通一條地鐵。我們這個地方是非常難得的，地鐵的人流是不得了，大家都感覺擠地鐵像擠照片一樣。我們這邊有52條公交線，怎樣把公交線和地鐵有機地結合起來，這是崇外商圈要挖掘的公交優勢，這是給政府提出的要求，也是給開發企業提出的要求，商家能不能在這些細節上做得更好，這是我講的四個關鍵詞。不知道是否回答了主持人的問題。
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主持人李津逵：遠遠超出了我問的問題，你給了我們更多的信息，傳承、引進、創新、細節。但是，我覺得崇文這個地方是北京對外開放的起點，是北京引進人類先進文明的第一站。所以有第一個教堂，第一個學校，第一個醫院，都是在這個地方。所以未來，它的發展也要看對外開放。蔡義鴻秘書長說國瑞是對外開放的產物，把美國式的購物中心引進到中國來。各位，聚焦到一點，打造文化新引擎，崇外商圈怎樣提高文化含量，大家現在就給鮑筱斌總裁出招。崇外商圈怎樣提高文化含量？我們掌聲歡迎梁景山講一講崇外商圈怎樣提高文化含量。
梁景山
梁景山：我說不了那么全面，我要說的是大家的參與性。是由政府主導，企業參與，老百姓參與，可以組織一個新東城文化的展示，像我們的學校、教堂、花市。博物館好像也不多，政府可以建一個新東城的博物館，把新東城的文化裝進去，讓很多人參與進來，真正地了解感受它的文化，這樣每個人才能真正體會到這種文化的內涵。
主持人李津逵：政府主導，企業主體，公眾參與，搞一些文化的節市活動來展示崇文的文化。
嘉賓
嘉賓：主持人好，各位領導好。我想既然要提高崇文區的文化氛圍，就是要以政府為主導、企業配合。崇文區這個商圈比較小，發展商業的時候，我自己認為要把文化和教育融入到商業里面，形成一種互動。人們到購物中心來逛街的時候，可以買一點書，可以看看報紙，形成一種文化和商業的互動，不僅僅是商業興旺，整體的文化水平也提高了。
主持人李津逵：你是什么地方人？
嘉賓：我是河南的。
主持人李津逵：你怎么給我們來自廣東的北漂蔡秘書長這么高的評價，他就是把文化植入進來。我最初想這個地方能搞論壇嗎？他說這個地方應該植入一點文化的因素。我以為你是他的托兒。沒關系，一個是在廣之東，一個是在河之南。
嘉賓：謝謝主持人。我想應該從人的需求來講文化。就像我們這個實體的商圈，在網絡、新媒體，在有了淘寶、當當和電子媒體之后還能持續發展。
主持人李津逵：你分析得很好，出一招？
嘉賓：比如說有一個小寶貝，親子的交流可能需要有相同經驗的父母，這不可能是通過上網可以完成的。但如果有一個商業的運作和親子教育結合起來，我想可能會有市場。
主持人李津逵：現在請鮑總裁給大家一個回應，比如說花市能不能由國瑞城和新世界、搜秀聯合起來，大家做一個春節的花市，或者是正月十五的觀燈活動。再比如說能不能在國瑞城的某一個地方變成讀書的一角，變成各種社會科學的專家和消費者見面的角落，在兒童婦女用品的專柜開設專門如何培育新生兒童健康成長的定期講座。
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鮑筱斌：我覺得剛才很多嘉賓提的建議都非常好。崇文這個商圈要打造好，有文化特色，比較持久，首先是需要政府搭臺。這是非常重要的。我也很坦誠地講，北京的商圈要打造成功，必須是政府主導，要有整體安排，包括交通、人文等等方面。第二是企業要唱戲。您剛才提到的這些問題，包括在崇文商圈的主導商家或者是企業，一定愿意在政府指導下來開展這項工作。我跟大家共同分享一些想法。北京和天津特別容易形成京津經濟圈，因為北京的主導地位很明顯。上海的地位很明顯，所以形成了長江三角洲的經濟圈。未來，崇文商圈在政府指導下，以崇文的大型商家為主導，我們肩負起共同引導區域發展的責任和義務。不管是文化的問題，還是商業的問題，還是市場的問題，都可以在市場的主導下得到解決。
主持人李津逵：朋友們，在美國有一個工礦城市叫匹茲堡，二十世紀初這個城市飛速發展，但二十世紀末葉它就開始走下坡路，像這樣的工礦城市非常多。但匹茲堡找到了一條光明之路，它的醫學器具、軟件、IT發展得非常好。因為匹茲堡有兩個世界頂級的大學。這兩所世界頂級的大學又從哪兒來？是美國的億萬富翁，鋼鐵大王卡內基和梅魯支持建設的。所以一個城市的長期發展，能否繁榮不是我們這樣一些人決定的。我大膽一點說，也不是顧會長，也不是韓主任能夠決定的。而是企業家。如果崇文商圈的幾位領頭大哥可以聯起手來，他們帶領這個地方的市場經濟健康前行，并且為它植入一個可持續的基因的話。我們給這個商圈的企業家鼓鼓掌。最后，請各位用一句話來聚焦這次論劍的主題，如何打造文化的新引擎，拓展崇文商圈的新空間。
顧云昌：崇文商圈的輝煌既要政府主導，更要企業來創造。
主持人李津逵：政府是主導，企業是主體。
韓健徽：先說幾句鋪墊，最后再說一句話。在北京的這些以門為代表的商圈里面，提到崇文門，人們首先最容易想到的是宣武門。從宣武門和崇文門的對比情況來看，毫無疑問，崇外商圈走在了前面。包括在北京二環沿線的阜成門、安定門、朝陽門，崇外商圈從現狀和潛力來看都是非常巨大的。所以我今天提出3+1的商圈發展新格局是有比較廣泛的支撐的。崇外目前需要完善的，也是比較缺乏的，就是崇外商圈品牌的整體打造。近年來大家看到一個現象，就是現代商業的競爭，從某種意義上來講是商圈與商圈之間的競爭。或者說進入二十一世紀，我們進入了“打群架”的時代。主持人也提到崇外商圈現有的三巨頭如何能夠聯起手來，在政府和社會各界的大力支持下，把崇外商圈這個品牌打造好，我覺得非常重要。文化是一個商業中心的靈魂，崇外商圈、魅力東城、文化興市。
李秉仁：創新和發展是永恒的主題，崇外商圈的發展也是如此。
鮑筱斌：政府、企業、商家、客戶共同努力，共同創造崇文商圈的地段新價值。
蔡義鴻：傳承文化，共聚人氣，共同前進。這是我對崇外商圈的定位。
主持人李津逵：蔡秘書長給出了一個補充。消費者和商家共同營造一個商圈。我們掌聲感謝第一輪論劍的各位嘉賓，謝謝你們。
接下來要進行更加具體的討論。請出的嘉賓分別是中共北京市東城區商委黨組副書記、主任孟志軍先生。中國商業地產聯盟副會長、商業時代雜志社總編、浙江工商大學管理學院客座教授王永平先生、新世界北京項目管理中心常務副總經理蔡建偉先生、北京國瑞興業地產股份有限公司副總裁張瑾小姐、北京崇文門搜秀城總經理許明丁先生、北京富達爾有限公司董事長劉世能先生。
各位，這一輪的討論是非常有意思的話題，叫做共襄誠信崇外商圈。誠信這兩個字說起來容易，重千金。各位都知道，過去老北京人喝酒要到酒鋪買燒酒，酒店前面打出的招牌叫正宗南路燒酒。聽說過這個詞的請舉手。什么叫南路燒酒？就是從崇文門進來的，因為只有這一個門收酒稅。如果是從這個門進來的，就已經是納過稅的酒，不是私酒，不是假酒，不是喝完了以后眼睛看不見東西的酒。今天這么多人到這里來，不是投訴他們買了假貨，而是他們今天過了非常休閑、非常寫意的一個下午。各位嘉賓，哪一位新發言？請孟主任。大家掌聲歡迎！
孟志軍
孟志軍：崇外商圈這個概念是在2008年的7月2號，本人受原崇文區政府的委托，正式向社會和媒體公布的概念。這個概念的提出目前已經有三年多的時間。在去年年底，我們商委組織了東城區“十二五”期間崇外商圈的建設發展規劃，經過專家論證，這個規劃已經正式向社會頒布。通過這兩件事情，崇外商圈這個概念正式向社會確立。在這以前，外部地區對這個地方的叫法不統一，有叫崇文門商圈的，有叫崇文商圈的，有叫新世界商圈的，也有叫崇外商圈的。通過這兩件事情，把崇外商圈作為一個固定詞組固定下來，向社會公布。在去年8月份，新東城成立以后，我們聯合區域內的商家，利用整合營銷的概念，打造了第一屆崇外商圈購物節，在社會上引起了轟動。一些專家，包括像韓主任的觀點，目前已經進入了商圈競爭的階段。今后，政府部門還要繼續打造這個購物節，主要是宣傳和推介崇外商圈的概念。
講到誠信經營，崇文門外大街和王府井大街、西單大街一起被北京市評為首批“百城萬店無假貨示范街區”之一。這條街的誠信經營是有歷史的，是有基礎的，是可以讓消費者放心的。
主持人李津逵：我們先聽一聽蔡建偉老大哥怎么看，如何打造一個誠信的團體冠軍？
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蔡建偉
蔡建偉：應當說誠信問題一直是中國經濟發展過程當中努力探索和解決的問題。就誠信而言，我們的老祖宗做得非常好。我們很多歷史上的佳話所反映的都是一種商業上的誠信。在發展過程當中扭曲了，這條路走得有點歪了，主要還是來自于十年動亂，對我們靈魂的破壞、社會信譽的破壞，包括商譽的破壞，是需要很長很長時間才能夠彌補的。這也是我們發展過程中必然要走的一條路，必然要經過的一道坎兒。但是，在我們改革開放以后，在發展過程中，更多的企業注重了誠信問題。因為大家都想做百年老店，都想在激烈的市場競爭中讓自己不斷地擴大。要想做到這一點，靠什么？就是兩個字—誠信。作為一個商業企業來說，如果沒有誠信，它就如同建一個沙灘上的大廈，風雨一來，首先倒塌的就是這座大廈。所以，誠信是企業的生命，是企業成長的基礎。
作為新世界來說，在崇外商圈的建設和發展當中，毫不自愧地講，我們是第一個開荒人。從崇外大街的改擴建開始，到新世界商場的落成，以至于到現在正在規劃的30萬平方米的K11購物中心的籌備，年底之前開工建設，這都是我們基于對崇外商圈在開發建設和經營過程中的再認識而提出的發展理念。在這個發展過程中，我們還特別注重到如何在商業企業的經營過程中體現人文、藝術、自然，將這三方面的內容集合在一起，使商業經營的環境、商業經營的靈魂發生新的變化，從而構造商業經營的新模式。我們在香港和武漢都進行過評價，凡是參與評價的顧客都感覺這是新的商業業態。我們也希望在新模式的建設發展過程中與在座各位共同分享、共同創造崇外商圈的未來。謝謝大家！
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主持人李津逵：謝謝蔡總。蔡總剛才說到誠信的危機，十年動亂給我們造成的靈魂的傷害。但雖然有十年的傷害，我們還有百年的夢想。蔡總說他們作為開荒人，是最先走到這個地方的。他們用真金白銀，而不是用說說道道去冒險，非常的不簡單。在崇文商圈不僅有這樣的老大哥，還有年輕得簡直讓人不可思議的主角，他們怎么樣擔當未來的誠信商圈？我不知道你們誰愿意先回答我的問題？
張瑾
張瑾：在座各位都是我的前輩，我的意見可能比較粗淺。現在全世界的經濟都是在看中國，中國的核心又是在北京，現在二環以內的新東城是北京核心的新代表。去年崇文并入了東城，成為新東城的一部分，企業可以明顯感覺到東城政府對打造崇外商圈的重視。國瑞購物中心開業到現在已經兩年了，我們也在進行品牌的升級和改造。我認為作為商圈的一分子，我們要與搜秀和新世界商場一起把蛋糕做大，而不是進行惡性競爭。因為我們的經營和管理不是一種模式，國瑞購物中心是一種新的管理模式，引進了國外購物中心的方式。這種錯位的經營和品牌的錯位招商應該起到積極的帶動作用，對商圈的升級也起到了積極的作用。對于誠信的問題，剛才跟許總和蔡總進行了簡單的溝通，他們兩家商場都是跟我們一樣在進行升級改造工作。品牌的升級和品牌的合作奠定了未來的誠信基礎。所以，引進好的品牌、好的商家，我相信也是我們大家的意愿。我真誠地希望通過這一次的高峰論壇，能夠讓在座的各位商家對崇外商圈的信心更足，也能夠跟我們一起打造崇外商圈，使其真正成為在北京具有競爭力的商圈。謝謝！
主持人李津逵：剛才發言的就是崇外商圈的形象代言人，她已經告訴我們未來要聯系各位優秀的商家，打造誠信商圈。
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許明丁
許明丁：各位商業的同輩，各位來賓，大家好。我個人認為誠信是做人最起碼的標準，而且誠信也應該直接導入企業的管理之中，包括我們的經營和日常管理，包括對待我們的上級和下級，只有這樣，企業才有長久發展的基礎。我覺得誠信是永遠不可能丟掉的最厲害的經營武器。我也希望搜秀城在崇文商圈站穩腳跟，越發展越好。最根本的基本條件就是誠信，我也相信搜秀城完全能做到這一點。謝謝大家！
主持人李津逵：在座還有一些業內的資深專家，比如說王永平先生，哪位給一點點評意見。
王永平：在發言當中，韓主任講到現在的商業競爭，很大程度上是商圈之間的競爭，這個觀點我是贊同的。商圈的核心競爭力在哪里？我覺得誠信是商業的基礎，但不是核心競爭力。不是我做到誠信，我的所有產品都是干凈衛生的，就有人來吃。現在在大城市有大品牌入駐的商圈，誠信的差別不是太大，所以我覺得它不是核心競爭力，只是一個基礎而已。我覺得文化也不是一個商圈的核心競爭力所在，它是一種軟實力，是錦上添花的東西。因為真正對文化特別感興趣的還是小眾的群體。即使是有競爭力的，也應該是一種商業文化。這種文化是能夠融入到品牌中的文化。不是簡單地建一個電影院或者建一個培訓中心就會對商業有很大的拉動。我覺得對文化的作用可能有點高估。
從商圈的文化積淀來講最深厚，但商業并不是太好。要說西單和王府井的文化沉淀，王府井明顯勝于西單，但王府井的商業遠比不上西單。所以我覺得文化也不能作為商圈之間的競爭力所在。我認為商圈之間的主要影響在哪里？第一是商圈的便利性。隨著出行時間越來越緊張和交通擁堵問題越來越突出，人們對購物的便利性要求越來越強。不只是表現在周邊有地鐵、公交，而是可達性要做得特別好。第二點是商業的豐富性。崇外商圈有新世界百貨、搜秀、國瑞購物中心，但只是一個大型商業為主，我覺得應該增加一些小的業態，可以增加它的豐富性。商業也是一種生態，大中小、高中低檔都要有，只有這樣才能形成比較飽滿的商圈概念。同時，還要強調更多的體驗和時尚。我們的經濟從溫飽型步入小康型，也要提出小康商業的概念。現在人們到商場花錢越來越多，但買到的東西越來越少，大量的錢留在了里面，我看了一場電影、吃了一頓飯。另外就是時尚的，有些地方適合于建高檔，有些地方不適合建高檔，人群的購買力有限，做不到那么好的人群。但時尚不分高低貴賤，或者并不取決于價格高低。我覺得時尚終究要回到最主流的一部分。
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主持人李津逵：你的意思是誠信是基礎，這就涉及到城市科學對商圈的影響。劉世能先生一定有很多的高見。
劉世能
劉世能：我覺得今天談的兩個話題，第一個話題令人很震撼，第二個話題令人很沉重。我要講一個故事，去年“315”的時候，有人問我什么叫“315”。作為商家，誠信是基本要做到的。我們談“315”，談誠信是中國的國情決定的。中國當前這個時代最缺的是什么？就是誠信。缺什么，補什么。我們的商圈就要打造誠信，這是基礎，要充分建設。這個基礎打好了，上層建筑才能做好。沒有這個前提，其他的都是空談。
商圈通常是一個城市的地標，從首都應該成為首善之區這個角度看，崇外商圈搞誠信建設的意義巨大。一個商圈怎么吸引人們來購物？在現代商業競爭非常激烈的情況下，在供給相對充分的情況下，致勝的法寶之一就是打造誠信品牌。我們跟德國人談生意的時候，都不會懷疑他的誠信。但香港人、臺灣人跟大陸打交道的時候，恰恰提防的是自己的同胞害自己。從這個角度講誠信決定一個商圈的競爭力。
我們打開每家企業的網站，在企業文化里面都有誠信文化，但很多出問題的企業也宣傳它的誠信。我們要提出一個問題，我們的誠信商圈是停留在口頭上，還是要繼續深化？我個人覺得談誠信容易，實現誠信很難。所以從這種角度講，要深化到理念當中，深化到內心當中，變成自覺。誠信要靠標準，要靠制度。一個人在沒有外在約束的情況下，能自覺地把一切事情做好，那是神仙，我們都是凡人，很難做好。在誠信商圈，有企業很多，每家企業都有責任，但又不是每家企業能決定得了。在這個角度講，要真正打造誠信商圈，政府具有重要的使命和責任。怎么樣引導、帶動、提升企業的誠信意識、誠信的水平。
最后延伸一點，剛才談到商圈要提升文化品位，我也有一點看法。我覺得城市的文化是綜合體，包含很多的成分。一個城市有主題文化、特色文化、官僚文化。泛泛地談一個商圈的文化，不解決任何問題。我覺得還是應該缺什么補什么，應該對商圈進行調查研究，分析它的問題、客群，分析目標人群最關心哪一個問題。從這個角度講，有的放矢。我覺得略有不足的是對商圈的解剖。我建議真要打造崇外商圈，需要做很多艱苦而具體的工作。最后，我祝崇外商圈更繁榮，更有人氣，更有商氣，更有財氣。
孟志軍：關于崇外商圈，我有三個評價。第一，崇外商圈是一個成熟的商圈。從它的建筑面積來說是40萬平米，其中崇文門地區是28萬地區，紅橋地區是12萬平米。業態分布，商業占6，餐飲占3，休閑娛樂占1。可以在生態上是和諧的，業態上是齊全互補的，相對其他商圈而言，我認為它是成熟的。第二個評價，崇外商圈是正在成長的商圈，“十二五”期間，新建商業建筑面積50萬平米。目前商圈的中部是隔斷的，也就是紅橋商圈和崇文門商業中間還有待拆遷地區，需要一個勾連，也需要對面的呼應。勾連就是磁器口到紅橋路東的部分，需要K11的建成。路西的商業需要燕京大廈、新世界兒童百貨等商業體來呼應。雖然現在崇外商圈是成熟的，但它又是一個正在成長的商圈。“十二五”末的時候，崇外商圈的建筑面積將階級100萬平方米。第三個評價，崇外商圈還是有待提升的商圈。我們原來有一個判斷，王府井的目標人群是外地人，西單的目標人群是北京本地人，崇外商圈的目標人群是青年人。我們前幾天在西單調研的時候發現大悅城的建設開工吸引了本地16歲-25歲的青年人。崇外商圈主打青春牌的商業，要在這樣的背景下強化定位，還需要一系列的工作要研究。同時，從運營上來講，我比較同意鮑總裁的意見，就是目前國內商業地產的硬件設施建設和港臺地區以及國際發達國家沒有太大區別，現在缺的就是商業運營水平的提升。
主持人李津逵：我覺得孟主任真是一個常年管理商業的高手。崇外商圈是一個成熟的商圈、成長的商圈、有待提升的商圈，有它的優勢和未來發展需要勾連、填補的一部分，也提出了危機和挑戰。經過政府的領導和兩位業界專家的點評以后，三位企業家有什么回應？
蔡建偉：從回應的角度來講，我首先挑戰副中心。崇外不是副中心，它就是北京的商業中心。我們有條件、有能力來完成崇外商圈未來的發展建設和未來的經營管理。無論從現在的新世界商場、國瑞和我們即將打造的K11購物中心，以及更青春時尚的搜秀，都將成為崇外商圈的主體。在這樣的市場環境中，我們又地處東城，是北京市的中心城區。中心城區戴一個副中心的帽子，誰能接受？所以，我們一定會在現有的基礎上進一步加快對崇外商圈的建設步伐，彌補現在的不足。同時，我們也有信心、有能力把崇外的商業環境和經營環境打造成北京市一流的商業區域。
許明丁：我到搜秀城是三年左右的時間，我感覺搜秀商城的發展很快，從人流和晚上的燈火、配套設施的完善，都有良好的基礎。搜秀會通過自己的特色，把面積小、樓層高的重疊式經營的特色發揮出來，與國瑞購物中心和新世界百貨互補經營，把崇外商圈建設得越來越好。
張瑾：我非常贊同孟主任的說法，咱們崇外商圈確實是一個成長中的商圈。從目前二手房的價格，到我們現在正在推廣的2號公寓的精裝房價格，崇外商圈的客流已經發生了質的變化，二手房價格已經達到4-5萬，精裝房已經達到了6萬多一平米，住得起這樣房子的，或者是在附近租房的客戶人群與早期相比已經有很大變化。崇外商圈進入了飛速發展時期，可以很快進入改頭換面的發展階段。我們與同行一起打造這個商圈，我相信能夠進駐到三家商場的商家肯定也是看好這個商圈未來的發展。謝謝！
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主持人李津逵：謝謝形象代言人的專業發言。各位，展現在我們面前的是成熟的、正在成長的、有待提升的商圈。為了我們自己，為了我們親朋好友，為了我們這個城市其他的市民更好地生活，享受更好的物質文明和精神文明，請大家為這個商圈建言獻策，每人給一句話的機會。
我今天中午就在這個商圈享用了很不錯的午餐，比我們這個商圈的老字號的西餐廳還要好。什么時候都要靠市場的力量。
嘉賓：我提一個小小的建議。我們幾個商場說近不近，說遠也不遠，看上去地鐵和交通都連接起來，但其實沒有連接，還比較遠。能不能由政府主導，可以建一條免費的巴士，它還可以到紅橋，把旅游、商業、生活連為一體，方便了商戶和居民。
李津逵：這個主意很有意思，我們想象著未來在這條街上像舊金山的丁叮車一樣的巴士。
嘉賓：現在是要打造文化的聚集地，在商圈建設過程中少不了文化的建設，把崇文商圈精致文化聚集地的口號打出去，讓所有北京市的消費者看到崇文商圈的改變。
李津逵：K11是什么時候和大家見面？
蔡建偉：它的第一期工程是11萬平方米，我們安排的建設周期是2年，從今年年底開始計算。
李津逵：那就是在2013年年底。
嘉賓：崇外商圈的地理位置非常好，臨近北京站，是北京城市的南窗口，可以通過旅游集散來提升崇外商圈的人氣。還可以把崇外商圈的交通流向做得更細致一點，我每天都路過這里，可以感受到高峰期的擁堵。不要讓這些問題阻礙了崇外商圈未來的發展潛力。
主持人李津逵：他是提到有沒有可能打通這幾個商業。
孟志軍：崇外商圈的范圍是北到崇文門，南到天壇東門，不僅僅是崇外大街的概念，還涵蓋了紅橋的商圈。西至祈年大街，東至花市大街，是比行政區更大的地理范疇。您提的第二個建議非常好，就是在不同商廈之間的物理連接，我們比香港做得差一些。在今后的規劃建設過程中，我們也會提出自己的商業建議。
主持人李津逵：在芝加哥的棧橋碼頭一帶，人就是在二樓活動，一樓就是走車、停車。
嘉賓：今天我來到這參加這個論壇，學到了很多東西。對于一個城市的規劃，是我之前從來沒有接觸過的。作為廠商的代表，我只是提一點小小的意見。剛才聽各位專家說崇外商圈要針對年輕消費者，三家商場要進行錯位經營。我想說的是國瑞城這種購物中心的方式是受年輕人歡迎的。但我更希望國瑞城能夠推出一些更有吸引力的展現自我特色的活動，例如就利用這些公共場地，可以聯合現有的品牌公司做一些推廣活動，或者是公益活動。剛才有一位先生提到了文化展示活動。我覺得通過這些有特色的活動可以給這里帶來一些特色，或者是帶來更多的人氣，使這里變成特別有個性的地方。我想這是年輕人非常喜歡的。
主持人李津逵：謝謝你。她的意見非常好。現在請張瑾做一個回應。
張瑾：這些建議是非常好的。我們商場從經營管理的角度已經意識到了這個問題。原來的南廣場是一個汽車坡道，但現在我們把它填平，使外廣場更加寬敞，也增加了經營的活動場地。我們當然非常歡迎能夠跟商家一起聯合做更多的活動，帶動這個區域的人氣，帶動商場的人氣。
主持人李津逵：在座的媒體朋友，有沒有問題？
媒體：韓主任今天提到了3+1商圈，崇外商圈作為后起之秀，從哪些方面迎頭趕上王府井、西單、前門。崇外商圈的后發優勢又體現在哪里？
孟志軍：在“十二五”期間，50萬平米的商業增量是非常關鍵的，要比“十一五”末翻一番。業態更加先進。商業生態更加和諧。
主持人李津逵：今天你們是逛了一天，五年之后可能要逛兩天。
今天臺上的嘉賓給出了很多思想貢獻，這都是為了我們這個城市好。如果崇外商圈發展得好，東城就發展得好。東城發展得好，北京就發展得好。北京發展得好，中國人民就更幸福。今天的第二場論劍非常圓滿，感謝各位演講的嘉賓。謝謝你們！
朋友們，今天的論壇非常圓滿。剛才所有提出建議的好朋友們，希望你們在會后留下來，鮑總裁將邀請大家共進晚餐。
第十五屆中國城市化論壇到此結束。
